【聚焦】房租漲了近一半，為什麼德國人仍選擇租房而不是買房？

天下 08-16

德國《圖片報》研究出了德國五十個大城市近十年來房租增長情況，部分城市甚至漲幅竟高達30%-50%！

各城市冷租租金及漲幅看下圖：

越紅漲幅越大……在弗萊堡，近10年來房租漲幅竟然高達47.2%，而斯圖加特、紐倫堡、慕尼黑這些大城市10年也漲了3成左右，首都柏林漲幅14.7%-16.8%。

德國幾乎是歐洲租房率最高的國家

55%的德國人都在租房，只有45%的人擁有房產。而在歐洲範圍內，西班牙租房率僅有25%，法國也不過三分之一，只有瑞士比德國的租房率稍高一些。

在過去15年中，德國30-40歲年齡階段的人群擁有住房的比例甚至減少了10%，這一年齡組本身就是各國購房情況的代表人群。

住房擁有率的低下導致了對租賃市場的高需求。德國政府很早就加強立法以保護租客權利。德國政府甚至也更建議國民租房：比如在首都柏林，越來越多的公寓樓地區被劃為保護區，防止本來租賃的房產被換成出售的房產以高價格售賣。

從歐洲範圍來看德國房租價格較為合理

德國經濟研究所（DIW）住房和房產租賃專家克勞斯·米切爾森表示，相對歐洲其他國家來看，德國的房租價格較為低廉，而且租戶擁有較好的居住質量，德國對租客的立法保護也較為完善。

德國租金占家庭可支配收入比重為27.2%，柏林為28.9%，漢堡為29.4%。在歐洲，比這個比例更低的只有東歐、波羅的海沿岸國家（12%），而在挪威和西班牙，這個比例高達38%和32%。

德國租賃住房的供給來自於私人住房和政府提供的住房。德國房地產稅收制度完善，持有環節的稅率達到2.3%，業主需要把閑置多餘房屋拿出來出租收取租金來彌補持有稅收成本，同時還能享受更大的稅收優惠。根據房產平台immobilienscout24 公布數據，慕尼黑、漢堡的租金回報率達到3.5%和3.8%，柏林達到4.3%，業主具有足夠的租賃積極性，柏林190萬套公寓中85%用來出租。值得注意的是，德國房齡在39-68 年的公寓用作租賃的比例達到61.2%，1948年以前的房屋租賃比例也高達56.2%，表明這些高齡房屋的居住使用價值仍然很大。反觀我國，房齡超過20年的房子就已經無人問津了。

租金管制政策沒有發揮作用

為保障國民租房，德國19世紀制定《住房租賃法》起初規定3年內房租累積漲幅不得超過30%，2012年12月規定房租3年內漲幅不得超過15%。2015年租金剎車法再次規定房東再出租住房，租金最大上調幅度不得超過當地標準房租的10%。

但過去十幾年，租金管制政策並沒有真正發揮作用。2000年以來，德國房價指數年均上漲1.6%，物價水平上漲1.4%，工資水平上漲了2%，根據租金與房價、物價及居民收入的關係估算，德國租金的漲幅應當遠低於限定標準，並未觸碰到租金管制的禁區。

租金的快速上漲來源於近年來移民人口大量流入。2015年德國凈流入移民人口為110萬，同比增加104%，佔總人口的1.2%。2015年德國移民凈流入達到近40年以來最高值。這些人口主要以租賃作為居住的方式。據德國聯邦統計局調查，有移民背景的人中65.5%為租賃，外國人移民租賃比例高達76.6%。

市場需求不旺時，租金漲幅難以達到上限；市場需求旺盛時，租金管制也難以真正奏效。

德國房屋租賃發達的原因到底是什麼？

我們進一步比較德國租房和買房的收益發現，在德國，租房與買房享受到的收益相差不大，德國人口、家庭以及城市結構特徵更有利於租賃市場發展：

第一，房價不漲導致房屋缺乏投資價值。

買房與租房最大的不同在於買房能夠實現家庭資產保值增值。過去十幾年德國房價保持平穩，漲幅很小。根據德國聯邦統計局的房價指數，2000年到2016年，德國房價指數年均上漲1.6%，僅略高於物價水平，低於工資上漲速度。買房的投資收益顯然不適合保值增值。

第二，租房也能夠享受到同等社會保障和公共資源。

租房與購房在公共資源和社會保障上的差別取決於資源配置的均等化水平。德國地區之間差異小，公共基礎設施和公共服務配置較為均衡，社會福利和保障均等化，租房和買房都能夠無差異享受。

第三，租房市場秩序比較規範，租房的權利能夠得到法律保護。

德國《住房租賃法》規定，一般的房租合同都無限期，承租者可提前幾個月提出退租要求，出租者除非特殊情況，不得因為其他租房者願意支付更高的租金而與現有承租者解除合同。此外，德國政府建立了住房安全與健康標準的評估體系（包括面積、生活設施、生理心理需求等多個評定標準），控制出租房屋的質量，規定出租房屋需要定期進行維修，以保證舊房屋基本都經過重新維修和改建。

實際上，德國租賃發達與其人口的高流動性、家庭小型化密切相關。

德國城市化水平較高，上世紀60年代城市化率已經超過70%。人口跨城市流動性大，居民並不需要購買房屋定居。德國家庭小型化趨勢明顯，2015年，德國1人戶佔41%，二人戶佔34%，戶均人口規模為2人。小型化家庭更傾向於租房，一人家庭租房比例高達72.3%，二人家庭租賃佔比47.3%。

因此，在德國租賃的收益並不比買房少，買房的必要性不高，再加上政府對租房還有補貼，大量可以買房的人仍然會選擇租房。

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