社科院發布中國十個房價風險最高城市
11月30日，由中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同主辦，鳳凰財經研究院、廣東經濟出版社協辦的「《中國住房發展報告（2016-2017）——樓市調控：踏平坎坷成大道》發布暨研討會」在京舉行,會議發布由中國社會科學院財經戰略研究院課題組完成的《中國住房發展報告（2016-2017）》。本文為本報告主編、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛教授演講彙報實錄。
報告君總結要點如下：從數據來看，今年房地產銷售創歷史紀錄已經沒有懸念，地方政府消極調控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因，房價整體風險最為突出十大城市出爐，本輪樓市調控具體措施還有待於改進，短期效果明顯長期效果有待觀察，此次行政措施調控一旦有一個環節有疏漏，就會出現另外的情況。
2016年的房價特點是局部上漲過熱，投機投資需求火爆。重點城市、熱點城市域外需求超過了50%，一些投資投機需求佔到30%。從銷售數據來看，1-4月份比較驚人，達到38.3%，幾乎創歷史記錄。到9月份還是同比增長27%，今年銷售創歷史紀錄已經沒有懸念。
目前中國房價整體風險最為突出的十個城市，我們沒講泡沫，嚴格地講是價格膨脹，我們從價格膨脹和風險來看，它的十個依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州。
地方政府消極調控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。中央在去年12月份中央經濟工作會議講的非常明確，樓市調控是分層次施策，一二線城市還是以投資投機為重點，去庫存還是三四線城市，但一些一二線城市沒有庫存採取去庫存政策；三四線城市有庫存，但為了經濟增長，增加投資，賣地增加財政收入，去庫存的基礎上又加庫存。因此，導致價格的暴漲和市場的恐慌。出新了市場保障形勢以後，地方政府也沒有及時地給予調控，對市場做出調控而出現了暴漲。
報告評價本輪樓市調控為「一場密集而短促出擊的樓市『阻擊戰』」。具體措施還有待於改進，基本是「限購+ 其他政策」的組合，所有的城市都是以限購為主調，而治本政策出台並不是很多。目前整體來看炒房激勵機制並沒有變，政府激勵制度有待健全，土地政策不太給力，金融清償對違規資金進入房地產領域清償還沒有展開，限購政策作用有限，並還是有負作用。因此，總體判斷，樓市調控短期效果還比較明顯，但長期效果還有待於觀察，屬於謹慎樂觀。未來我們必須強調是有不確定性的。特別是我們通過行政措施實施的調控。一旦有一個環節有疏漏或不強，就會出現另外的情況。
報告對四個一線城市和八個二線「四小龍」做了投資和價格預測。一線來看，漲幅要有個明顯的回落，但在明年下半年還有反彈，按照目前的條件下沒有重大事情發生的情況下可能會反彈，救災一線。一線投資會有穩步的提升，看不到北京絕對下降的趨勢，上海也是；深圳，我們認為，它未來增幅的下降幅度會更大一些。二線投資有明顯的反彈，南京、廈門、合肥都是這樣。
當今沒有哪一個主題像樓市關乎國際民生，因為敏感牽動全社會神經，問題複雜超乎理性預判，發展曲折讓人步步驚心，調控頻繁引發諸多爭議。
在2016年應該說又上演了一次驚心動魄又轉危為安的「悲喜劇」。因此，分析深層原因，反思現行政策，下決心實施重點制度改革，也許是「因禍得福」一個契機。這是今年我們為什麼特彆強調，特別樓市調控，特別提出「踏平坎坷成大道」。樓市調控十幾年了，間很多曲折，我們似乎找到了一些方向。我講九個問題。
