學區房≠波士頓，教你合理置業波士頓

註明：本文由環球房談（huanqiufangtan）首發,內容涉及真實的置業案例，未經允許，不得轉載或摘取。否則視為侵權。

波士頓（Boston）是美國馬薩諸塞州的首府和最大城市，也是美國東部高等教育和醫療保健的中心，是全美人口受教育程度非常高的城市。

在波士頓大都會區擁有超過100所大學，超過25萬名大學生在此接受教育。世界優質學府哈佛大學和麻省理工大學就位於波士頓的劍橋區，還有很多美國TOP前50的大學也位於波士頓，例如東北大學，波士頓大學，波士頓學院等。豐富的大學資源，墊定了波士頓地區火爆的房產買賣市場和租賃市場。

作為全球B+（GaWC世界城市級別排名）城市之一的波士頓，如何投資/置業成為很多人的關注點。在我接觸過的眾多置業者之中，我發現很多買家很容易混淆美國學區房的概念。專註把目光放在學區房上，相反忽視了自己投資的目的。

這一期，方爺將教大家明確投資目的，更加合理地置業波士頓。

首先我們先把美國「學區房」的概念搞清楚。

其實美國的學區房我們可以分為兩大類：一類是大學周邊公寓。

這類房產受地段影響，在學校周邊深受大學生喜愛。因為美國大學不同於國內的大學，不提供4年的學生宿舍，學生宿舍也不像國內大學生宿舍一樣廉價，反而比在周邊租房的支出更高，所以大部分美國的大學生除了第一年會選擇在學校宿舍居住，之後都是居住在周邊的出租房中。

方爺在波士頓考察期間，有幸在波士頓見到兩位大房東，他們一共經營著大概3000套房產的租賃。據他們表示，在他們經營的3000套房產中，有50%的房子是relist掉（續租約），另外50%其中的90%都是出租給當地周邊大學的學生。

目前波士頓的租賃市場在大學周邊（哈佛大學、MIT、BU、BC、東北大學、伯克利大學音樂學院），空置率幾乎為0。每年波士頓的租賃季開始於2月，也就是說很多人從2月份就開始訂9月1日入住的房屋了。

臨近9月份的時候，幾乎每一位做租賃的經紀人每天至少1單租賃。哪怕在金融危機最嚴重的2009年，波士頓的租賃市場價格都沒有下降，只是保持上一年的價格，2010年以後租賃市場重新回歸正常漲幅，平均每年5%的租賃增長一直持續到現在。

歸根結底，由於在金融危機期間，市場表現不好，很多人選擇重新回學校深造，所以波士頓的市場並沒有受到嚴重的影響，美國其他區域空置率很多在7%左右，但是波士頓當年只有2%。

圖為2009年到2015年，波士頓公寓租金的走勢圖

波士頓大學周邊的房產可以用搶來說，淡季的時候一個好房子可以收到3-5個offer，旺季的時候一個房子可能收到10個offer以上。並且如果能在9月1日之前成交，出租給9月1日入學的大學生，能比其他時間房屋出租的價格高出50-100美金一個月。

第二類房產：優秀高中所在學區房。

面對日益激烈的高考壓力和美國top50大學申請難的問題，很多國內買家會選擇在高中提前讓孩子適應美國教育，融入美國當地的圈子，讓孩子更符合美國院校對學生的錄取標準。

那麼這類房產不太適合投資客和還沒有打算或已經移民的客戶，因為美國的公立高中是不提供留學生簽證的，雖然持有10年旅遊簽證也可以上公立學校，但是頻繁的入境也會受到入境官的質疑。

其實第二類優秀高中所在的學區房，才是我們真正意義上的學區房。在這裡方爺還要說一下美國人購買學區房的理念和國人有所不同。

美國的家長在孩子小時候屬於散養狀態，從高中開始抓孩子的學習。為了能考入更好的大學，很多美國家長也會在孩子上高中前為孩子選擇好的學區，希望孩子在未來可以得到一個好的發展。

所以美國人大多數在乎的學區是高中的學區，並不是我們在國內在乎的小學/初中。另外在波士頓好學區都是在我們所謂的郊區位置，這邊獨棟別墅是主流房產。

那麼這裡會出現一個問題：

很多買家會覺得我買美國的房子就要買獨棟不買公寓，或者是有些買家一時間難以改變自己對學區的追求。那麼作為一個投資者，也應該考慮學區的出租情況，畢竟在美國租房子是可以上當地學區的，也有很多美國人不買房子而選擇租房子為孩子上當地的學區。那我們就要考慮選在什麼位置不會讓房子空置，投資美國優秀高中所在的學區房，也可以有保證。

