蘇寧金融研究院黃志龍：解讀中央經濟工作會議，土地供應將成樓市調控的關鍵

作者|黃志龍，蘇寧金融研究院

來源|蘇寧金融研究院授權《首席戰略官》發布

12月16日，中央經濟工作會議落下帷幕，投資者翹首以待的會議公報全文也已發布，中央把此前「穩中求進」經濟工作的總基調上升到「治國理政的重要原則」，具有特別重要的意義。從公報內容來看，防控金融風險，對於「穩」的政策目標份量很重；房地產問題被單列出來，可見2017年房地產市場全局性影響巨大；財政政策和貨幣政策作為宏觀調控兩大抓手，二者的政策取向及其對供給側結構性改革的作用也作了適當調整。

一、2017年防控金融風險任務突出

防止發生系統性金融風險是經濟決策的首要目標。會議指出：「要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產泡沫，提高和改進監管能力，確保不發生系統性金融風險。」

筆者認為，當前有四個金融風險點值得投資者重點關註：一是房地產天量庫存、價格高企的堰塞湖未解除，熱點城市房價泡沫的風險巨大；二是2017年美聯儲持續不斷的緊縮性貨幣政策導致人民幣貶值和資本外流壓力不斷加大，會議指出「在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定」，如何實現匯率的基本穩定，將考驗央行的決策能力；三是企業部門艱難去槓桿過程中，必然伴隨著不斷上升的不良資產，如何處置這些壞賬同樣考驗決策部門、各級政府和金融機構的智慧；四是國際金融形勢還將激烈動蕩，特別是歐元區國家將面臨一系列考驗、特朗普貿易保護政策等前景不明、韓國政局不穩等方面，國內金融體系能否應對這些外部衝擊，還是個未知數。

二、土地供應將成樓市調控的關鍵工具

今年年初確定了房地產去庫存政策的本意是化解三四線城市的天量庫存，此次會議也特彆強調要「重點解決三四線城市房地產庫存過多問題」。但在一刀切的放鬆信貸政策引導下，加上各熱點城市的主管部門有意為之，最後造成了房地產去庫存難見成效，同時加劇了熱點城市的房價泡沫，最後不得不回到了限購限貸的路子。由此可見，房地產去庫存政策目標任重道遠。

因此，此次中央經濟工作會議重新強調了房地產的定位——「房子是用來住的、不是用來炒的」，將「綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制」，政策的目標是「既抑制房地產泡沫，又防止大起大落」。由此可見，「長效機制」還正在「研究」，特別是房地產稅的立法是長效機制的基石，因此2017年房產稅出台的可能性不大，房地產健康發展「長效機制」完全建立，可能還要等到十九大之後。同時，房價回落的可能性存在，但指望房價出現暴跌的購房者，還是洗洗睡吧。

從房地產調控的政策工具來看，會議要求「宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房」，同時「要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。」這一調控方向印證此前筆者的判斷，即土地供應將成為房地產調控「一城一策」的主要工具，相反，2016年一刀切的寬鬆貨幣和信貸政策將被決策者所摒棄，投資投機性購房加槓桿的難度和付出的資金成本將越來越高。

三、2017年財政政策擴張的空間將加大

為了實現防控金融風險、深入推進「三去一降一補」供給側改革五大重點任務，同時降低經濟增長失速的風險，2017年「積極財政政策、穩健中性的貨幣政策」將得到真正執行。

從財政政策來看，會議指出「財政政策要更加積極有效，」其中「積極」的方向包括三個方面：「適應推進供給側結構性改革、降低企業稅費負擔、保障民生兜底的需要」，特別是「三去一降一補」作為供給側結構性改革的五大重點任務，今年過度依賴貨幣政策的做法將得到糾偏和微調，財政政策將作出更大的貢獻。

從貨幣政策來看，此次會議在「穩健的貨幣政策」上加上了「中性」，說明今年上半年事實上較為寬鬆的貨幣和信貸政策行將終結。貨幣政策的主要任務側重於自身的改革，即適應匯率雙向波動下的「貨幣供應方式新變化，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩定」，換言之，貨幣和信貸政策將更加強調「中性」的定位，主要保證經濟平穩增長的流動性穩定，對房地產去庫存、結構性改革和穩增長的貢獻將下降。

綜上來看，2017年穩風險特別是防控系統性金融風險，將成為決策部門的首要政策目標。同時，建立房地產健康發展的長效機制還有待時日，但土地供應將取代信貸政策，成為房地產差異化調控的主要工具。此外，貨幣政策在穩增長、結構性改革的作用將有所弱化，而財政政策將發揮更大的作用，預計今年財政赤字水平將繼續攀升。