美國第二大金融中心即將開通大陸直航，即將起飛的還有……

作者：卡羅來納州區域中心 Harry

一

毋庸置疑，美國第一大金融中心是，紐約。

但你要是問國人，美國第二大金融中心是哪裡？

99%的人答不上來。

這不怪國人，

因為這個城市過去一直都很低調，

TA就是美國夏洛特市。

美國的12家銀行，

其中包括5家美國最大的銀行，

在夏洛特市經營銀行金融業務。

美國銀行、富國銀行的總部皆位於此。

2.3萬億美元以上的資產使得夏洛特市成為僅次於紐約市的金融中心。

美國最大的銀行美洲銀行總部大樓在設計時採用了王冠造型，

以彰顯這座城市「王后」般的地位。

夏洛特市始建於1750年，

它以英國國王喬治三世（King George III）的妻子、在德國出生的夏洛特命名。

這座城市因其美麗、富庶和實力不枉其昵稱「王后城」。

沒有來過夏洛特的人可以想像下紐西蘭的皇后鎮（Queenstown），

這都是風景十分漂亮，

氣候又適宜居住的地方。

夏洛特市，氣候溫和，四季分明，

一年有9-10個月可以穿短袖，

一般一年只下1-2次雪。

相較而言，

大家熟知的芝加哥的氣候則不太好。

芝加哥市區就在美國北部湖邊，

冬天的風真得爆冷；

夏天熱到40度也不算奇怪，

而夏洛特夏天最高也就35度。

根據最近US News列出的全美適宜居住城市TOP20，

夏洛特市位列第15（2005年為第39名）。

夏洛特市是美國第16大城市，目前人口多達80萬。

80萬人口是個什麼概念?大約相當於半個崑山的常駐人口（164萬，2014年）。

但美國城市發展是以都會區為形態的，像夏洛特雖然本身不大，

但它是南卡和北卡共用的「大都市」。

夏洛特大都市擁有超245萬人。

夏洛特市的人口還在急速增長，

過去十年增長了差不多40%。

其中，2010-2013年是全美人口增長最快的城市：

No.1!

而同時期，美國北部某些城市則成為人口輸出區，如底特律。

就像近年來，東北成為重要人口流失地，經濟也是每況日下。

所以不管是在哪裡，

人口是影響經濟發展的重要因素。

而人口的遷移方向就是投資的前行指標。

夏洛特市是美國東南部最大的城市，

在方圓1000公里範圍內人口佔全美53%，

高於紐約38%的佔比。

早期，夏洛特以金礦聞名於世

（巧合的是，皇后鎮也是）。

1799年金礦的發現使得夏洛特市成為美國開採金礦之都，

這一狀況持續到1848 年加州淘金熱興起為止。

在19世紀，棉花工業使得夏洛特市成為紡織品行業的翹楚。

鐵路擴展了該市從19世紀60年代開始的商業活動。

夏洛特市現在仍然一個主要的鐵路、公路集散中心，

而夏洛特道格拉斯國際機場是美國最繁忙的機場，

每年除貨運外向4430萬名乘客（2014年）提供服務。

夏洛特道格拉斯國際機場(CLT)是美國最繁忙的機場之一，同時也是全美航空最大的樞紐站。主要航空公司包括：加拿大快運航空、美國航空、達美航空、邊疆航空、西南航空與聯合航空。

夏洛特道格拉斯國際機場提供直飛航班，前往美國、加拿大與墨西哥、加勒比地區、中美洲與歐洲的部分站點。機場目前擁有四條跑道以及一座航廈，航廈內包含五個候機廳，超過95個以上的登機門，航站及設施都仍在擴建當中。

目前，夏洛特道格拉斯國際機場計劃開通中國大陸直航，您最希望與哪個城市直航呢？

二、2017美國東南部地產市場前瞻

夏洛特——經營出租型公寓市場供需匹配

（資料來源：CBRE）

夏洛特地產市場表現最優異的資產類別依然是經營出租型公寓。夏洛特已經成為了美國東南部金融和能源中心以及重要物流和交通樞紐，因此不論是居民百姓還是投資者都看好夏洛特公寓市場的巨大潛力。夏洛特的就業創造高於全美平均值並且2018年前都將維持這一良好勢頭。優秀的基本面使得夏洛特成為地產開發商和投資者眼中的瑰寶。

全國來看，城市生活方式再次興盛，主要是因為兩個年齡層的群體對於城市環境下生活、工作和娛樂方式的喜好：千禧世代（1980-2000年左右出生的人群）還沒有被家庭所牽絆；戰後嬰兒潮世代（1946-1964年左右出生的人群）希望能夠縮減家庭住房開支。這兩個年齡段的群體使得全美範圍內興起了公寓開發的浪潮。夏洛特也不例外。

夏洛特公寓招租的基本面非常強勁，促使了開發商繼續建設新的項目。雖然現在有超過11,000套公寓正在建設，此外還計劃開發12,500套公寓，但是夏洛特公寓市場良好的勢頭絲毫沒有減速的跡象。

儘管有大量竣工並投入市場的公寓和未來計劃開發的公寓，但是入住率一直居高不下，自2012年至今公寓平均入住率約95%。預計未來兩年內公寓入住率即使不上漲的話也會維持在現有水平。資本化率近些年來持續降低使得投資者並沒有對大量新開發項目產生擔心。目前夏洛特資本化率略高於全美平均水平，主要是因為一方面夏洛特相對其他主要市場租金較低，另一方面大量新開發項目對租金增長率有所限制。

由於市區強勁的人口增長和就業創造，夏洛特租金增長率和入住率指標都表現優異，未來兩年公寓市場總吸收數量將超過新竣工公寓數量（供不應求）。

雖然不斷有新公寓項目投入市場，但是租金增長率依然保持高水平，過去5年里平均租金增長了近40%。這對於公寓所有者和投資人來講都是非常積極的信號，因為資產價值將由於新竣工公寓更高的租金水平而進一步提升。對於未來兩年內希望實現高回報的投資者來說，夏洛特公寓市場依然是一個非常有吸引力的選擇。

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