一、總體符合預測，局部出現過熱。2016年的房價特點是局部上漲過熱。
第一，房價暴漲驚人。局部城市或主要城市的房價暴漲驚人。最高無錫在9月份達到97%。
第二，投機投資需求火爆。主要是重點城市、熱點城市域外需求超過了50%，一些投資投機需求佔到30%。銷售數據來看，1-4月份比較驚人，達到38.3%，幾乎創歷史記錄。到9月份還是同比增長27%。今年銷售創歷史紀錄已經沒有懸念。
第三，開發投資回升緩慢。在前面銷售非常好，價格非常火爆的情況下投資回升卻非常緩慢。4月份達到一個高潮7.8%，但不像人們想像的再向上走了，開始有一個回調。8月份、9月份稍微有些變化，但總體趨勢還是回調，這給我們重大的啟示。過去銷售增長和開發的增長幅度差不多，開發回升很緩慢。
第四，供需空間錯配加劇。我們做了核算，2016年9月份，全國商品房現房待售面積4.1億平方米，比2015年末減少0.39億平米，全國住宅期房銷售面積33.23億平方米，比2015年減少了1.12億，總體現在過剩庫存約為37.5億，比2015年減少了1.5億。也就是說，2016年1-9月份去庫存多少呢？1.5億。空間錯位形勢還是比較嚴峻的，表現為，一二線城市庫存少，但投資增加得少，銷售火爆，所以出現了嚴重的短缺；三四線城市庫存大，銷售緩慢，特別是1-5月份它的投資和新開工比一二線城市還要高。總量來看這個去庫存效果很明顯，結構上看，去庫存的總量結構是要打折扣的。
第五，投資投機趨勢明顯。
第六，市場陷入嚴重恐慌。樓市火熱損害百姓住房民生，影響經濟發展，危及國家安全，觸及了國家發展的底線。因此，要推出調控政策。
二、原因：多方合作博弈創造了樓市過熱「奇蹟」。
為什麼會出現2016年這樣的「奇蹟」？我們說是多方合作博弈創造了樓市過熱的奇蹟。我列舉了6個原因。
第一，經濟下行、人民幣貶值、資產荒、實體經濟不景氣與城市分化是引發樓市局部過熱的環境條件。
第二，驅動全社會支持或從事房地產投資投機的利益機制，現實中存在的利益機制是導致樓市局部過熱的深層次原因。接下來我們說要建立新的機制，因為現在的機制是個投資投機的機制。
第三，市場主體的合作博弈，就是地方政府、企業、開發商、投資者他們是合作博弈，是樓市局部過熱的整體原因，這個過程是個利益鏈，每個主體都在這個利益鏈上，這個利益鏈把它們連在一起。
第四，巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭。
第五，地王頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因。為什麼7月份以後價格掉頭逆轉？我認為地王頻出是非常關鍵的因素。
第六，地方政府消極調控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。中央在去年12月份中央經濟工作會議講的非常明確，樓市調控是分層次施策，一二線城市還是以投資投機為重點，去庫存還是三四線城市，但一些一二線城市沒有庫存採取去庫存政策；三四線城市有庫存，但為了經濟增長，增加投資，賣地增加財政收入，去庫存的基礎上又加庫存。因此，導致價格的暴漲和市場的恐慌。出新了市場保障形勢以後，地方政府也沒有及時地給予調控，對市場做出調控而出現了暴漲。
地王對房價的影響
2016年1-9月份一共拍了217個地王，越來越多。2016年8月份是49個，9月份是51個，2月份比較少是5個，最多的是8、9月份。房價上漲最高的和地王拍的數最高的前十名大概差不多，地王數最高的第一是上海，第二是南京，第三是杭州，第四是深圳，第五是深圳，第六是合肥，第七是天津，第八是武漢，第九是鄭州，第十是北京。
