我們還趕得上內環「末班車」嗎？

「有錢人一看見機會就撲上去，所以越來越有錢。」

最近，看過一本成功心理學的書《有錢人和你想的不一樣》。

書中有幾個有趣的觀點：

有錢人專註於機會，窮人專註於障礙。有錢人專註於可以得到多少報酬，窮人專註於承擔的風險有多高。

有錢人就算恐懼也要採取行動，窮人則讓恐懼擋住了他們行動。有錢人總是活到老學到老，窮人認為自己早已知道。

一次，酒桌上，一位老兄說，他在三環外有兩套房子。最近想為兒子買一套婚房。問我，「現在能不能買，買哪裡好。」我建議他，賣掉三環外的兩套房子，無論如何要換一套內環的房子。

另一位老兄打聽，「內環看湖的房子，3萬元的價格，還要不要買？」

我開玩笑說，「如果這個價格能買到，最好買兩套。」

不知道他們最近行動了嗎？

還是在酒桌上，經常聽朋友抱怨，「內環的房價太貴，內環沒有房子賣」。

真是這樣嗎？

其實不是。今年最後4個月里，內環突然冒出多個在售樓盤。漢口與武昌，均有可選。這是回到內環的時間窗口。

在給出投資建議前，說說武漢內環住宅的「四怪」：

第一怪，都是大戶型。

也許是內環的土地金貴，也許是「90/70」戶型政策（90平米以下戶型占項目的70%）的變動，在內環很難找到70-90平米的住宅，70平米以下的公寓卻到處都有。一是這類戶型供應本來就偏少，一上市就被搶光。二是房地產商喜歡做大戶型。好像大戶型更顯水平。

第二怪，都號稱豪宅。

三五年前，內環的新盤，大部分是普通住宅，賣著毛坯。如今，精裝、大平層、科技系統、管家服務，大部分在售或近期入市的項目，都號稱是豪宅基因或豪宅產品線。

第三怪，價格倒掛。

內環的次新房價格，超過新盤售價，出現倒掛。

以漢口為例，融科天城，4年前，新房均價1.5萬元。如今，二手房價格在3.5萬元左右。金地京漢1903，在鏈家官網上，只有6套房源。最便宜的3.2萬元，最貴的3.9萬元。

同馨花園雍豪府，只有1套二手房源，價格3.47萬元。而目前在售的新盤，減掉裝修價格，多數在3.2萬元左右。

第四怪，毛坯難破3萬。

內環的新盤，預售價格一直在博弈。

毛坯價格過不了3萬元，成為內環住宅的一個「潛規則」。上半年，除兩三個住宅的毛坯價格過3萬元外，多數樓盤均在3萬元之內。

一個樓盤的備案價格，要考慮以下因素：該樓盤前期的售價；片區整體均價與周邊新盤價格；項目周邊二手房價格；項目的土地價格與成本。

在這種備案方法下，內環樓盤的備案很尷尬。如果備案價格沒有超過前期房源，老業主鬧維權。如果想超過太多，備案不能通過。

所以說內環樓盤的備案價格沒有超過3萬元，是調控送的福利大禮包。

回到漢口內環段，很長時間內，新房房源斷檔，導致出現「沒房可賣」的市場印象。

比如，漢口解放大道沿線，永清路到武廣附近。新盤只有三個。

和記黃埔都會軒，只剩幾套頂層400平米複式。要1200多萬元。

越秀國際金融匯加推的房源有高層、洋房與別墅。主力戶型105、132、163。今年3月底的開盤價格在3.5萬元左右。預計此次加推的價格將超過此前；

南國中心二期產品，號稱「內環最好的戶型」，70-143平米。目前還沒確定是否裝修。如果不精裝，3.2萬元左右，將是入手的機會。到時候，估計找關係都搶不到。

從土地儲備等判斷，武漢內環很快步入二手房時代。

一位股神告訴我，買股票，不能靠運氣與經驗，而是要掌握規律與定理。

買房亦是如此。

對於內環「末班車」的投資建議，「光華樓評」認為，戶型面積最好「3+1」（三個房＋1個書房）；內環的核心區域，比如武廣商圈與武昌濱江商務區；毛坯價格3.2萬元－3.5萬元，閉著眼睛隨便買。

簡單直白的建議，背後都有一些規律。

為什麼說是「末班車」？最好的商業資源、教育資源、醫療資源，只會在最中心的地方。無論城市如何發展。內環中心的房子，賣一套少一套。

所以說，像南國中心這樣的項目，偷偷留了些內環「末班車」的車票。

最近，內環濱江的一樓盤，號稱價格要賣到5萬元。未來幾年，等到內環房價普遍五萬時，你還會覺得現在的3萬元價格貴嗎？

當其他人都在三環內外尋找2萬元的樓盤時，你把目標鎖定在內環。買房與人生一樣，要對自己狠一點。（延展閱讀：我們為什麼殘忍地被內環拋棄？）

將來的你，一定會感謝現在拚命的自己！

文｜楊光華（地產寫字人）

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