開發商和炒房者正醞釀逃離三四線，背後的真相是什麼？

把時間撥回到3年之前，那時候三四線城市處於城市化進程的鼎盛時期，很多開發商響應號召蜂擁而至，在三四線的開發建設堪比九十年代的深圳，不能說一天一個變化吧，但至少每個月看都不一樣的。城市圈越來越大，樓蓋的越來越高，但是兩年之前很多三四線城市都出現了相同的問題，就是房子蓋得太多，嚴重擠壓，那時候地方著急，開發商更著急，很多專家學者都說三四線城市除非城市化進程加快，人口和產業跟著上來，否則房子是很難消化掉的，庫存會一直積壓下去。

上圖的場景是大多數三四線城市的真實寫照

今年三四線用強有力且火熱的表現，打了很多專家的臉。今年以來三四線城市不但銷量高熱不下、房子的價格也是一升再升，很多相對較偏遠的城市都已經進入「萬元俱樂部」了，甚至帶火了周邊的五線、六線城市。筆者之前就分析過，三四線的火熱主要是3個方面的原因：一是今年以來一二線處在強調整之下，大多數城市都進入「五限時代」，購房需求端被限制從而出現的量與價的雙重回落，但從來都只會把錢投到房子上的資金需要新的「冶煉場」，無疑三四線成了最好的選擇，是以一二線外溢的大部分資金都被三四線城市承接，這其中包括大部分炒房者的參與；二是三四線城市一直是去庫存的主旋律，政策上較為寬鬆，加上大力推行的棚戶區改造工程製造了大量的農民工進城，購房需求激增；第三、大城市土地供應不足，很多尋求規模的開發商發現三四線城市大有可為，瘋狂進入拿地，也催生了地王，同時這些規模房企本身自有品牌就有溢價能力，他們的進入也拉升了房價。

但進入七月以後，三四線的表現就沒有那麼強烈了，很多問題也暴露出來了，尤其是對於炒房者來說，三四線似乎是一塊難啃的骨頭。統計局數據顯示，三四線城市中，6月份新建商品房住宅價格環比升幅達到或超過2%的城市有4個，而到了7月份，則沒有城市環比升幅達2%。以升幅最高的北海為例，其新建商品住宅價格環比升幅為1.5%，相比上個月的2.1%明顯回落。由此可見，一二線城市可能將進入一個穩步回調的過程，二三線城市雖然房價未落，但是已經升幅繼續收窄，也預示著或將進入穩定狀態，否則，新一輪政策一定會來。房商聯主席顧雲昌在接受媒體採訪時表示，中國房地產市場本輪上升周期的最高峰已經過去，未來一段時間將會走向下行周期。

數據在此，但是很多人依然不相信，或者說不願相信，他們聽到太多自己身邊的新盤開盤秒光的信息，潛意識裡還是覺得房價會一直上揚，尤其是很多炒房者，他們更加不希望房價回落，因為這是對他們極為不利的，在我的文章下面我能明顯感覺到很多炒房者的評論非常酸，實際上他們心裡怎麼想都已經流露在字裡行間了。眼下還有一個非常真實的現實讓很多不相信三四線會逐漸趨於理性穩定的人不得不相信，直到今天很多三四線城市火起來的依然是新房市場，最能反應市場「晴雨」的二手房市場是幾乎停滯不前的，很多城市區域一個月甚至成交數上不了十位數，這是很不正常的。也就是說上文提到的不管是一二線湧入的炒房者也好，還是進城的農民工兄弟，他們買的都是新房。沒有發育的二手房市場也讓買過房的人都有一個共同的認知，那就是尷尬地發現，房子雖然升值了，但是卻有價無市，想套現卻無人承接。

上文提到的推動三四線城市房價上升的幾個因素也都無法繼續支撐，對於炒房者來說有價無市的三四線城市更像是一個甜蜜的陷阱，他們滿懷「大豐收」的喜悅而來，如今不得不承受註定無法變現的事實，做好長期持有的準備，想玩短線，靠賺取高額差價的老套路，在三四線城市是沒有人買單的；不可否認三四線城市棚戶區改造依然會製造出更多的購房需求，但這部分需求只會流入到新房市場，農民工兄弟不傻，「二手貨」他們是不會問津的，但棚戶區改造是一個漫長的過程，這部分需求雖大但更需要時間；三四線城市不得不面對的人口凈流失現實，沒有人口基數的支撐，產業的發展也就無法跟上。

那麼理性分析，三四線城市哪些地方最先支撐不住呢？筆者研究了長三角、珠三角、環渤海、東北、海西、中西部三四線城市近十年的GDP走勢、人均可支配收入及新開工、銷售面積走勢，大致上得出了自己的結論。三四線城市經濟環境整體較差，GDP增速下行明顯，其中東北地區的城市增速低於全國的平均水平，可想而知今年升上去的東北城市會迎來什麼結果。從居民可支配收入來看，環渤海、長三角、珠三角會高於全國的平均水平，其它區域普遍低於全國平均水平，理論上收入高的地區房價會相應高，且需求也會更大。三四線整體開工面積肯定是回落的，庫存本身壓力就大，開發商的建房意願不足，今年火起來的很多三四線城市實際上都是幾年前建的房子，其中包括很多爛尾的房子，開發商有了資金之後繼續開工了，這樣的例子並不少見。

並不是筆者不看好三四線城市，只是三四線城市現在的情況給人的感覺不真實，因為如果你真的去三四線城市去待一段時間你就會發現，那裡除了房子的價格上去之外，其它真的什麼都跟不上。房價大幅上升不是好事，但是無不可能要求其大幅回落，穩定是未來房地產市場的主基調，三四線城市不可能再繼續上半年的火熱，這是毋庸置疑的，而很多進入三四線的炒房者也一定要意識到風險的存在，短期想套現離場已經不可能，趁三四線沒有做出調整之前還是早作打算吧，要麼長期持有，要麼折價拋房吧，這是你們最好的選擇。

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