洛杉磯房價猛漲，想投資買房，不知道這些，想抓漏網之魚？難呀！

當北美房產成為當今投資熱潮，在洛杉磯買房，從投資的角度，買哪個區比較好，洛杉磯哪些學區是好學區等等，房產相關的問題隨之而出。針對這些海外投資者所想了解的問題，本篇文章一一為之解答，一起與地產君閱覽一下房產投資的科普吧～

本期將為您解答

外國人買房如何才能獲得長期最低貸款利率？

在洛杉磯買房，從投資的角度出發，買哪個區比較好？

你的購房預算可以買到哪裡的房子？

洛杉磯哪些學區是好學區？

房屋維修、更新費用可以用來抵所得稅（當年度），等到房屋出售時，這些票據還可以再次用來抵稅嗎？

房產所有者在國內，中國國籍，賣房時需要到美國駐中國的領館辦理產權公證嗎？

問：外國人買房如何才能獲得長期最低貸款利率？

美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。

貸款利率的類型

目前美國的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。

（1）浮動利率貸款（ARM）通常分為：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之後利率按Libor等指標進行浮動。

例如，2011年11月16日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，首付40%，申請5/1ARM貸款，前五年貸款利率為4。132%，從第六年起浮動。

（2）固定利率貸款。常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。

例如，2011年11月16日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，首付40%，申請30年期固定貸款利率在4.799%-5.540%。

長期買家適合固定利率

而對於追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。

在美國，按揭貸款發放的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有良好的信譽和持續的收入來源，與申請人的身份國籍本身沒有直接關聯性。

目前，在美國絕大對數州，外國人（無美國綠卡）可以通過貸款購買美國房產，但是首付通常要在40-50%，並且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明，貸款機構會額外要求貸款人支付高於市場水平的1-2%的利息。

問：在洛杉磯買房，從投資的角度出發，買哪個區比較好？

雖然洛杉磯很大，但是從國外移民到洛杉磯購置房產一般只考慮兩個區域：華人區和主流白人區。購房考慮重點是：學區/社區，安全性，價格，升值潛力和具體房產要求。

考慮因素一：中文環境，還是英語環境？

洛杉磯的華人區

分布在聖蓋博谷的東區、西區，這是華人分布最集中的區域細分為：

Monterey Park(蒙特利公園), San Gabriel (聖蓋博市), Alhambra（亞罕伯拉市), Pasadena（帕薩蒂娜市), Arcadia（阿凱迪亞), Temple（天普）

這裡華人的比例非常高，通常在50-60%以上。在這裡你可以看到處處有寫著中國字的招牌，在這裡你可以直接用中文生活。

從聖蓋博谷西區往東延伸，城市有Rowland Heights（羅蘭崗）, Walnut（核桃市）, Diamond Ba（鑽石吧）奇諾崗市等。東區的華人平均比例為40%左右。

在奇諾崗市在20%左右。再遠一點，到了橙縣的約巴林達市，華人的比例就降到10%以下了。

華人聚居區也從洛杉磯逐漸延伸到橙縣。這邊著名的城市有爾灣市，約巴林達, 富勒頓市, 布雷亞,著名的海濱城市有新港灘市, 新港海濱和拉古納海灘市等等。橙縣華人比例約佔2.7%。

海邊的派洛斯福德（palos verdes-PV），臨近城市托倫斯Torrance也是華人喜歡的區域。

主流白人區

西區傳統是主流白人區，耳能詳熟的電影常常出現的名字和地點通常都在這個區，如

著名的beverly hills（比華利山莊），bel air(貝萊爾)，santa monica(聖塔莫尼卡海灘)，manhattan beach（曼哈頓海灘），malibu（馬裡布海灘），hollywood hills（好萊塢山），sunset strip（日落大道），UCLA 大學

等等，隨著近年中國實力的崛起，留學和移民西區的中國人也開始逐漸增多。

考慮因素二：你的購房預算是多少？

目前最新美國洛杉磯房價中位數為63.2萬美元，年度增長8.1%，因為房產價格主要決定因素是地點，而且受經濟和需求影響每個季度都在波動，所以洛杉磯房產中位數價格不代表各市區域的行情。

例如阿凱迪亞獨立屋房價中位數為：$1,118,200,派洛斯福德的獨立屋中位數為：$1,999,700，這兩個受華人歡迎的地區都遠高於洛杉磯房價中位數，根據不同市區洛杉磯房價基本來說：

購房預算在70萬美元，華人區2-3房公寓，偏遠地區別墅。

購房預算在70-120萬美元: 華人區基本3房別墅，白人區2房

購房預算在120-220萬美元：華人區好區學區房，爾灣學區房

購房預算220萬-520萬美元：阿凱迪亞豪宅，帕薩迪納豪宅，比華利山房產，各海景區房產。

1000萬美元以上：比華利山豪宅，新港灘豪宅，拉古那海灘豪宅，brentwood豪宅等等

以上為洛杉磯華人區和西區房產為大概進入價位，每套具體房產的價格跟地點，房齡，面積，佔地尺寸，新舊是否有泳池花園影院球場等等具體條件相關，個體案件個別分析。

考慮因素三：洛杉磯哪些學區是好學區？

在美國判斷一個學校的優劣主要有兩大依據：

其一是州的等級（State Rank）,它共有十個級別，從一到十越高越好，通常某個學校被評為八級或以上即為優。

其二是學校的表現指數（Academic Performance Index Score簡稱API Score）, 從1到1000分，當然是越靠近1000分越好，一般來講超過800 分以上即為優。

華人區好學區

San Marino,，Arcadia，South Pasadena，Temple city, Walnut, Diamond Bar, Cerrito

西南區好學區

Beverly Hills, Manhattan Beach， Pacific Palisades, Palos Verdes,

El Segundo

橙縣好學區

Irvine,Yorba Linda ,Cypress,Fullerton,Newport Beach，Placentia

以上華人區和西區及爾灣房產是絕大多數華人選擇定居的區域。

問：房屋維修、更新費用可以用來抵所得稅（當年度），等到房屋出售時，這些票據還可以再次用來抵稅嗎？

賣房時要考慮的稅務比買房還複雜。賣房賺的錢要報稅、就算把房產傳給子女時也要交稅。

保留房屋整修的收據來增加賣房成本

房屋翻新改建的費用雖然不能抵稅，但可以增加房屋成本，也就是減少了賣房利潤，進而達到省稅目的。所以只要是購房後的每次翻修與整修都應保留好相關收據，為日後的賣房換房做準備。

IRS 對整修費用有較嚴控制，詳情請洽專業稅務人士。

建議將房屋翻新改建費用的收據要和購房合同放在一起長期保留，以備未來使用。

問：房產所有者在國內，中國國籍，出售房產時必需要到美國駐中國的領館辦理產權公證嗎？

如果是中國人到外國購房後，想出售手中的房屋，首先如果仍然保留著中國國籍，那麼辦理委託書公證時，需要到美國駐中國大使館辦理。

需要的材料包括：身份證、戶口本，結婚照、房產證、配偶身份證複印件以及大使館要求提供的其他材料。

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