樓市王炸！「租房時代」再迎重大利好！集體建設用地獲准進入租賃住房市場！

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來源 綜合自土地利用管理司、暴財經 財經網整理

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8月28日，樓市又傳來大消息！

這一次的主角是集體建設用地！

集體建設用地可以建租賃住房啦！

租房的「美好時代」真的要來了！

看國土資源部通知

什麼是集體建設用地？

集體建設用地，又叫鄉(鎮)村建設用地或農村集體土地建設用地，是指鄉(鎮)村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。

集體建設用地分為三大類:宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。

這無疑將大幅提升房屋租賃市場的供給能力，成為平抑房租租金、遏制房價過快上漲、構建房地產調控長效機制的重磅利器。

通知顯示，未來將在鄭州、北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點，並規定2017年11月底之前報國土資源部和住房城鄉建設部批複。

試點城市都有哪些？

第一批包括北京市，上海市，遼寧瀋陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

在本次試點通知中有四點，是非常重要的！

1、通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可複製、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

2、完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

3、探索租賃住房監測監管機制。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。

4、探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

以上幾點也就是說，在規劃之內的這些農村集體用地可以作為租賃市場額組成部分，參與分享租賃市場大蛋糕的利益。

從玩法上，可以看到，村鎮可以採取：自行開發運營，聯營、入股等方式；具體採取什麼方式要根據村鎮自身的情況而定，讓利益最大化。

對於一些符合精神的小產權房來說：很可能會在今後的租賃市場上大放異彩。無論是現在的小產權房還是未來會入市進入租賃市場的集體建設用地租賃房屋，都可以保障租房人的基本權益。也就是說，在買房的時候不能夠獲得和一般商品房同樣權益的這些房屋，在租賃層面大家是權益屬性一致的。

總之，一方面通過集體用地補充租賃市場，另一方面通過租賃市場拓寬集體建設用地的使用途徑，進而進一步幫助農民朋友獲得很多收益。

在房租問題上，從供需關係的層面來說，更多的供應顯然有利於降低房租；而集體用地因為沒有土地成本，所以總體來說，根據房價公式，那麼會比由政府主導的公共租賃市場（土地沒有溢價）便宜一半左右，比一般的市場租賃房便宜80%左右。

「集體土地建租賃房」有何意義？

集體建設用地上的租賃住房要實現的是政府、社會、農民和住房保障家庭的共建共贏共享。

第一，「利用集體建設用地建設租賃住房」，是中國土地制度的重大變革，意味著以後「土地改革有巨大的空間」。

第二，這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利，這是非常值得稱讚的。

第三，這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對於抑制高房價、高租金將產生巨大作用。

根據剛剛公布的「辦法」——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。

第四，大城市郊區農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃租房的股東，長期享受土地紅利。

附：文件全文

利用集體建設用地建設租賃住房試點方案

國土資發〔2017〕100號

利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助於構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制；有助於拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助於豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。按照中央有關精神，結合當前管理工作實際，制定本試點方案。

一、總體要求

（一）指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學習貫徹系列重要講話精神，緊緊圍繞統籌推進「五位一體」總體布局和協調推進「四個全面」戰略布局，牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，以構建購租並舉的住房體系為方向，著力構建城鄉統一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，健全服務和監管體系，提高存量土地節約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩健康發展長效機制。

（二）基本原則。

把握正確方向。堅持市場經濟改革方向，發揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產統一登記、培育和發展住房租賃市場、集體經營性建設用地入市等改革協同，加強部門協作，形成改革合力。

保證有序可控。政府主導，審慎穩妥推進試點。項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得佔用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，強化監管責任，保障依法依規建設、平穩有序運營，做到供需匹配。

堅持自主運作。尊重農民集體意願，統籌考慮農民集體經濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自願實施、自主運作。

提高服務效能。落實「放管服」要求，強化服務意識，優化審批流程，降低交易成本，提升服務水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。

（三）試點目標。通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可複製、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。

（四）試點範圍。按照地方自願原則，在超大、特大城市和國務院有關部委批准的發展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮集體經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧瀋陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

除北京、上海外，由省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總本轄區計劃開展試點城市的試點實施方案，報國土資源部和住房城鄉建設部批複後啟動試點。

二、試點內容

（一）完善試點項目審批程序。試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、佔地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規範性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設標準。試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規範。

（二）完善集體租賃住房建設和運營機制。村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與征地成本關係。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

（三）探索租賃住房監測監管機制。集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。國土資源、住房城鄉建設部門應與相關部門加強協作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯動，構建規範有序的租賃市場秩序。

（四）探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

三、組織實施

（一）加強組織保障。國土資源部和住房城鄉建設部共同部署試點。省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導。城市政府全面負責試點組織領導工作，制定試點工作規則和組織實施方案，建立試點協調決策機構。各地區各有關部門要加強協調配合，穩妥有序推進試點。

（二）推進試點實施。

1.編製實施方案。試點城市根據本方案編製實施方案，經省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門匯總後，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉建設部批複。

2.試點實施、跟蹤及總結。省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導，及時研究解決試點中存在的問題。

2019年11月，省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門組織開展試點中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉建設部。

2020年底前，省級國土資源主管部門和住房城鄉建設主管部門總結試點工作，總結報告報國土資源部和住房城鄉建設部。

（三）強化指導監督。各地區各有關部門要按照職責分工，加強對試點工作的指導監督，依法規範運行。要加強分類指導，尊重基層首創精神，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進行差別化探索，切實做到封閉運行、風險可控，發現問題及時糾偏。

（四）做好宣傳引導。試點地區要加強對試點工作的監督管理，密切關注輿情動態，妥善回應社會關切，重大問題及時報告。

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