獨家分析：中國買家表現強勁，美國2016年-2017年國際買家房產報告

7月18日美國房地產經紀人協會（NAR）發布了針對外國買家購買美國住宅房產的市場調研報告。此報告收集了從2016年4月到2017年3月之間的國外買家房產購買數據。

一

中國買家購買總價值美國第一

從2013年中國買家超過加拿大買家在美購房總價值後，就一路坐穩第一把交椅，除了16年有小幅下降以外，中國人在美購房總額一路飆升。2017年中國人購房總額達到317億美元（約合2140億人民幣），比上一年的273億上升16%創下歷史新高。

從柱狀圖能夠更準確的看到中國買家在美國購房總值的比例。

二

中國買家愛買「豪宅」，購買力強勁

推升中國購房總值第一的很重要原因是中國買家比較壕，喜歡一擲千金。過去6年間中國買家在美的購房均價超過所有其他國際買家。其實最近一兩年的加拿大的在美購房數據也值得關注，因為他們中也有比價大的比例是被加拿大高房價嚇到美國進行房產投資的華人。2017年，中國買家買豪宅的情節有所回落，從均價93萬美元，落到了78萬美元，表明中國買家更加務實。但是這個均價還是遠超所有國際買家的均值53.7萬美元，更是近3倍於美國本地購房均值27.8萬美元。

三

中國買家更青睞加州，和其他國際買家的佛羅抵達購房地不同

我們先看一下所有國際買家的主要目的州。

國際買家在美國購房最青睞佛羅抵達州。佛羅里達作為美國大陸最南部的州，是全球著名的旅遊勝地，也是全美退休養老的好地方。佛羅里達有很成熟的短租市場，並且在次貸危機中，房價跌幅達到50-60%，最近幾年才開始回升，價格窪地吸引了全球的投資人。可以說，用房地產做投資的投資客們不會放棄佛州這個大市場。可能因為加拿大維度太高，除了少數城市，其他地區都很寒冷；而英國這個常年缺乏陽光普照的國度，人民更加嚮往陽光沙灘。在佛州投資的國外買家中，加拿大和英國一直高居榜首。

但是中國買家在購房時考慮更多的不是投資，或者中國買家開始全球布局房產也僅僅是最近幾年，還不像加拿大和英國等成熟市場的投資人對於市場的把握更精準。中國買家還是傾向於購買穩健，經濟，教育強勁的加州。

加州是華人登陸美國的第一站，加州這片土地上有一代代華人奮鬥的歷史。加州本身作為美國經濟、人口、面積都第一的州，實力雄厚。加州的教育發達，公立大學系統表現強勁，更不用說K12教育了。看看有多少選擇爾灣買房買家是為了孩子上學就知道了。而且不光是華人家庭買，當地人也在買。因此華人在加州買的房子達到第二名德州的近4倍不是沒有原因的。在加州買房是自住和投資都適宜的選擇。

排名第二的德州最近今年也是增長強勁。德州號稱美國老二，在經濟發展方面僅僅次於加州，而本身是地產的價格窪地，並且收入免稅，使得越來越多的人搬往德州居住。而達拉斯最近2年在租房回報的市場上都表現強勁。休斯頓，奧斯汀等城市也是地產投資的熱門。

四

中國買家近7成一次性付款購買

中國買家65%一次性全款購房，只有26%使用了美國當地銀行貸款。其實並不是中國人太有錢，而是很多人由於缺少國外的資產記錄，或者不了解美國當地銀行放貸流程，導致只能全款購房，不能使用金融槓桿。博教團隊在這裡提醒大家，雖然美國當地人購房一般僅需要20%-30%，但是作為國際買家，首付款比例需要達到40%-50%，並且要承擔比當地人稍高的貸款利息。博教團隊可以為大家提供美國購房的貸款諮詢和服務。

總結：

中國買家還是有比較強的學區房觀念，在加州幾個教育優良地區的購房大戶就少不了中國人的身影，最有名的就是南加州的爾灣。對於在美國讀書的家庭來說，這是一個即可自住也可投資的選擇。

還有很多投資人在美國購房有全球資產配置的計劃，而美國作為世界經濟強國，美元資產是強勁的避險幣種，可以沖抵國內的貨幣和資產泡沫，因此美國的地產投資從次貸危機後一直發展迅猛。

美國租房市場的火爆現在僅僅是個開始

美國的租房市場的火爆現在僅僅是個開始，由於學生貸款，美國有越來越多的年輕人一畢業就背上沉重的貸款壓力，將沒有錢付購房的首付款。從2011年開始，美國的學生貸款總額就已經超過車貸和信用卡成為美國第二個貸款，在2013年突破1萬億美元，而違約率達到了13.7%。博教團隊和美國多家全國性和地區性房地產開發商都進行過深入溝通，大家一致認為公寓是美國現階段房地產的短缺市場。美國年輕人開始工作後，每月工資僅夠支付教育貸款和房租，沒有多餘的能力存下買房子的首付款。因此現在美國的很多開發商都將未來的主要精力放在公寓房的開發上。現在全美國主要城市的空置率僅僅3%左右也印證了數據。

對於國際買家和投資人來說，投資聯排比獨棟別墅更好出租，投資公寓比聯排更好出租，投資學區附近房產基本不會出現空置。而且提醒中國買家，其實我們更加習慣管理聯排或者公寓而不是前後很大院的獨棟別墅，尤其是自住並不是很多的情況。因為公寓有統一的物業進行管理，公共區域的維持也更加容易。但是說到獨棟別墅，花園的整潔和打掃都要自己負責，在獨棟別墅中無法像國內一樣「各家自掃門前雪」，你的花園和公共區域不整潔會遭到投資和罰款，因此投資還是購買公寓更加合適。

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