房地產商變「包租婆」，限房價新思路不太靠譜

第3714期

導語前天，在土地斷供6個月後，北京終於迎來了「限房價、競地價」新政後的首次土地競拍。不同於以往「成交快，地王出」的景象，這次競拍在經歷一番激戰後竟出現「落槌難」，而新的遊戲規則之下，房企爭相變「房東」——拿到地蓋了房，只能租不能賣。如何看待這個新思路呢？

再見，地王！你好，包租婆！新政打算「一石二鳥」：限房價+促租房

土地競拍現場

前天的北京市土地交易大廳熱鬧非凡，久旱逢甘霖的16家房企為了搶地，使出了渾身解數。

此前，據北京市規劃國土委公布的信息，此次掛牌的四個地塊全部採用「限房價、競地價」的交易方式，通俗點說，就是政府在土地競拍前，先給未來的房價來了個最高限價，相當於給想拿地的房企一個預期：房價政府說了算。而競拍規則里加入了「自持」（只出租，不對外出售）比例的確定，堪稱「史上最複雜競拍」，具體分三步走：

彼時有市場人士指出，在這樣的遊戲規則下，賣地的結果無非四種：第一，開發商競價不到最高價就成交；第二，流拍；第三，開發商競價到最高價，商住自持一定比例成交；第四，開發商競價到最高價，商住和辦公全部100%自持。然而，在斷供六個月的情況下，各個房企摩拳擦掌，第四種情況是最容易發生的。

果不其然，在16號的土地競拍中，掛牌的兩塊土地均未順利成交。房企競相當「房東」，兩塊土地的競逐，均有4家房企選擇自持商品住房面積的比例達100%。

開發商們變成了「持有商」，房子只出租不出售，這樣的情況令人費解。對此，北京市規劃國土委的相關負責人回應，這麼做一來是為了落實房價調控新政，二來為了響應上級培養和發展住房租賃市場的要求。

乍看起來，新政似乎真的能夠「一石二鳥」，做到限房價、促租房。畢竟，人們深惡痛絕的「地王」不會再冒出來了，而租房市場無疑也增加了巨量的供給。

不過，新政「副作用」可能會持續發酵，樓市窟窿補不完

物以稀為貴，這是再簡單不過的道理。從目前四塊土地的競拍來看，住宅完全100%自持已經成了北京土地交易的「標配」，如此結果無法緩解購房剛需，而樓市供給的不足，可能會讓房價繼續走高，地方政府想要的「限價」變成了「托價」。

也許有人會說，租房市場的供給多了，一部分原本想買房的人會跑去租房子。事實上，這一比例不會太高，因為潛在購房者，不論是把房子當做消費品還是投資品，都抱著「保值增值」的期望。專題《搶買房子，你搶的是財富還是風險？》分析過，北京的年租金相對於房價非常低廉，但如果有能力、有機會，大部分人還是首選買房。因此，在購房剛需無法緩解的情況下，房企自持減少了供應，二手房可能會迎來瘋漲，到時候購房者除了要考慮買不買得起的問題，還要考慮買不買得到。

而且，只租不賣的情況下開發商要想方設法盈利，畢竟幾十個億的真金白銀花出去了（四個地塊的平均成交價超過50億元）。一般靠出租房屋回籠資金很慢，且租房市場的前景如何，選擇什麼樣的商業模式，都還是雲里霧裡的。另一方面，租客和購房者相比，和開發商談判的力量要小得多，開發商也有可能通過降低質量和服務來變相壓成本。比如，據《中國建設報》2013年的報道，2010年北京也曾實施過「限房價、競地價」方式，當時中國鐵建獲得了長陽國際城的開發項目，然而業主們收房時發現新房的質量太過低劣。

現行土拍規則壓縮了開發商的利潤空間，那麼開發商可能就要通過壓縮建設成本來找補回來

此外，還要考慮房子背後的隱藏福利。既然地方政府要發展租房市場，鼓勵大家租房，那麼和房子捆綁在一起的福利如何補償（比如孩子上學問題）是關鍵，在後續政策不配套的情況下，促租房可能成為一句空口號。

政策收緊，房企卻無顧忌地搶地，這是政府「相機」調控留下的後遺症，各方不再相信政策有效

限制嚴格、投資風險大，但房企搶地的熱情仍難擋。《北京商報》採訪的一位業內人士表示，「房企激烈爭搶海淀限房價地塊的背後，也是在對賭未來房地產調控政策會走向寬鬆。」「目前為穩定市場、平抑過高的房價，房地產政策較為嚴格，但並不意味著嚴格的樓市政策會一直持續，開發商激烈搶地或許也有這種考量。」

這樣的情況不是沒有出現過，舉幾年前中國鐵建的例子，原本在「限房價」的規定下，長陽國際城房價的銷售限價為12500元，然而短短三年之後，該地段的二手房已經漲到了20000塊，漲幅高達60%。

國內調控預期的房地產政策，難以做到對預期的管理。究其原因，是房地產調控政策一向以來的「相機選擇」留下了後遺症。諾貝爾經濟學獎得主芬恩·基德蘭德（Finn E. Kydland）和愛德華·普雷斯科特（Edward Prescott）對此專門有研究，提出了宏觀調控政策存在「動態不一致」的理論，即如果一個政策只是在制定階段是最優的，而在執行階段並不是最優的，這個政策就是動態不一致的。解釋起來其實很容易理解，政府在「今天」實施的政策，是基於對「明天」的預期和判斷，但真正到了「明天」，情況可能完全和預期的不一樣，那麼原來的政策自然無效了，到時候還要再想其他辦法。

以房地產調控為例，既然房價是由供需決定的，那麼調控房價自然也要從供給和需求入手，除此之外的調控政策都帶有「臨時」的色彩，不能消除各方認定房價將繼續上漲的預期。事實也是如此，從2010年到現在，在一腳油門一腳剎車的調控下，人們不再相信調控政策能有效抑制房價，房價持續走高。

這是2008年某地開發商打出的條幅

結語

「防止房價過快上漲」，不應該單單對房價採取各種短期頻繁調控，「相機」調控只會讓各方更不信任政策。這次讓開發商變成「包租婆」，不見得會有好效果。

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本期責編

李敏哆啦A敏

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