樓市調控長效機制雛形確立 未來「先租後買」更方便

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樓市調控長效機制雛形確立

購租並舉與規範住房租賃銷售等舉措一併，被業內視為維持中國樓市穩定健康發展的關鍵所在。經過一年多探索，購租並舉已衍生出購租同權、新增租賃性質用地、多元租賃主體等諸多操作實踐，未來購租並舉還有哪些可能？能否化解樓市頑疾？又將給承租人、購房人帶來怎樣體驗？

2015年年底召開的中央經濟工作會議指出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

2016年6月，國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，實行購租並舉，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。

統計顯示，近一年多時間裡，全國累計超過20多個城市出台了有關住房租賃的政策內容。

對普通民眾來說，購租並舉已從一個概念衍生出「購租同權」、「開發商自持房源用於租賃」、「推出租賃用地」等諸多操作可能，住房租賃市場改革雛形正在形成。8月28日，國土部、住建部還聯合發文，在北京、上海、南京等13城試點集體建設用地建租賃住房。

房企拼殺「下半場」：沖規模、提利潤

銷售規模仍然是房企下半場征戰的利器。近日多家房企紛紛發布中報，恆大、碧桂園、萬科正在奔向5000億的路上，而不少處在二、三線陣營的房企提出了千億的銷售目標，有的今年劍指千億，有的明後年瞄準千億。

不可否認規模的重要性，但值得警惕的是，已經有幾家品牌房企出現了增收不增利，甚至利潤大幅下滑的情況。首開上半年實現簽約金額383.25億元，同比上升19.96%，不過營收和凈利均大幅下滑，首開實現營業收入111.69億元，同比下跌10.3%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為3.16億元，同比下降66.35%。

華潤置地凈利也出現大幅下滑。上半年，扣除投資物業評估增值後的核心股東應占溢利為32.5億港元(約合27.6億元人民幣)，同比大幅下降48.1%；即便計入投資物業評估增值後，股東應占溢利依然同比下降了33%。而過去，華潤置地一直強調注重股東回報，與中海一樣，整體盈利能力一直頗為人稱道。

確實，今年以來市場環境發生了很大變化。華潤置地凈利下降，部分原因是受樓市調控的影響，一、二線多個高端項目受到限制。首開則解釋稱，業績降低的原因是不同報告期結算的產品結構不同。

多地國企試水住房租賃市場

隨著住房租賃市場相關政策不斷加碼，擁有土地、房屋等優勢的地方國企，也瞄準了這塊市場。今年以來，上海、南京、武漢等地的國企，都在探索將閑置廠房或商業用房改建為租賃住房，既增加房源供應又盤活企業存量資源。

根據住建部、國家發展改革委等聯合發布的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，各地要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房。

在近期上海國資運營研究院舉辦的「國企推進住房租賃市場發展研討會」上，上海市房管局市場處副處長劉紀來表示，當前上海的住房租賃市場供應體系不夠完善，如公共租賃住房供不應求，規範的市場化出租房源較少，個人出租住房存在隨意解約和群租現象，租賃關係不穩定，等等。他透露，上海將抓緊研究制定關於住房租賃市場的發展細則。

8月北京二手房成交量 基本觸底

8月31日，中原地產研究中心統計數據顯示，8月北京二手房市場簽約7600套，新建住宅1800套。

「在連續4個月的快速下調後，8月成交量基本觸底，截至30日簽約7289套，預計全月合計7600套」。中原地產首席分析師張大偉認為，「作為一個2000多萬人口的城市，二手房住宅佔9成的房地產市場，低於8000套的成交量已經是歷史低谷，這種情況下，市場有剛需存在，所以成交量不太可能繼續下探」。

「另外，對於目前市場來說，部分二手房價格相比最高點時已經有接近20%的下調。這種情況下，對於一些剛需來說，入市的意願逐漸加強」。他表示，「經過連續5個多月的樓市調控，隨著初期各種政策持續發布後，市場對政策逐漸適應。隨著政策進入平穩周期，未來市場繼續下探空間不大」。

「金九」樓市盛況難現？ 北京預計僅9項目入市

從8月底開始，各家房企就已經開始頻繁舉行活動為其即將推盤的項目造勢。近兩周來，萬科、龍湖、中駿、金地、保利等企業均舉辦了一系列產品發布、品鑒活動，並且其中部分企業還明確地提出旗下項目將於9月份開盤。

如果僅從市場預熱情況來看，房企對於9月的市場預期還是比較高的，部分位於城市核心地段的項目預期要取得14萬-15萬元/平方米的預售證。而一些位於郊區的樓盤也大多將產品總價定在1000萬-2000萬元之間。

一位不願具名的房企人士表示：「之前北京已經供應了大量的限價房用地，如果從市場均價的角度來講，未來將有效地拉低價格。因此房企普遍存在著政府會適時放量一些高價房預售證的判斷。畢竟現在北京市場上的高端產品庫存有待消化。」

「今年9、10月份市場處於一個調控周期內，總體來講無法和往年相比。」懋源地產營銷策劃總監劉強認為：「政策面上也沒有進一步的調控政策釋放。所以我們覺得未來兩個月，北京市場可能總體來講會比上半年略好。高端市場的需求變化不大，但是供應量這些年是在大幅度下降。因此對於高端市場的未來仍有信心。」

目前，一些資金壓力沒有那麼大的企業繼續採取觀望策略。比如在孫河、丰台等區域握有優質地塊的懋源地產就表示，其在今年9、10月份並沒有推盤入市的打算。來源：中國網財經

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