2017商場餐飲租金大起底：最兇猛的將一次性漲租80％！你準備好了嗎？

一份讓你免於掉隊的餐飲數據報告。

第 1389 期

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昨天，內參君關於商場房租「潛規則」的報道（拿個鋪用盡半輩子關係！20位餐飲老闆泣血吐露商場「潛規則」），引發很多餐飲朋友的共鳴。

許多人都說，這篇文章道出了餐飲老闆「不能言說的痛」。

今天，內參君繼續推出《商場餐飲房租調查》第二篇，通過樣本城市核心商圈的走訪和數據搜集，對話20多位餐飲老闆和商場招商人員，從6個角度，為你提供一份全方位的商場開店參考。

」

內參君

1、資金夠不夠？

來，先測測你的承租能力

2016年平均每月450元/平，今年800元/平，而明年，商場已放話，將直接漲到1500元/平！

每年超過80%的漲幅，這是一個二線城市標杆商圈小餐飲區的租金水平。

全國呢？

因為商場房租多為一鋪一議，內參君找了三個樣本城市的代表商圈、商場的部分品牌，來感受一下——

對於一家面積20平的小餐飲來說，月租千元是個什麼概念？「就是說，你排隊排上天，也很難賺什麼錢。」一位餐飲老闆說，進標杆商圈，「就是打品牌的。」

通常情況下，商場餐飲區可以分為輕餐區和餐飲綜合區。輕餐區以小吃、簡餐為主，店鋪面積小、租金高；餐飲綜合區以正餐、火鍋一類的品牌為主，一般都是位於商場較高的樓層。

商場租金大多是樓層越高、面積越大，月租金越便宜。

另外，內參君了解到了全國10大城市商場首層平均租金狀況，給餐飲老闆們一個大致的參考範圍。

數據來源：商業地產雲智庫，統計對象不限於餐飲品牌

看完可以感受一下，進商場開店，你的承租能力如何？

2、房租佔比紅線，你知道嗎？

關於

關於商場租金和營收比的關係，內參君採訪了全國多個品牌，他們的觀點是這樣的——

從數據來看，大多數品牌認為10%-15%是一個合理佔比。

如果給房租占營收比劃一條「紅線」，很多品牌也給出了建議——

多數品牌認為，佔比超過20%就相當危險了。不過，這個紅線也並不絕對。

煎餅道創始人劉敏表示，這和餐飲品類和固定成本有很大關係。拿煎餅來看，在整個成本構成裡面，原材料成本和人工成本比較高，這樣留給房租的成本佔比就很小了。如果其他餐飲品類的老闆可以降低原材料、人工成本的佔比，那提高警戒線也是可以的。

關刀即時撈創始人袁國平認為，毛利也是一個不容忽視的評估因素。像中餐，毛利在50%-55%，租金佔比就可能要維持在15%。而一些飲料、小吃品類，毛利在70%以上，再加上面積小平效高，30%的紅線也正常。

資金實力很重要，但比起花錢，搞清楚下面這些問題更重要。

3、你的品牌，真的適合進商場嗎？

不過，房租只是商圈選擇的一個參考條件，並非最重要條件。

「一般進駐商場的品牌主要有兩個目的：一是盈利，二是打造品牌勢能。」芙蓉巷創始人吳少輝說。側重考慮盈利的品牌，會更注重商場店的盈利水平。而更希望藉助商場店打造品牌勢能的話，可能在微盈利甚至虧損的情況下堅持運營。

綠盒子創始人包春一句話總結：進商場，要麼賺錢要麼賺眼球，最理想的是二者兼具。

商場店的運營費用相對較高，產品的定價、毛利、目標客群如果不夠理想，對品牌而言無疑是雪上加霜。

關刀即時撈創始人袁國平說，他在進駐一家商場店時會考慮幾個問題：商場與品牌的目標客群是否一致、產品定價是否能滿足商場高成本運營的盈利、商場店上架的商品毛利高低。「要保證高成本的商場店運營，每個影響利潤的細節都要考慮」。

北京一位經營小而美餐飲品牌的老闆說，一年前他們想開商場店時，打聽了北京核心商圈的商場租金，「去年已經是每月810元/㎡，再加上物管費，幾乎不可能盈利，除非消費頻次和客流量做得很極致」。