三、風險：熱點城市風險突出，總體風險可控。
這輪調控總體的風險，熱點城市風險突出，全國總體來看風險還是可控的，我們課題有個廣州暨南大學小組做的，採用IMF國際貨幣基金組織的方法，IMF是以國家為主體，這是以個5個大中城市，有三個指標：房價收入指數比偏離歷史均值幅度；房價租金指數比偏離住房歷史均值幅度，房價租金指數比偏離住房使用成本倒數幅度。通過這三個指標進行綜合有個發現。
當前看，熱點城市整體風險較為突出，二線非限購城市風險相對樂觀。整體風險最為突出的十個城市，我們沒講泡沫，嚴格地講是價格膨脹，叫泡沫說不清，我們從價格膨脹和風險來看，它的十個依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（這是36個大中城市），蘇州、無錫不在36個城市裡，我們沒有測到。就36個來說十個風險最為突出的是這樣的。
重點最為突出的，當前房地產整體風險高於2010年的，我們知道2010年也有一個高漲地2010年突出的是寧波、杭州、海口、太原，他們的房價在2011年觸頂以後開始回落。本輪房地產過熱主要集中在一線和部分二線城市，和上一次不一樣，無論是熱點城市和均價都以超過2010、2011年時期，值得各界高度警惕。
全國來看，我們判斷，當前全國房地產風險還在整體可控範圍內。主要理由：
1、全國指標來看，沒有超越風險控制線。
2、它是局部的，不是全局的。
3、這次高漲與繁榮不是拐點，城市化還處於中期，潛在的需求還很大。
4、還有很多工具可以使用和備用。
所以，總體風險還是可控的。
四、鏡鑒：日本房地產泡沫教訓需要汲取。
現在討論日本房地產泡沫對中國的借鑒有很多，我們進行了梳理，從四個層面：
第一，宏觀環境。過去我們從貨幣層面講的比較多，這次我們分析日本的泡沫，宏觀環境是第一個層面。
1、城市化接近尾聲，潛在需求幾乎釋放完畢。
2、發展進入高收入階段，資金過剩但投資渠道不足。
3、人口結構開始老列老齡化加重，適齡購房人群大幅下降。
4、區域市場的分化加劇。
第二，金融因素：
1、貨幣超發脫實向虛。
2、金融管制放鬆間接鼓勵投資投機。
3、由於日本的匯改先於利率改革，同時金融改革，我們沒有同步或者沒有匯率的原因。
第三，財政。日本採取的是分稅制，中央和地方是分權的，地方也存在著財政的壓力，中央和地方有轉移支付，房地產開發和中央支付存在著聯動關係，基礎設施、房地產開發得多，從中央政府得到的轉移支付就多，這對他是重要的激勵。
1、財政方面有激勵機制，和我們有異曲同工之妙。土地制度的簡化推動了土地開發熱潮。
2、土地的相關收入成為土地開發收入的重要來源。
3、地方政府的房價控制政策失效。地方政府沒有擔當好控制土地價格的責任。多個制度導致多個主題聯合參與構造了日本房地產泡沫。
破滅的原因。
1、貨幣政策短期內迅速調整收緊。
2、調整土地收益稅並對土地交易嚴格管制，速度太快導致泡沫破滅。
泡沫破滅的影響。對樓市肯定是長期低迷，對社會的影響應該一分為二來看。
1、影響深刻廣泛，導致信心下降，導致它有「失去的十年」、「十去的二十年」、馬上「失去的三十年」。
2、但也有好處，它倒逼了結構調整，促進了改革創新。
對中國的啟示。
1、發展階段不同時中國處理泡沫時可以更加從容一些，但留給中國節方面問題的時間也並不多了。
2、中國應該採取果斷的措施，既要採取吸收泡沫的手段又要採取刺破泡沫的手段，政府應該進行制度重建。
五、評述：一場密集而短促出擊的樓市「阻擊戰」。
第一，這次堅持「精確協同」的政策原則。
1、「中央監控，地方調控。
2、「統一行動，集體出擊。
