中國地產商在這裡建了幾萬套房子，誰來買誰來住？
撰文：彭博社
湧入新加坡新山市的中國開發商用數十萬套新建住宅拉低了房價
「這些中國開發商一建就是幾千幾萬套，把所有人都嚇壞了」
這裡是碧桂園控股公司位於馬來西亞南部面積龐大的地產展示廳。綠化草坪和鮮花盛開的灌木從被小金屬柵欄突兀地攔截，柵欄之外是大片沙土地，隨處可見起重機和打樁塔——這家中國開發商正在利用這些機器，在海上建起一座1000億美元的新城。
在中國購房客的推動下，從渥太華(Ottawa)到悉尼(Sydney)的房價飆升，然而在東南亞的這個角落，湧入市場的中國開發商卻用數十萬套新建住宅拉低了房價。他們押注毗鄰新加坡的新山市將成為下一個深圳。
「這些中國開發商一建就是幾千幾萬套，把所有人都嚇壞了，」馬來西亞Axis-REIT Managers Bhd.的投資負責人希瓦?尚卡爾(Siva Shanker)說。他曾擔任馬來西亞房地產經紀人協會(Malaysian Institute of Estate Agents)的主席。
「只有老天知道誰會買這些房子，更大的問題是，建成之後，誰會住在裡面？」
」
隨著中國城市增長放緩，一些世界最大的建築商不得不把目光投向國外，希望在新市場重現中國建設熱潮時高樓大廈遍地開花的情景。中國開發商來到了馬來西亞。他們在這個位於亞洲大陸最南端、面積是新加坡三倍的經濟特區，發現了一個黃金地塊。
森林城市項目將橫跨四座人工島
這些項目規模驚人。碧桂園的森林城市項目橫跨四座人工島，將容納70萬人，佔地面積是紐約中央公園的四倍。它將包括寫字樓、公園、酒店、購物中心和一座國際學校，全部採用垂直綠化設計。該公司表示，2016年2月開始施工建設，目前已經賣出了約8000套公寓。
在以柔佛州新山市為中心的馬來西亞依斯干達特區，森林城市是約60個地產項目中規模最大的一個，可能建成50萬套住宅。這些新增住宅導致該州2015年房屋銷售額下降了差不多三分之一，一些開發商為購房者提供了20%甚至更高的折扣。據房地產諮詢公司CH Williams Talhar & Wong稱，新山市高層公寓二手房每平方英尺的平均售價下降了10%。
碧桂園與柔佛州政府投資部門合作，在2013年啟動了另一個海濱項目——金海灣，目前已經出售了全部9539套公寓。在距離市中心20分鐘路程的地不佬區，中國國有的綠地集團正在建設寫字樓、公寓和商店，佔地約52公頃。廣州的富力集團已經開始了公主灣項目一期的施工建設，其中包括大約3000套住宅。
碧桂園在電子郵件中表示，「對森林城市的前景感到樂觀，」理由是該地區日益增長的經濟和毗鄰新加坡的地理位置。至於新增如此多的住宅會帶來怎樣的影響，富力集團沒有回答，綠地集團不予置評。
新加坡的吸引力
「較低的價格和毗鄰新加坡的地理位置吸引了中國買家，」房地產中介公司萊坊(Knight Frank LLP)駐新加坡的諮詢和研究負責人Alice Tan說。「未來5年能否消化這些住宅供應，仍需拭目以待。」
中國競爭對手的湧入已經影響到UEM Sunrise Bhd.、Sunway Bhd.和SP Setia Bhd.等本地開發商，作為促進該區域發展的政府計劃的一部分，這些公司多年來一直在新山市周圍開發項目。UEM 2016年上半年的利潤下降了58%。該公司是新山市最大的土地所有者。
中國在新加坡以北的商業中心的投資超過了其他國家
10年前，馬來西亞決定利用毗鄰新加坡的優勢，在連接兩個國家的堤道周圍建立依斯干達特區。它效仿的是深圳——這個毗鄰香港之地在30年時間裡從小漁村變成了擁有1000萬人口的都市。馬來西亞主權基金 Khazanah Nasional Bhd. 2006年公布了一份20年期的方案，需要的總投資達3830億林吉特（約合870億美元）。
