由幸福里看上海老廠房改造

[ 導讀 ]

上海老廠房改造為文創園區

歷程與發展探討

眾所周知，上海新增用地的供給已經越來越稀缺，城市更新正在扮演越來越重要的角色。根據《上海市製造業轉型升級「十三五」規劃》，上海的城市更新主要著力點包括四個方面：工業用地、老舊住區、歷史文化風貌區、商業商務區。其中屬於工業用地的老廠房改造一直是上海城市更新中的一個亮點。

本期我們就結合老廠房改造的一個代表案例——幸福里，和大家探討一下上海老廠房改造為創意園區的發展歷程，以及未來創意園區更新實踐的一些思考。

幸福里：老廠房改造文創園區代表

幸福里位於長寧區番禺路 381 號，由原來的上海橡膠研究所改造而建。幸福里體量並不大，佔地 5908 平方米，建築面積 11150 平方米，定位於集創意辦公、文化藝術產品展示及商業休閑等多種業態於一體的綜合型產業園區。

作為上海文創園區 2.0 時代的一個代表，就改造方面來說，幸福里一個很顯著的特點是並沒有對原有「里弄元素」進行放大，而是進行了很大程度的翻新和現代化處理。在這裡，你看不到裸露的水泥、磚，或者老廠房的工業化空間，它更像一個現代化的產物。

幸福里改造檔案

資料來源：企業官方,公開資料 克而瑞諮詢製表

根據實地調研，我們總結了幸福里的一些優劣點，與大家一起探討。

| 三大亮點

1. 產業升級：從製造業到文創，功能重新定位

幸福里改造後完成了從製造業到文創產業的轉變，這也和周邊的資源形態密不可分。幸福里地處長寧區法華鎮區域，屬於上海市產業發展政策重點扶持的環東華時尚創意產業集聚區。

幸福里改造前後對比

另外，該地靠近上海交通大學法華校區與作為上海國際電影節舉辦地的上海影城，受益於這幾方面的共同拉動，該地彙集了眾多產業族群，文創氣氛濃厚，這也與幸福里改造後的項目定位相匹配。

幸福里周邊

2. 空間優化：一字型動線，暢達性好，尺度適宜

改造後的幸福里拆除了圍牆，打通了番禺路與幸福里，由原來的封閉式變為開放式，形成了「一」字型動線，一條主幹道橫貫園區，加上項目以多個獨棟的形式存在，這就使得垂直動線上的暢達性極佳。

幸福里動線改造前後對比

主幹道寬6-7米，尺度適宜，並且可形成視覺上的連貫性，也便於兩側鋪面展示。另外，開放式的設計也為周邊居民提供了分享、體驗的空間。

主幹道

另外，園區內有眾多藝術人文雕塑，並有大量綠植，確保了景觀的豐富性。與此同時，園區屋頂上設置了一些太陽能發電設備，也呈現了環保節能的一面。

園內景觀

3. 商業配套：打造街區式商業，引入了眾多新興品牌

在園區內，幸福里在主幹道兩側打造了一條街區式商業步行街，不僅為園區內的租戶提供了便利，也通過商業氣氛與文藝地標的打造導入了外部客流，增加了園區人氣。

園區內「造作」店鋪

台式麵包店Fascino

西班牙餐廳Snail

網紅餐廳桃園眷村

另外，在實勘過程中我們注意到，幸福里的人性化設施做得非常到位。比如每棟都設有直梯，每個樓層都設有廁所等，這一方面方便了入駐人群，另一方面也為未來提升收益回報提供了條件。

| 兩點不足

1. 體量小，入駐企業類型單一

幸福里一期只有1萬多方，這限制園區容量，這也決定了其回報空間有限。目前幸福里入駐品牌多為設計類企業，高層空間多是作為店鋪人員辦公之用。

幸福里入駐品牌（部分）

2. 配套商業聚客力與驅動力相對較弱

由於幸福里缺乏相對集中的空間，這就導致了其配套商業的聚客力與驅動力相對較弱。在觀察中，我們還發現，很多客流只是在此停留，卻並未形成實際消費，因此，導入客流能否轉化為提袋率有待觀察。另外，幸福里作為街區商業，也會受到上海多雨天氣的較大影響。

周末冷清的服裝店鋪

| 經營狀況與盈利模式

幸福里園入駐企業多為成熟的文創企業，目前出租率辦公為 100% ，零售 90% 。幸福里前期改造投入為 6000 萬，據官方說法，現已全部收回成本，而這距其開業僅僅兩年多。

1. 租金相對周邊較高

從操作模式上來說，幸福里的盈利模式仍是傳統的租金差價。由於改造投入較高，幸福里的租金比周邊要高，周邊租金在5元/平米/天左右，幸福里辦公區域租金在6元/平米/天到8元/平米/天，商業在10元/平米/天到18元/平米/天。

2. 「前廠後店」模式，提升高層出租率

幸福里入駐企業不少是首次進入上海的成熟品牌，這些企業在開店的同時，也有辦公需求，因此，幸福里「前廠後店」的模式也很好地適應了這一需求。低層開店，高層辦公，有效地解決了高層出租問題。