根據方爺接觸的選擇置業波士頓的朋友們來看，有投資目的基本會選擇第一類學區房，也就是大學周邊。

我舉兩個實際的例子來說吧：

朋友A一直說想在美國買一套學區房作為投資，經常會給我打電話詢問。他想要可以上好學校的房產，因為這樣可以留給孩子可以在當地上學使用，所以方爺給他推薦了很多好高中所在地區的房產。

後來偶然一次碰面，我發現我這個朋友對學區的概念還停留在國內學區的想法之中，認為只有擁有一套房子才能讓孩子上當地的學區。其實美國不然，美國的學區是租房子也可以上的。並且朋友的孩子還在上小學的階段，要至少3-5年以後才會考慮給孩子送到美國。

另外還有一點，方爺的這個朋友的投資房產的理念也和國內一樣，覺得只有學區房以後的漲幅空間才是最大，最保值的。但用這點去看待波士頓的房產是有誤的。

於是方爺就給朋友A介紹了大學周邊的房產，包括中美投資的區別，因為大學周邊的公寓在美國更適合投資，現金流更好，租金回報高，出手時間快，同時也滿足了他的海外資產配置需求，在配置美元資產的同時還可以享受利率的的一個增長。

最後朋友A在其置業顧問的幫助下在哈佛和麻省理工大學中間位置搶到帶租約的一套房產，並且在交易之後讓置業顧問幫他找到了9月1日以後的下一位租客，比當時的租金價格還高出10%。

另外一個朋友B是已經移民，馬上就要登陸美國。她的目的很明確自主，如果可能在沒有登陸之前出租最好，不能出租也沒有問題，就是要當地好學校所在的學區。

當然按照她的情況，這類房產也是最適合她的，當時她的置業顧問給她推薦了離市中心最近還通地鐵的NEWTON，因為NEWTON通勤方便，距離波士頓市中心開車只要20分鐘，學區又好，完全符合客戶的需求。

並且美國的房屋都是永久產權，從增值的角度上來講，獨棟別墅擁有土地，長期持有的話，土地的增值肯定是最大的，適合移民自主，以房養學類型的買家。

最後，除了對於波士頓學區房的投資建議以外，方爺也給大家整理了幾點關於置業波士頓的需要注意的地方。

美國是自由市場經濟國家，房價的漲或跌，最根本的原因還是供需關係。

從下圖的數據可以看出，2014到2015一年的時間裡，波士頓房屋的中位價漲了17.8%，庫存量卻降低了6.9%。

這是因為，波士頓幾乎沒有在售的全新公寓。

由於波士頓城市獨特的歷史文化，大多數公寓都是古典式建築。再加上，波士頓本身土地的限制和美國政策對審批建造新房的嚴格管制，波士頓市場上幾乎沒有全新的公寓在售也就不足為奇了。

除了高昂的房價外，大波士頓地區以每年13930刀的「隱形費用」排行全美第一。

隱形費用包括「必須支出」和「可選支出」兩部分。「必須支出」包含地稅、水電費和房屋保險費。據統計，波士頓這部分支出高居不下，主要原因有二：

一、地區稅率較高

二、嚴冬酷暑的氣候特點，使得水電費支出水漲船高。

「可選支出」主要指房屋維修費用。波士頓這方面的費用全美排行最高是因為：

1.冬天對房屋的維修較多

近幾年冬天，波士頓出現了罕見的連續大雪。如果準備不周全，屋頂會出現冰柱（ice dam）漏水，水管會被凍住從而導致停水，暖氣的通風口會被雪埋住從而導致暖氣設備罷工等。

2.波士頓的人工費較貴

波士頓的最低工資線一再往上調整。2016年波士頓的最低工資為每小時10刀，2017年將漲到每小時11刀，波士頓所在的麻州將成為全美基本工資最高的一州。

另外，日常的花費也很高。

在福布斯最新發布的美國消費過高的城市(Most Overpriced Cities)排行榜中，波士頓排行第三。

就拿其中的一項電氣開銷來說，美國東北大學的教授布魯斯通指出，大波士頓地區40年未曾更新石油管道系統（這增加了電力公司的成本）。因此主要供電商把單位電價增高了27%。

但波士頓的房市依然非常火熱。近幾年，不少有遠見的投資商陸續登陸波士頓，開始在波士頓及周邊地區進行房產投資，亞洲買家大量湧入美國市場。

權威報告指出，最值得投資的三個區域分別為：

1、Back Bay and Beacon Hill

這裡是波士頓的金融區，也是波士頓市區最繁華、土地價值最高的區域。

2、Brookline

Brookline是離波士頓市區最近，中小學公立教育最好的區域。該區域不但交通便利，而且綠化和人文景觀保留完好。

3、Cambridge

劍橋區域是兩所名校：哈佛和麻省理工的所在地，不但交通便利，而且歷史文化底蘊深厚。

好了，這期方爺講堂到這裡要下課啦！

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