新加坡的高生活成本和房價促使一些企業遷到了依斯干達，新山市的購物中心和遊樂園也成為了新加坡遊客一日游的熱門場所。在老的市中心，馬來西亞的年輕人在時尚的羅咪街的咖啡館和冰激凌店裡消磨時光，新資金的湧入正在讓這些殖民時期的臨街店鋪煥發新的生機。
新山市外，大片大片的棕櫚油種植園隔開了封閉社區開發項目，包括 Horizon Hills，這是一個佔地近500公頃的居住區，擁有一座18洞的高爾夫球場。
下一個深圳？中國開發商押注馬來西亞新山市區
馬來西亞依斯干達特區
「中國開發商把這裡看作一個機遇。許多中國開發商說依斯干達就像10年前的深圳，」位於新山的地產經紀商CH Williams Talhar & Wong的估價經理Jonathan Lo說。「海外投資者來到馬來西亞是個新現象，很難預測以後會怎樣。」
建設的速度很快超過了需求。為了銷售每月新建的數百套住宅，一些企業開始用飛機把中國的潛在買家接過來，這促使低成本的亞洲航空(AirAsia Bhd.)在5月開通了連接新山和中國南方廣州市的直航航班。
在首飛航班的180個座位上，有150名乘客是碧桂園組織的看房團。碧桂園在一封電子郵件中說，他們中幾乎一半人最後都決定購買。
碧桂園銷售中心的看房者
11月的森林城市，大批中國遊客走下巴士，迎接他們的是數十名銷售代表，女性售樓人員還穿著傳統的沙籠卡巴雅服裝——類似於新加坡航空公司空姐制服。
看房者走進一個巨大的銷售大廳，售樓人員用複製品展示了項目的龐大，樓房模型有真人那麼高。他們參觀了有大理石地板和鑲金邊傢具的公寓，在自助餐酒席上吃了飯，並被鼓勵現場簽約。一套兩室的公寓價格低至125萬元人民幣（約合18.14萬美元），大約是新加坡市中心同樣面積私人公寓價格的五分之一。
但是新山並不是深圳。這個位於廣東南部的經濟特區在上世紀八九十年代獲得了香港和台灣企業的數十億的投資，後來，中國內地對其傾注了更大規模的投入，中國沿海地區建起了大量工廠。
在馬來西亞，投資增長正在放緩，三季度的同比增速從上季度的6%降至2%。政府數據顯示，馬來西亞的住房銷售額2015年減少了11%，柔佛州的降幅為32%。
「我非常擔心，因為市場是相互關聯的，如果柔佛州市場低迷，馬來西亞其他地區也會跟著低迷，」Axis-REIT Managers的尚卡爾說。他估計依斯干達的大約一半的住宅可能會一直閑置。「如果開發商現在停止施工，我認為也要花10年時間才能填滿這些公寓。但是他們根本不會停下來。」
正在建設的碧桂園金海灣項目
源源不斷的地產項目
馬來西亞國家房產諮詢中心(National Property Information Centre)的數據顯示，目前在柔佛州，開發商計劃和在建的私人住宅超過35萬套。這超出了新加坡私營部門建造的住宅總量。彭博社根據預期人口數量估計，森林城市將在30年的建設期內再增加16萬套。
「土地既充裕又便宜，」第一戴維斯新加坡(Savills Singapore)研究和諮詢高級總監Alan Cheong說。「但是買家不知道在不缺少土地的情況下，房地產的價值如何體現。」
政府旨在防止海外投資者推高價格的舉措也對開發商不利。2014年，馬來西亞把外國人可以購買的房屋最低價提高到100萬林吉特，把外國人5年內轉手房產（大部分）的資本利得稅提高到了30%。