3、局部調控，整體不動。
4、抑制投機，保護消費。
5、一城一策，分區調控。
6、邊調邊看，逐步完善。
第二，具體措施還有待於改進，我們選擇的基本是各地「限購+ 其他政策」的組合，所有的城市都是以限購為主調。
第三，治本政策出台並不是很多。
1、炒房激勵機制並沒有變。
2、政府激勵制度有待健全。
3、土地政策不太給力。
4、金融清償，對違規資金進入房地產領域清償還沒有展開。
5、限購政策作用有限，並還是有負作用。
因此，我們總體判斷，短期效果還比較明顯，但長期效果還有待於觀察，屬於謹慎樂觀。綜合評價，本輪調控政策原則上具有精準性與協同性，這個原則我們挺贊同的，政策的具體措施還具有短期性與行政性。
六、展望：新一輪短期調整具有不確定性。
我們認為，未來要出現新一輪的短期調查，但這個調整具有不確定性。今年7月份有社科院專家在一起討論，達成一致的意見，9月份調控政策出台以後，這個趨勢更加明顯。趨勢的表現，時間和趨勢來看，按照歷史經驗和市場情況，可能要持續一年左右的時間，可能會出現差異和分化。為什麼會出現這樣的趨勢呢？根據華房指數的預測，10月份做的2016年10月到2017年9月價格預測，漲幅在下行，增長幅度在收窄。當然，不排除個別時間段和月份出現價格絕對下降。
投資，2017年總體會有個波動，稍後會有緩步的提升。總體來看，我們認為2017年房地產投資可能低於2016年但不會有個大幅度的下降。
我們對四個一線城市和八個二線「四小龍」做了投資和價格預測。一線來看，漲幅要有個明顯的回落，但在明年下半年還有反彈，按照目前的條件下沒有重大事情發生的情況下可能會反彈，救災一線。一線投資會有穩步的提升。從過去擬合圖來看，總體擬合程度還是不錯的，特別是有些城市擬合得更加好。總體漲幅緩步下降，看不到北京絕對下降的趨勢。2017年9月份也是100以上，投資有波動，但也有個上升；上海也是；廣州擬合曲線是最好的，廣州過去平穩，現在還在平穩，現在上漲幅度不明顯。投資儘管波動這麼大，但擬合曲線非常接近；深圳，我們認為，它未來增幅的下降幅度會更大一些。二線也相對比較平穩，投資有明顯的反彈，南京、廈門、合肥都是這樣。
預測依據。
1、基於華房指數模型算出。
2、基於基本面。
3、基於政策改革紅利出台，2016年有巨大的需求釋放，出台了新的宏觀調控政策，政策上有透支和觀望的狀態，所以調整不可避免。我們要推出一些改革，特別是今年8月份、10月份兩次中央出台的財政政策和戶籍制度政策對房地產，農村農業人口轉移到城市裡購房有很重要的作用。
4、土地投機受到不同程度的抑制，樓市虛火也受到剪滅。未來我們必須強調是有不確定性的。特別是我們通過行政措施實施的調控。一旦有一個環節有疏漏或不強，就會出現另外的情況。不確定性有四點，一是投資熱仍在持續；二是增加調控但效果不明顯；三是調整過速，過猛；四是逆轉；五是投資投機的轉移。沒有限購地區投資投機過熱。這四種情況我認為是要避免的。
七、影響：房地產起伏讓宏觀經濟增長測到底線。
2016年，宏觀經濟的綜合影響更為明顯，土地局測有0.8個百分點。前三個季度成交量上升並沒有帶動消費的增長，成交量的上升也沒有帶動投資需求期望那麼高的增長。所以，我們可以得出一個結論，房地產對宏觀經濟貢獻度，未來還是有逐漸下降的，不能有過高的期望，強弩之末的時候。
未來宏觀經濟下行應該還是有一定的壓力，房地產投資不會下降得太明顯，所以，它對明年宏觀經濟下行的影響也不會像之前那麼大。綜合來看，我們認為，通過這幾年的房地產調控以及宏觀經濟的調控，雖然講宏觀經濟見底還比較早，但是我們知道宏觀經濟的底線在哪兒？對宏觀經濟的底線心中有底了。最簡單的，把房地產這塊去掉，我們看看究竟增長是多少？更何況宏觀經濟還有比較穩定的比例增長。所以，對未來宏觀經濟增長心裡是有底了。
