美國房地產投資信託基金全攻略

新聞 05-22

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REITs是什麼？REITs的全稱是Real Estate Investment Trusts，在中國被譯為房地產投資信託基金。REITs 允許個人投資大規模並能產生收入的房地產。美國證券交易委員會把REIT 定義為一個公司，該類公司擁有，通常是經營可產生收入的房地產或相關資產，包括辦公樓、商場、公寓、旅館、旅遊景點、自存儲設施、倉庫和房屋抵押貸款或一般貸款。不像其他房地產公司，REIT不開發房地產來銷售，買地產開發的目的主要是為了經營並把它當成公司投資組合的一部分。為什麼投資REITs？REITs提供途徑給個人投資者，使他們不用直接購買商業地產就能獲得商業地產所有權帶來的收入份額。REITs的種類有哪些？許多REITs都是在美國證券交易委員會註冊並在交易所上市的，這些就是大家所熟知的公募REITs；還有一部分是有在美國證券交易委員會註冊但沒有公開交易，這部分就是私募REITs。這是各種各樣REITs的最重要區別之一。在投資REITs之前，投資者應該清楚明白它是否是可公開交易的以及如何影響風險報酬的。如何成為合格的REITs？為了有資格成為REIT，公司必須有大量的資產和收入與房地產相關，而且必須每年把至少百分之九十的可稅收入以股利的形式分配給股東。一個有資質成為REIT的企業有稅收優惠，他們的企業可稅收入可以扣除支付給股東的紅利後再計，大部分的REITs都支付百分之百的可稅收入給股東，因此他們幾乎沒有企業稅。除了每年支付給股東至少百分之九十的可稅收入作為股利，一個REIT企業還必須：1. 除了REIT狀態外，是一個可以企業形式被徵稅的實體；2. 被董事會或受託人管理；3. 有完全可以轉化的股權；4. 在REIT成立一年之後至少有100個股東；5. 在可稅年的前半個年度，5個或5個以下股東持有的股份不能超過百分之五十；6. 至少百分之七十五的資產是房地產資產和現金；7. 至少有百分之七十五的總收入來源於房地產相關業務，包括租金和抵押貸款利息；8. 至少有百分之九十五的總收入來源於以上提到的房地產相關業務和其他各種股利和利息；9. 在可稅的REIT附屬公司，非限制性證券或股票不能超過其資產的百分之二十五REITs的風險和優勢是什麼？REITs提供一種方式把房地產納入投資者的投資組合。更有甚者，一些REITs比其他的投資能產生更高的股利。但是，這種模式存在著風險，特別是對於私募REITs來說。因為私募REITs不在交易所交易，存在以下風險：1. 缺乏流動性：私募REITs是非流動投資，一般來說不能在公開市場隨意被買賣。如果你想通過賣資產來快速籌錢的話，私募REITs可能不是一個好的選擇。2. 價值透明度：雖然公募REITs的價格很好獲得，私募REITs的每股價格卻很難估算。私募REITs通常是在產品上線一年半後才會開始估算每股價格。有的時候可能是幾年之後才開始算。所以，可能很長的一段時間投資者都無法獲得私募REITs的價格及其交易情況。3. 分配來源於募集款項和借款：投資者可能會因私募REITs比公募REITs有較高的收益更偏好於前者。然而，不像公募REITs，私募REITs分配資金通常超過基金部門的運營款項而來。這樣做減少份額的價值和公司可用購買額外資產的現金。4. 利益衝突：通常私募REITs有一個不是自己內部員工的外部的管理者。這樣可能會導致與股東之間的潛在利益衝突。例如，某個REIT公司付給外部管理者的薪金基於該管理者所管的資產數量，這些激勵措施不一定和股東的利益保持一致。費用和稅費投資者可以像經紀商購買股份一樣來投資在交易所上市的REITs，也可以購買非公開發行的REITs股份。此外，投資者還可以購買REIT共同基金和REITs ETF。對於公募REITs，投資者可以購買普通股、優先股、或者公司債，交易傭金各不相同。私募REITs通常是由券商和金融投顧來銷售的。私募REITs一般有一個高額預付費用。銷售傭金和預付費通常合計高達總投資額的9-10%。大部分的REITs公司把百分之百的可稅收入支付給股東，然後股東又需要支付利得稅。REITs支付的股利通常被當做是普通收入因而不享有其他企業股利的可減稅優惠。在投資REITs前最好先諮詢下稅務顧問。避免詐騙應當注意任何嘗試賣給你的沒在美國證券交易委員會註冊登記的REITs。美國證券交易委員會的官方網站有個電子數據收集系統（EDGAR），這裡可以查到所有公募私募REITs的註冊信息以及這些REITs的季報和年報。另外，也可以看一些券商或投資顧問的推薦。

作者：希區什麼克來源：未央網盈科金融信託法律專業委員會微信號：yingkejinxin

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