源源不斷的新開發項目嚇跑了一些投資者，迫使開發商投入更多精力尋找可能住進這些公寓的家庭，CH Williams.的Jonathan Lo說。他的公司表示，利潤率已經從幾年前土地便宜時的30%，下降到20%左右。
麗陽機構正在建設的金海灣項目
新加坡億萬富豪林榮福旗下的傑俐有限公司(Rowsley Ltd.)2015年表示，不會在依斯干達繼續建設住宅，同時將華帝灣(Vantage Bay)項目變成一個醫療保健中心。
「
「中國的地產商財力雄厚，在建住宅項目已經供過於求。」
傑俐有限公司的房地產業務董事總經理Ho Kiam Kheong接受採訪時說，「我們在依斯干達做住宅項目，力量太單薄。無法與他們這麼大的規模競爭。」
依斯干達最大的土地擁有者UEM Group Bhd.正在把一些地塊銷售給製造業企業，以促進該地區的經濟活動。
銷售中心外的碧桂園的廣告板
UEM Group Bhd.的首席執行官Izzaddin Idris說，「產業是蜂王，」能夠為當地居民創造就業和財富。「這將為我們建造的住房帶來需求。」
美國巧克力生產商好時食品(Hershey Co., HSY)是在依斯干達建廠的企業之一，其他進駐者還包括馬來西亞樂高遊樂園(Legoland Malaysia)和英國影視公司的特許加盟商——松木大馬依斯干達影城(Pinewood Iskandar Malaysia Studios)。
與此同時，銷售代表還在銷售一個烏托邦式的夢想——一個擁有智慧生態住宅和辦公樓的未來之城，裡面住滿了快樂富裕的居民。
「基礎設施、製造業、教育、醫療保健和人口增長……這些雖然要一段時間才能逐漸完善起來，」傑俐有限公司的Ho Kiam Kheong 說。「但我始終相信這些都會實現。」
編輯：劉馨蔚
翻譯：王湛
立即獲得關於TA的更多信息！
送書福利丨特朗普的世界觀丨實體書店丨沃爾瑪犯罪丨
粉絲造星丨許小年丨Hello World丨紅色電話亭丨離奇謀殺案丨
......
青瓦台：將通過特檢調查證明朴槿惠無罪
朴槿惠——嫁給國家的女人 |視頻
盡在《商業周刊/中文版》App
※特朗普喊話iPhone美國造，然後呢？
※惡劣天氣、訂單爆倉…物流公司排萬難只想準時將黑五包裹送到你手上
※普京親信腐敗出了「新高度」，連寵物犬出行都用私人飛機…
※後菲德爾?卡斯特羅時代
TAG:商業周刊/中文版 |
※買房遇到頂樓買不買，房地產商告訴你，這些人買了就是撿漏，其他人送你也別住！買房的看看！
※看完德國人蓋房子過程，房地產商們都應該自我反思一下了
※半生積蓄用來挖洞穴，這名男子的想法，讓房地產商絕望
※你真的會看房嗎？房地產商設下的圈套大多數人笑著跳下去了！
※讓房地產商竊喜的第四代住房，竟輸給了鄉村自建房
※中國出了一萬個地產商，卻再無一個樣式雷
※如果房地產商在一個班級，有意思了……
※想在澳門買塊地不容易！地產商拿著「紗紙契」套路內地市民！
※你真的會看房嗎？房地產商設下的陷阱大部分人笑著跳下去了！
※講真，讓川普這個富豪房地產商來白宮當總統，可真是「委屈」他了，只拿1美元年薪
※京東要開始賣房了！這項地產商都玩不轉的生意，劉強東要怎麼做？
※日本地產商人痛失4千萬，只因相信了一個澳門女子說的話！g
※一家房地產商的「棄房從醫」之路
※風水先生為地產商看風水，只說了兩句話就掙了一大筆錢145
※厲害了，「共享飛機」首飛了！地產商潘石屹成第一位乘客，新時代真的來了
※古代人也「炒房」，看看清朝地產商怎麼做的
※躺在床上看鯨魚：中國房地產商去迪拜開發海底別墅
※華為員工哭訴買不起房！馬雲新零售，房價大降溫，地產商急哭了
※金九銀十解密！房地產商推的好盤在哪裡？