中糧系地產拉開重組大幕：最快明年混改

中糧系地產拉開重組大幕：最快明年混改

時代周報記者 劉娟 發自北京

歷經多年蹉跎，中糧系地產業務整合終於明朗化。

8月21日晚，中糧集團地產板塊兩大上市平台中糧地產（000031.SZ）與大悅城（00207.HK）同步披露重大資產重組初步交易方案—跨越兩地資本市場整合，中糧地產正有意收購大悅城。

此舉意味著，中糧系地產業務的內部整合，已正式進入時間軌道。

作為首批國有資本投資公司改革試點央企，中糧集團在去年7月18日正式向社會公布其《國有資本投資公司改革總體方案》。根據中糧集團的「十三五」規劃，中糧集團將推動糧油、食品、金融、地產四大板塊2019年整體上市。

時代周報記者日前從中糧集團獲悉，經過一年來的探索完善，他們對「中糧方案」給出了八個字總評價—「不斷向好、基本定型」。2017年，是中糧集團作為深化改革的關鍵之年。他們給地產在內的18家專業化公司的任務是—各自集中力量打造一個核心品牌，並爭取到2018年實現全部混改。

未來，中糧系兩個地產上市平台如何在項目層面進行協作，如何進行資金平衡，如何在團隊和管理體系上整合匹配，都需要中糧集團在頂層設計上作出具體規劃和安排。據時代周報記者了解，最快一個月內，這份重組方案的詳細版就將出爐。

地產整合大幕拉開

目前，外界能看到的初步交易方案為：中糧地產向中糧集團（香港）有限公司或中糧集團下屬其他關聯方發行股份及/或支付現金購買資產。標的資產初步確定為大悅城的控股權或持有大悅城地產控股權的持股公司股權。

據時代周報記者多方了解，目前為止，正在進行中的重組方案的具體標的資產範圍尚未最終確定。此外，本次交易也不涉及兩家上市公司層面重大人事調整。

時間拉回到2004年，國資委一紙任命，46歲的華潤集團副董事長兼總經理寧高寧空降中糧集團，就任董事長一職。中糧系地產業務歷經多年盤整，最終形成中糧地產和大悅城兩大平台，並分別在A股、H股借殼上市，這背後寫滿了寧氏印跡。

在這當中，中糧地產和大悅城的產品線既相互獨立，又互有交叉。一個很明顯的線索是，中糧系在主線大悅城旗艦商業以外，中糧地產還在發展祥雲小鎮這種城市近郊的慢生活、微度假模式。

業界一直對這兩家公司的同業競爭問題有所非議。中糧地產和大悅城並未否認問題所在。在8月21日晚的公告中，他們都表示，此次重組，為整合資源，目的是提升中糧集團地產業務的運營效率。

「目前，中糧地產專註於住宅開發業務，大悅城地產專註於商業地產開發業務，本次交易能夠最大程度地解決雙方的同業競爭問題。」大悅城方面對時代周報記者表示，雙方站在同一角度更加有效地分配住宅和商業資源，會給大悅城的業務拓展與業態配比帶來更多的靈活性和更大的空間。

事實上，中糧集團從來沒有放棄對旗下地產業務的重構、整合與改革。早在2011年3月，寧高寧就明確提出，中糧集團在中糧地產、大悅城兩大地產業務平台合併完成後，將會以A+H的方式整體上市。但因種種原因，中糧系地產整體上市計劃未能實行。

可以窺探的是，在中糧地產和大悅城內部，對兩者的綜合盤算已經展開。對中糧集團而言，中糧地產和大悅城各自為政的時候，一個輕、一個重，它們只有在集團統一核算的時候才一起平衡資本。

但當雙方都在一定階段內完成了各自的品牌使命後，隨著中糧集團打造全產業鏈訴求的強烈以及國資委推動的國企混合所有制改革的頂層設計要求，中糧集團改革地產業務就再合理不過了。

「18路軍」的中流砥柱

在「十三五」開局之年與國資改革落地實施的第一年中，中糧集團成為第一艘駛向新海域的大船。

2016年，被視為中糧集團深化改革元年。這一年，中糧完成改革頂層設計，出台國有資本投資公司改革的「中糧方案」。該年年初，寧高寧帶著遺憾卸任中糧集團董事長職務，他的使命由趙雙連繼續下去。

7月20日晚，美國《財富》雜誌發布了2017「世界500強」排行榜，中糧集團連續24年入圍，今年名列榜單第136位。再早一些，中糧集團2017年上半年成績單亦出爐：1-6月，中糧集團實現營業收入2161.2億元，同比增長7%，利潤總額55.1億元，同比增長112%。收入效益雙增長，並實現「三超」，即超同期、超歷史最高值、超預算。