為什麼租金高、漲幅高的商場還有那麼多品牌搶著進？近幾年餐飲業處於風口，很多初創品牌處於上升期，需要打造品牌知名度，無論做哪個品類，開商場店都是目前最有效、最快捷的選擇。

4、你該選什麼樣的商圈商場？

a.人流量是需要考量的第一要素

烤匠創始人冷艷君表示：關於人流量，一定要與商場達成良好的溝通，才可以拿到有效數據。而如果是新商場，就要通過周圍的入駐人群和消費習慣，來判斷商場的人流量大小。

商場是否有足夠的停車位、地鐵出口、公交站，也要考慮在內。像成都春熙路地鐵，每天有15萬人次的交通吞吐，這些人都被地鐵成功引向了IFS和太古里商圈。

b.商場定位決定餐飲品類

「不是所有的商圈都適合所有品類的。」迷尚豆撈董事長曾雁翔說。

比如成都的恆大廣場就是一個典型的白領商務區，白天人流量很大，可晚上6點之後基本就沒人了。這種商場，如果是以晚餐和正餐為主的業態，就很難做。

c.商場區位決定你能賺多少錢

在人流量不變、房租逐漸遞增的情況下，品牌運營成本就會增高。而在成都，300元/㎡的錦華萬達和100~150元/㎡的財富又一城，消費者的消費能力是一樣的。這時候，如何平衡商場區位和房租成本將會是餐飲能否賺錢的關鍵。

d.商場的招商運營能力很重要

「商場招商團隊的運營能力，以及商場長期合作的品牌夥伴也很重要。」不少餐飲老闆表示。

拿成都的財富又一城來看，按照商場規劃，是一個三層樓的購物中心。可是定位女性、家庭消費的迷尚豆撈卻要進駐這裡。主要原因就是，曾雁翔了解到商場轉變了運營思路，將這裡作為親子娛樂商場。招商方還招到了全西南唯一一個迪士尼英語培訓班和一家迪士尼周邊產品店鋪。

e.其他品牌的進駐情況必須了解

「這裡的品牌不止要看餐飲品牌。」四川一招商負責人黃湘君表示。

商場的零售品牌也是一個重要的參考條件。因為，決定商場人流的並非是餐飲品牌，而是商場的零售品牌。化妝品、衣服等零售品牌都在餐飲的樓層之下，整個商場的人流吸力也是從下往上走的。也就是說，零售品牌一定程度上決定著餐飲的存活率。

而在餐飲品牌上，一定要注意是否有強有力的競品存在。久如香總經理賈旭就說：久如香第一家進駐鄭州丹尼斯大衛城時，就是因為當時大衛城沒有小龍蝦品類的品牌，所以，便在大衛城開了第一家商場店。

5、商場什麼時候調整鋪位？

我該瞅准哪些機會？

井格火鍋市場部經理范璐瑗說，商場調整鋪位一般會有幾個時間點：一是周年節點；二就是商鋪合約到期時。

周年節點，商場的運營數據會出來，結合入駐品牌的經營數據，會做一次洗牌。如果商家達不到商場的提點要求，會有一輪淘汰；再者，合約到期時，有的商家可能不續租，這個品類的空缺出現了，就是其他品牌入駐的機會。

此外，一位商場的招商負責人透露，如果是新的購物中心，半年到一年會有一個調整的高峰期，「具體時間不一定，但一年肯定會有一個調整高峰。」

有業內人士建議，可以盯緊轉手的餐飲。很多商家願意接二手店，這樣的改裝成本會很低。如果是新店，商家需要在排水、廚房裝備、消防設備等方面重新打造。

6、什麼時候，你需要從商場撤退？

關刀即時撈袁國平認為，商場裡面的餐飲經常更換，甚至一年之內換掉30%-40%都是很正常的。當商場租金的上漲幅度與你的毛利無法達成一個平衡狀態，那你就要考慮，是否要離開這個商場了。

除房租成本外，商場的運營能力也要考慮。這個問題，可能大多數情況下會出現在餐飲小白的身上。

「有的商場，你可能剛進去的時候並不知情，但後期商場的運營確實能讓你大跌眼鏡：品牌更迭按天計算，你的鄰居有可能昨天是一個拉麵館，幾天後就變成了按摩店……」宅食送CEO穆楊笑稱，這時候要果斷抽身，終止合同也要迅速逃離。

關於商場店，你還有什麼想說的？歡迎在評論區留言。

策劃統籌：茜妮 本篇采寫：王瑛 虎萌 張伯禹

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