顯樂：揭秘交易低首付房源的全過程

老文章，重新發，感受其中的理念、風險控制、談判技巧、交易流程。

今年2月7日，我在新塘的地產公司幫學員做了一筆交易。

這筆交易很特殊。

與我交易的，是業主的債權人。

物業報價68w，在面談之前，讓中介與債主壓價了1w，再過來談判。

到了地產公司，讓學員把剛剛取的2w現金放在桌上。

債權人資料帶得很齊，一看也是經驗老道。

一番交談，我把情況摸得差不多了。

第一，業主欠債權人100多w

第二，債權人性格爽快，面談之前，已經壓價1w，面談後，幾句話把價格又降了5k，性格爽快的人，很好做交易

第三，這套物業低於市場價10w，如果不是因為業主欠債，業主再加20w賣出去都沒問題，但是沒辦法，業主欠錢，只能把物業的處置權交給債權人，房本、兩夫妻的身份證、公證書等等資料，都非常齊全，可見債權人把業主控制得相當嚴

第四，債權人是新塘本地人，業主是湖南人，兩人曾經是合伙人，債主有廠房，業主欠的錢也許是房租，也許是高利貸，具體就不得而知了，但是，可以確定是，這業主不敢跑，也不敢跟債權人耍心眼，即使敢，債權人也完全有能力解決這件事，包括解決查封這件事

第五，債權人想過把物業過戶到自己名下，但那是下下策，他有100多萬在外面呢，能收回來20w是20w，能收回來10w是10w，他想的，是趕快收點錢回來

看完所有的資料，了解了物業背景，了解債權人性格之後，我就讓學員與債權人簽訂了購房合同。

立馬，又去按揭公司辦理按揭。

辦理完按揭，安排他們去查冊。

分別前，我叮囑中介、學員：一定，要抓緊時間做這筆交易，所有事情都要與時間賽跑，抓緊時間辦每一件事情。

這些事情辦完後，我才來到物業樓下，跟這裡的地產工作人員聊了起來。當我跟他說，我剛剛成交了一套3樓的物業時，他都驚呆了。

他：你們膽子真大，你沒有詳細了解這個業主欠多少錢嗎？

我：了解了啊，欠100多w啊。

他：這房子都資不抵債了，你也敢交易？

我：便宜啊，可控性強。

話說到這，我就沒有繼續說了。

這物業連中介都不敢交易，他們怕查封，怕風險。

但是我做交易，一定是通過交流、觀察，明確風險在哪個點上，是否能夠把控得住。

這個交易風險有很多，業主的風險、債權人的風險、學員本人貸款的風險、夫妻雙方、中介是不是能高效地完成這筆交易，任何一個點出錯，都會讓這個交易不能順利進行下去。

下面把整個交易過程的一些資料展示下，供大家參考。

最初價格68w。

學員的整個投入預算，不超過18w，我讓中介去砍價。

讓中介去砍價，事情要做了才知道，有時候一個動作就是1w塊錢。

同樣的話，重複說。

這是物業，說來也很有意思。學員連房子都沒進去看，就簽了三方合同。

因為她同學跟她說：能低首付買到的房子，就已經是有利潤的了，我們再會看戶型，能比人家做評估的人還厲害嗎？

她一聽有道理，還真沒去看，就把決定給做了。

這是在面談之後確定的購房計劃，比業主原來的報價，少了1.5w。所以，儘管去砍，到了砍不動的時候，你覺得合適，就成交。

這是第二順位抵押證書，很少見的。總價68w的房子，債權人借給了這個業主131w。你說，債權人能不著急嗎？

他著急出手，價格就低，就很適合做低首付。

當然，你想買這個房子可以，但是必須要會把控風險。

是交易，就有風險，做不到避免風險，但是可以做到把風險控制到最小。

3月9日，出同貸書。

安排過戶。

繳納稅費。

2月7日簽訂三方合同，3月13日拿到過戶受理回執。

拿到房本，這一刻，心可以放回肚子里了。

就是這樣，如果你能把控得了其中的風險，就能夠拿到低於市場價20w的房子，就能購買到從你做購房決定那一刻就有利潤的房子。

有產一族

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