關於「共有產權住房」，你只需要知道這些！

「共有產權」到底是怎麼回事？關於「共有產權房」的種種問題，本文將一一為你解答！

一切和房子有關的消息，都會成為全民熱議的話題。房子，在人民群眾心裡的地位實在是太高了，有房和無房的心境，差別太大。這裡面故事太多，說多了都是淚。

帝都的房價，早已是全民話題，「共有產權」是怎麼回事？政府扮演了什麼樣的角色？普通人的購房成本會降低嗎？請繼續往下看。

近日，北京市住房和城鄉建設委會、市財政局、市規劃國土委聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（下簡稱《辦法》），並向社會公開徵求意見。

共有產權住房的提法，在今年4月就曾出現。當時，住建部、國土部發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應。

北京的這個《辦法》，給出了共有產權住房的明確定義，即政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

用大白話來翻譯一下，比如小e要買房，這套房子比周邊同品質商品房的價格要低，小e佔80%份額，政府佔20%份額，這就是共有產權。80%、20%這樣份額的分配是小e隨機寫的，《辦法》明確說明了分配原則，下面還會講到。

這樣有什麼好處？當然是便宜啊！直接降低了小e的購房成本。面對高昂的北京房價，有了共有產權住房，小e可能就有了擁有北京房子的機會！

但是，但是，《辦法》明確規定了申購條件、配售規則、份額分配、後續處理等等細節，小e能不能買？買了之後能不能賣？還要一一對照才行。

何人可買？

《辦法》規定了共有產權住房的申請條件，其實挺寬鬆的，但該堵的洞洞也堵住了，比如假離婚也很難有效。

「申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。」

這個說的很清楚，可以家庭為單位申請，如果還沒結婚的，需要年滿30歲。小e離30歲還早，也還是單身腫么辦？可以找到另一半，趕快結婚生子啊！

「申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房」，「一個家庭只能購買一套共有產權住房」。

這個就要求申請人必須符合北京住房的限購條件，且全家名下無房。小e在深圳，顯然不符合。

北京現在的限購政策是全國最為嚴格的，京籍單身限購1套，對已擁有1套住房的京籍家庭限購1套，非京籍家庭沒擁有住房，且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅，限購1套。

信貸方面認房又認貸。購買普通自住房，首套房的首付款比例不低於35%，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。

符合上面的條件還不夠，如果下面這些情形，會被限制申請。

• （一）申請家庭已簽訂住房購買合同、徵收（拆遷）安置房補償協議的。

• （二）申請家庭有住房轉出記錄的。

• （三）有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。

• （四）申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除的。

重點是假離婚，需要離三年以上，夫妻雙方的風險都加大了，這類申請人要慎重，畢竟人房兩空的事情時不時的就會發生。

還要重點提及的是，北京戶籍的無房家庭，可以申請本區的項目，也可以申請別的區的項目。而非北京戶籍的無房家庭，只能申請工作所在區的項目。比如，小A是海淀區戶籍，北京其他區的共有產權住房也是可以申請的。而小B沒有北京戶籍，在海淀區有穩定的工作，符合北京購房條件，就只能申請海淀區的共有產權住房。

非京籍的朋友也不用過度擔心選擇餘地小，《辦法》同時明確，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。

怎麼申請？

申請程序比較常規易懂，簡單描述。

先是開發建設單位進行網上公告，就是開通網上申購的通道。符合條件的家庭可在規定期限內進行網上申請，填寫相關表格，準備證明材料。之後呢，北京住建委會同公安、民政等多部門進行審核，審核通過的家庭獲得申請編碼。

接下來就是搖號了，以確定選房順序。按照這一順序，家庭先後選房，有放棄的，後續家庭依次替補。最後，選好房的家庭就可以簽訂正式的購房合同了。

上面提到的申請編碼也可以用於申請其他項目。也就是說，這個項目沒有輪到，可以用這個編碼繼續申請其他項目，但需要重新登陸網站進行激活。

價格咋定？

「銷售均價在土地供應文件中予以明確。」

這一點極為重要，開發建設單位在拿地的時候就已經確定了房子的價格。

而土地出讓，可採取「限房價、競地價」 「綜合招標」等多種方式，遵循競爭、擇優、公平的原則優選建設單位，並實行建設標準和工程質量承諾制。

當然，政府將對共有產權住房的建設用地合理安排，在年度土地利用計劃及土地供應計劃中單獨列出、優先供應。

價格的確定，具體遵循下面的原則。

「共有產權住房項目的銷售均價，應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，並考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。」