幸福里樓層業態分布

3. 發揮場地優勢，舉辦多種活動提升人氣，增加收益

除了固定租金收益，幸福里作為上海有代表性的文創園區，還通過發揮場地優勢舉辦時尚發布會、新產品展示與定製、創意家居用品、藝術陳列品展覽等商務合作，在提升人氣的同時，也增加了收入來源。這也是很多創意園區的典型做法。

園區內藝術展廳

尚未營業的地球美食劇場

上海老廠房改造文創園區發展歷程

幸福里只是上海老廠房改造為文創園區的一個案例，類似的更新案例還有不少。這些改造一方面發揮了原有空間的再利用，另一方面也通過更新賦予了老廠房新面貌，增加了上海的城市活力。

上海的文創園區主要分為四類：設計策劃類、藝術創作和展示類、技術創新和服務外包類、時尚和休閑服務類。概括來說，已走過二十多年的上海老廠房改造文創園區，其歷程可以分為以下三個階段：

上海老廠房改文創園區三個階段

資料來源：企業官方,公開資料 克而瑞諮詢製表

文創園區 1.0 ：粗放式自發運營，現已遭淘汰

最早的文創園區，是通過一些企業改造老廠房自發運營的，對老廠房外立面進行簡單整治後即開始對外營業；這種方式具有成本低、複製快等特點，可以以較少投入、較快投入運營，但長期下去，這種方式卻會造成園區同質化嚴重、功能缺失等弊病，最終甚至已不成其為「文創園區」。

文創園區 2.0 ：以紅坊、M50、8 號橋等為代表

經歷過草創階段之後，上海的老廠房改造文創園區漸漸走向成熟階段，湧現了以紅坊、M50、8號橋等為代表的典型案例。這類園區會投入較多資金與時間對老廠房進行重新規劃與建設。

紅坊

8號橋

在定位上，或依託主導產業聚集企業，或專註細分領域，或建立品牌特色，都是通過對老廠房或舊工業園區的改造，引入藝術、創意、文化等企業，從而形成一定的品牌聚集效應，並不斷發展成為上海有代表性的文創園區。如以上海著名公共文化藝術社區為人所知的紅坊、以建築設計領域為主的8號橋、以視覺藝術領域為特色的M50等，在不斷發展的過程中都形成了自身「特質」。

在建築改造上，這類文創園區也有一個比較共性的特點：保留了原有的工業化空間形態，比如裸露的水泥或磚牆、原有的鋼鐵結構等，可以說是「原始化的改造」，更有復古氣息。置身其中既可以感觸到現代氣息，又可以一睹原有的工業風格。

文創園區 3.0 ：以幸福里、寶鋼二鋼廠等為代表

作為文創園區3.0代表的幸福里與2.0最大的不同是，它幾乎已經完全摒棄了原有老廠房的形貌，在實地調研中，我們發現，除了特意留下的部分磚牆，已經找不出老廠房的原有痕迹。在改造過程中，幸福里也使用了大量新材料，並通過一些設計手法對原有空間進行了重新設計。也正因為這一點，相比於2.0，幸福里需要更多的資金投入。

另外，在改造中，幸福里將老廠房的院牆和鐵門完全拆除，將番禺路和幸福路打通連接到了一起，使周邊居民更加方便出入。這種完全開放式的園區，創造了一種新的消費與體驗環境，顯得更具時代感。這一點也與2.0有很大的不同。

寶鋼二鋼廠（效果圖）

尚未開業的寶鋼二鋼廠也與此類似。除了保留小部分原鋼廠空間之外，設計方對老廠房進行了整體調整和優化，包括路網布局、空間的重新打造、區塊的再規劃、景觀重置等，使老廠房呈現出了完全不同的全新面貌。

文創園區 4.0 猜想：

產城融合+文化稟賦或是發展方向

近五年來，上海每年投入文化創意產業的財政扶持資金達2.8億元，可以對這一產業的重視程度。上海也提出到2018年年末，文化創意產業佔地區生產總值比重將超過12.6%，「十三五」末則要超過13%。隨著上海城市產業升級換代進程的推進，文化創意產業也將會獲得更大的空間。

從 1.0 到 2.0 再到 3.0 ，上海文創園區的發展經歷了從單純依賴地段優勢和政策扶持，到越來越重視品牌內涵和服務升級的過程。那麼，到了 4.0 時代，文創園區又會呈現什麼發展方向呢？產城融合或許是一個轉型思路。

隨著中國城鎮化的不斷推進，土地資源尤其是一線城市的土地資源將更為稀缺，如何更好地融合產業與其他用地，推進土地資源集約化，是上海等一線城市亟待解決的問題。每個城市都有其內在的城市秩序與發展規律，在將老廠房改為文創園區之前，就應該處理好目前和將來的方案，在可持續發展的基礎上探索更新實踐。文創園區可以通過新技術，發揮自身創想優勢，推進實現產城融合，創造工作、生活、休閑、商業和製造共融共進的空間。

另外，文創園區的內核仍是文化，如何在園區發展過程中避免過度商業化，尋找並堅持園區特質，不斷將文化稟賦轉化為實際回報，形成城市的「文化地標」而非淪為「低配版商業街區」，也是文創園區4.0時代需要應對的課題。

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