「十三五」期間，中糧集團有著更宏大的目標。時代周報記者了解到，中糧集團提出了2020年關鍵性指標，其中營業收入將達7500億元，總資產6000億元，利潤總額150億元。

除了要做全產業鏈的國際化大糧商，國有資本糧油食品業務佔比達到80%之外，中糧集團未來還將推動糧油、食品、金融、地產四大板塊整體上市。其中，「十三五」期間，中糧集團將致力打造2-3個營收超1000億元規模，4-5個超500億元規模的專業化公司（平台）。

據時代周報記者了解，過去一年裡，中糧集團按照「小總部、大產業」的原則進行改革，搭建「集團總部資本層-專業化公司資產層-生產單位執行層」的三級架構，目的是把資本與資產管理分開，釐清權責。

依據業務聚焦原則，中糧集團組建了18個專業化公司（平台），人權、資產配置權、生產和研發創新權、考核評價權及薪酬分配權等五大類關鍵權力會下放給專業化公司（平台）。

在中糧集團內部的架構設計上，地產業務的專業化公司是中糧置地。可以說，中糧置地統管了中糧系內所有地產業務，這個平台有著「無形之手」之稱。

2017年，是中糧集團作為深化改革的關鍵之年。據時代周報記者了解，今年，中糧集團將在原有基礎上，選取全局性、關鍵性、代表性的領域，聚焦「整合、品牌、混改」三大看點，推動改革繼續向縱深化發展，其中地產在內的18家專業化公司將各自集中力量打造一個核心品牌，並爭取到2018年實現全部混改。

「本次交易後，融合了中糧地產及大悅城核心業務、境內外一體化的房地產專業化公司將成為『18路軍』的中流砥柱。」大悅城如是表示。

時代周報記者從券商人士李凱（化名）處得知：「中糧地產系目前的整合很有創建性，跨市同業整合重組，水平和質量不低。第一步從兼并整合大悅城開始，以後會有連續不斷的資產注入預期」。

一線城市是主要方向

在寧高寧版計劃里，中糧系地產整合分三步，即人員一體化、股權一體化、資產一體化。在這個遞進順序中的每一步，都被精心設計過。

時代周報記者梳理髮現，兩家上市公司「人事的一體化結合」早已有苗頭，周政發揮了重要作用。2012年11月起，周政就開始擔任中糧集團副總裁、黨組成員，他還同時掌舵中糧地產和大悅城地產兩家上市公司。

去年2月，大悅城地產原總經理韓石跳槽龍湖之後，周政除了擔任其董事長、執行董事之外，還兼任了總經理一職。直到今年5月，周鵬才從周政手裡接棒大悅城總經理崗位。

同策諮詢研究部總監張宏偉對時代周報記者說，人事鋪路之後，在政府與企業推動下，內部股權與資產整合完成是遲早的事情。

值得注意的是，按照大悅城、中糧地產2016年的69.87億元和180.25億元營收來看，這相加的「一條線」要翻番才能達到500億元規模。

2016年起拉開的風風火火國企整合浪潮中，地產央企是重要參與者。中海中建合併、中海鯨吞中信、五礦整合中冶、招商局合併蛇口等，每一宗交易都波濤洶湧。

中糧地產也曾屢屢傳出「被整合」。去年3月及6月，保利地產、招商蛇口先後與中糧地產傳出收購「緋聞」。時代周報記者拿到的一份內部資料里，周政對此事有過解釋。

「『十三五』期間，中糧集團已確定了4大中心板塊定位，『強地產』是其一。」周政稱，集團會支持地產板塊做強、做優、做大，也可以與業內企業合作，但是主導權不能丟。

周政明確表態，一線城市將是中糧地產未來的主要方向之一，深圳舊改也是近年中糧地產的重頭戲，東莞、惠州、廣州、珠海等珠三角城市都在中糧地產逐步進入範圍內。

「中糧地產將在產業地產方面投入更多的力度，並關注粵港澳大灣區的情況，」今年5月，在中糧地產2016年度股東大會上，周政有所提及，公司在深圳寶安有130萬平方米的既有物業，日後會更加把注意力放在寶安。

對於大悅城，周政在剛剛過去的2017年中業績會上表態，未來，大悅城將繼續加大銷售型物業的開發，預計其與持有型物業的佔比將為6：4，甚至有可能達到7：3。

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