這就確定了一點，共有產權住房比同地段、同品質普通商品住房的價格要便宜，具體能便宜多少，這個現在還看不出來。

「開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動範圍為±5%。」

份額咋定？

能買到比周邊便宜的房子，也是有合理的代價的，就是產權並非100%屬於購房者，而是和政府共同擁有。

政府指定代持機構，和購房者分配房屋的產權。

「購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。」

這句話怎麼理解呢？假設，周邊房價是60000元/平，共有產權住房低一些是50000元/平，一套90平米的房子，購房者全款需要450萬元。購房者獲取的產權份額為50000/60000≈83.33%，代持機構持有的份額約為16.67%。

如果共有產權住房的價格被確定為30000元/平，那麼購房者僅需支付270萬元，獲得房屋產權50%的份額。

現在還不能確定共有產權住房的價格會比周邊便宜多少，便宜的少，購房者支出大占的份額多，便宜得多，購房者支出小占的份額小，就是這麼個理兒。

能不能自由買賣？

滿足條件後，可按市場價，按規定買賣。

分兩種情況，一是未滿5年之前，二是滿5年之後。

「共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交申請，由代持機構回購。」

也是說5年之內不能賣，有特殊情況要提出申請，只能賣給代持機構。這種情況下，也不能按照市場價來賣，代持機構回購價格按購買價格並考慮折舊和物價水平等因素確定。這個房屋還會被繼續作為共有產權住房使用。

滿5年之後就自由多了，全部是市場價，可購買代持機構所持份額，可賣予代持機構，可與代持機構一同賣，可轉讓份額。

需要注意的是，同等價格條件下，代持機構優先購買。代持機構放棄優先購買權的，其他轉讓對象應為符合共有產權住房購買條件的家庭。和代持機構一塊賣的，購房人和代持機構按照所佔產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。

此外，共有產區住房可用於出租、抵押。出租的收益，購房人和代持機構按照所佔份額分配。如果用於抵押，代持機構抵押融資只能專項用於本市保障性住房和棚戶區改造建設和運營管理。

《規定》還明確要求，房地產經紀機構及其經紀人員不得違規代理共有產權住房出售、出租等業務。中介和共有產權住房基本無緣。

共有產權住房會長什麼樣？

和上面《規定》同時徵求意見的，還有《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》，對共有產權的規劃建設做出了具體的要求。

撿重點說。

理念：

城六區共有產權住房以集約規劃為主導，充分發揮公共服務配套的優勢，倡導「小戶大家」理念。適度放寬城六區以外共有產權住房的層高、面積、容積率等方面建設規劃指標。

位置：

共有產權住房項目應優先選擇公共服務設施和市政基礎設施條件齊全的區域，應與公交系統或軌道交通網路緊密銜接。

密度：

容積率、建築密度、建築高度、綠地率等綜合技術經濟指標應符合地區控制性詳細規劃的要求。其中，城六區共有產權住房項目容積率不應高於2.8，城六區以外共有產權住房項目容積率原則上不應高於2.5。

停車位：

機動車停車位應合理布局，宜集中設置。停車位數量應符合相關法律、法規、規範、標準等要求。城六區不低於1.0輛/戶，城六區以外不低於1.1輛/戶。

景觀：

應結合現狀地形地貌進行場地設計與建築布局，保護場地內原有的自然水域、濕地和植被，種植適應本地氣候和土壤條件的植物，充分考慮植被的視覺層次、葉色質感、樹形冠幅、四季色彩的搭配，採用喬、灌、草結合的復層綠化，以大喬木為綠化骨架，綠地配植喬木不應少於3株／100平方米。

配套：

社區配套公共服務設施除按照《北京市居住公共服務設施配置指標》要求外，應將圖書館、健身館、咖啡館作為標準配置，形成居民學習、健身、交流的場所。

建設智慧社區，推廣使用智能化建築技術。全面推行三網融合，實現小區無線網路（WIFI）全覆蓋。安裝人臉識別系統，試點建造智能化小型公用倉庫。

大小：

城六區新建項目套型總建築面積不應大於90平方米；其他區新建項目套型總建築面積在90平方米以下的占建設總量的70%以上，最大不超過120平方米。充分考慮兩孩及適老性要求，套型以多居室為主，嚴格控制套型總建築面積在60平方米以下的套型比例。

共有產權住房城六區層高不應低於2.8米，其他區不應低於2.9米。

各套型功能布局合理，各功能空間面積及交通面積應與套型總建築面積相匹配。功能分區應明確合理，做到潔污分離、動靜分離、乾濕分離。

裝修：

共有產權住房採用裝配式建築，應根據建築高度和層數合理選型裝配式建築體系，並應符合我市關於裝配式建築的相關要求。應實施全裝修成品交房，鼓勵採用裝配式裝修。

建築設計方案應以全裝修成品交房的完整產品為目標進行方案策劃，嚴格執行一體化設計。

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