八、政策：完善調控政策引導樓市「軟著陸」。
我們要完善調控政策，引導樓市軟著陸，避免那幾個情況：
第一，密切監測調控效果，做好後續補調的準備，邊看邊調。
第二，抑制一二線城市過熱，帶動三四線城市去庫存。要展開說還有很多，一二線城市是個風向標，不能過熱也不能過冷，過熱過冷對三四線城市去庫存都不利，還是要保持一定的增長。
第三，調整城市間土地供給規模，完善土地拍賣制度。
第四，清查樓市的違規融資，取消過熱城市的房貸利率優惠和首付較低的政策。
第五，實施前瞻性的引導政策，主動發聲引導市場預期。
九、機制：構建長效機制實現樓市穩健發展。
我們最終目標是使房地產穩定發展，購進房地產長期穩定發展的長效機制，促進它健康發展。
第一，調整發展戰略，讓房地產與宏觀經濟、城市化協調發展。要從戰略上做出，戰略層面是理念，我們研究發現，制度、機制都是支撐，最根本的還是上面的戰略。
1、適度調整發展戰略內涵。不要太強調速度，使小康是個全面的內容。
2、調整城市化戰略方針。發展城市群，發展大城市，發展這個城市群周邊的中小城市，而不是全面發展，也不是重點比較小城鎮。
3、要給住房做個定位，回到它的居住功能本體上，或者社會功能是重要的。社會民生是主管的，促進經濟發展是外生的。
第二，加快相關制度改革，釋放新需求去庫存並對沖，讓農村人口轉移到城市裡來。
第三，在關鍵領域實現改革突破，剷除經濟房地產化制度根基。
1、要建立中央與地方責權對稱的關係，房地產機制問題根本是由金融、土地、財政三方面的問題做出重要的努力，減弱地方對土地財政的依賴和賣地的衝動，重構地方公共財政新體系。
2、打破土地與住房市場的壟斷，發展多層次資本市場，促進市場主體轉向實體產業和創新產業。
第四，房地產調控長效機制，要健全樓市調控的工作機制，完善樓市調控的問責機制。
1、橫的來看，建立領導負責，部門分工機制。
2、縱的來看，完善中央監管，地方調控機制。
3、落實來看，完善考核，獎懲問責機制。不是光約談約談，出了問題要把責任落實。這樣調控才能有效。
小報告（ifengxbg）為鳳凰財經旗下
宏觀經濟解讀欄目，
提供最前瞻、最權威的經濟大勢分析點評！
覺得文章不錯？長按掃描關注
※人民幣匯率出現超貶的可能性有多大
※吳敬璉：反壟斷法執行協調不到位抑制了競爭
※融創孫宏斌一文講透宏觀環境、樓市政策及房企邏輯
※中國只有一個城市可以限制人口，其他都不應該
※霧霾與中國經濟是什麼關係，它們何去、何從？
TAG:小報告 |
※美英提示暑期歐洲游風險 七國風險最高
※【德國生活】德國大城市面臨貧困風險
※中國又建一條逆天亞洲最長隧道，全世界施工難度最大、風險最高
※中國金融風險是全球負債最高的
※美媒：中國在全球老齡化風險最嚴重國家中居第五
※英國工黨：美國增加鋼鐵關稅為英國市場增添風險
※英鎊創年內最大盤中漲幅 英國退歐風險降溫
※《中國金融風險與穩定報告2017》發布 經濟學家把脈中國金融風險
※黨中央和國務院高度重視政府債務風險防範
※房價高 六成加拿大年輕人精神健康「高風險」
※德國人太窮？德國大城市面臨貧困風險
※盤點中國市場前景最好的10種中藥，農民種植風險小，回報大
※英國公布高風險旅遊目的地：法國、德國上榜
※第十九屆中國風險投資論壇歡迎晚宴在廣州舉行
※中國古代最暴利的行業，利潤高達千分之九百九十八，零風險高回報
※最新研究：最大和最小型生物絕種風險最高
※企業辦公室八大安全風險
※中泰高鐵項目曼谷—呵叻段被泰國交通部退回，命重新進行風險評估
※地緣政治風險引發美國股市大跌，國際市場動蕩，投資者捂緊錢包