沒有什麼力量能阻止加拿大多倫多房價的飈漲！

薔薇財經08月05日訊，財經博客零對沖（ZeroHedge）網站日前撰文稱 ，加拿大多倫多7月房價現有史以來最大幅度漲幅。文章認為，在2017年年中前，似乎沒有什麼力量能阻止多倫多房價的上漲。

不過，5月初我們就寫過一篇文章叫《多倫多的房地產市場即將崩潰》。當時，我們稱大量新房上市將對房市造成衝擊，再加上買家支付能力極低——這「意味著除了為竭力隱藏的利潤尋求避風港的寡頭外，所有人對高房價都難以望其項背」，因此房價必定會迅速調整。

圖1：房價指數。綠線：多倫多；藍線：加拿大；紅線：美國

果不其然，三個月後我們的預測被證明完全正確。溫哥華的房地產市場崩潰後不到一年——在不列顛哥倫比亞省對海外買家徵收15%的附加稅後不久，溫哥華房市即告崩潰。徵稅抑制了大批中國買家炒房，他們在用幾個月時間將房價推向歷史新高後，很快就回國了——僅僅幾個月後，多倫多的房市也要崩潰了。

圖2：多倫多房價和銷量與掛牌出售數量比。藍線：銷量與掛牌出售數量比；黑線：多倫多房價

周四，多倫多房地產局(Toronto Real Estate Board)報告稱，政府竭力為房地產市場降溫，同時即將崩潰的Home Capital Group嚇走了投機者，這些因素使得7月份多倫多的房價出現了有史以來最大的月度降幅。

圖3：降溫的房市。7月份，多倫多的基準房價環比下跌4.6%，是過去至少17年來的最大跌幅MLS基準房價

多倫多基準房價同比上漲18%，但環比下跌4.6%，至77.3萬加元(合61.3萬美元)。根據彭博的計算，這是自2000年該價格指數有記錄以來的最大月度降幅，多倫多的房價由此降至3月份的水平。

不過，比價格下跌更令人不安的是市場突然陷入癱瘓。這主要是由於買家和賣家就公平結算價格產生嚴重分歧，同時房屋交易量下跌40.4%至5921套，這是自2009年以來最大的同比降幅，主要由獨立屋交易量大幅下跌導致。

圖4：多倫多房產市場房屋銷量與新掛牌數量比是房價變化的先行指標。黑色方塊：多倫多房屋銷量與新掛牌數量(3個月移動)；黃色方塊：多倫多基準房價(同比)

另外，從2016年7月開始，反映所有房產類型的平均價格上漲了5%，至746218加元，還不到去年同期17%的漲幅的三分之一。

在評論多倫多房地產市場的突然崩潰時，多倫多房地產局主席蒂姆·里亞諾斯(Tim Syrianos)說：「最近安大略省政府發布的一份報告證實了我們的研究結論。研究發現，海外買家僅佔大多倫多地區全部購房活動的一小部分。」顯然，由於潛在購房者一直在觀望市場的發展變化，7月份出現的價格同比下跌更多是市場心理因素的作用。

正如彭博社所指出的，地方政府自去年10月以來出台的住房法規將許多潛在買家逐出市場。人們認為有必要採取這些措施，以抑制房價的不可持續上漲。與此同時，在可供選擇的按揭貸款銀行未能披露虛假抵押貸款活動的程度後，Home Capital Group的股價在今年春季出現崩潰。這導致了嚴重的擠兌，使該公司瀕臨破產，直到最後一刻沃倫-巴菲特提供緊急援助，該公司才免於破產。根據部分人士的說法，巴菲特也拯救了加拿大的房地產行業。

多倫多的房價每個月都在創下新記錄，交易也非常活躍。今年3月，房屋銷量上漲了18%，平均房價較上年同期飆升33%，至916567加元。在接下來的一個月里，掛牌出售的房屋增長了34%，這一情況開始發生改變。5月份平均價格漲幅開始降溫，上漲了15%，到6月份時僅上漲了6%。

為了抑制房地產泡沫，今年4月，安大略省出台了全面的租賃法規，包括限制房租上漲和對海外投資者徵稅。在安大略省採取這一舉措前，聯邦政府在去年10月份出台政策對保險按揭貸款進行限制。加拿大的金融監管機構還提議今年出台政策，對無保險的住房貸款進行限制。

那麼，加拿大的房地產泡沫將就此終結嗎？由於價格的上漲勢頭已經被打破，最近幾個月在多倫多出現的價格飛漲還需要很長時間才會再次出現。

更令人擔憂的是，還不知道多倫多或其他地方的房價是否會加速下跌。加拿大央行時隔7年終於再次提高利率，這會使抵押貸款更加昂貴並讓房價承受更大的下行壓力。在加拿大，房地產泡沫是保持虛幻的「穩定」現狀的關鍵，此時多倫多房價崩盤對加拿大來說不能更糟糕了。

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