「揮淚斬地王」，暴漲的二線城市房價仍難降
導語
今日話題
最近，一些二線城市房地產市場火爆，地王頻出，各地相繼出台了一些調控措施。蘇州的調控措施尤為引人注目：不僅有5個地塊暫緩出讓，還對10個地塊設置競拍地價紅線（即最高報價），超過這個價格，該宗地塊停止出讓。設置競拍紅線的做法，尚屬全國首例。有人認為蘇州的房價可能因此迎來拐點。果真如此嗎？
「最高限價」僅僅是為了防地王，對土地市場降溫作用有限
蘇州放出競拍地價紅線的大招，和蘇州土地市場過熱有關。今年4月份，蘇州地王頻出，出讓金規模也躍居全國首位，達347.9億元——要知道，2015年全年蘇州的土地出讓收入也不過500億元。在業內人士看來，蘇州出台「最高限價」目的在於防止地王出現，為土地市場降溫。
目前，蘇州的措施確實能防地王——5月份蘇州本來要出讓20個地塊 ，位置優越，可能再創地王的5個地塊，暫緩出讓了；10個地塊被最高限價了；剩下的5個雖然不限價，有4宗為商服用地，1宗為文體用地，這些地塊很難拍出高溢價率。在分類調控，分城調控，地方負主要責任的調控形勢下，蘇州政府可以喘口氣了。
蘇州10塊「最高限價」的地塊
不過，這樣的調控不僅難給當地的土地市場降溫，還可能為未來的升溫埋下伏筆。有開發商表示，蘇州最高限價的10塊地塊，質量一般，最高限價基本是開發商最高心理價位，即使沒有限價，這些地塊也有可能出現成交價格低於最高價格的情況。
不用限價的限價了，需要限價的卻被雪藏。在大型房企雲集的蘇州，那5塊位置優越的地塊才是開發商願意不惜成本追逐的對象，如果這些地塊不限價， 依舊走正常的招拍掛程序，未來的蘇州土地市場仍可能地王頻出，行情火爆。
這樣的調控政策，不僅難降房價，還可能漲房價
土地價格上漲是造成房價上漲的主要原因，限制地價，房價確實有可能下降。這也是有人認為蘇州樓市可能出現拐點的原因。然而，相比於地價，供求關係才是房價的決定因素。蘇州政府採取的調控舉動，恰恰會讓樓市供求更加緊張，可能導致房價上漲。
暫緩出讓5個地塊會減少供給，自不待言。「最高限價」也可能減少供給：有業內人士指出，土地儲備較多的企業為防止成交地價較低，完全可以參與競拍，使舉牌價格超過限價，造成地塊流拍，保證已拿地塊的利益，而目前蘇州並沒有完善的應對措施。
實際上，蘇州4月份地王頻出，就和過去蘇州土地供應不足關係密切。當時，隨著蘇州樓市成交量攀升，蘇州庫存消化周期從2014年的11個月縮短至2016年4月的不足2.5個月。然而，蘇州政府從2015年11月到今年2月沒有土地供應，到了4月份突然放出十幾個地塊，長期的「飢餓營銷」，讓房企不惜成本搶地。
蘇州4月份地王頻出，和之前幾個月並未供地有關
增加土地供給，才能從根本上降房價。這不僅是學界共識，官方也不得不承認。2013年，面對地王頻出的局面，國土資源部在「房地產用地管理和調控工作座談會」上要求，務必做到年內不再出現「地王」，給出的辦法也是供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應，平抑地價。
雖然行政手段能保證蘇州短期內不會出地王，但土地供給也受到了影響，在庫存不足3個月的情況下，如果引發新的恐慌性購買，房價很可能會上漲。
防地王，信貸手段可能更持久
限地王，沒有錯。因為從過去的經驗看，新地王會影響預期，常常會帶來新的房價記錄。房地產市場最火熱的時候，往往也是地王扎堆之際。企業此時拿地王被套，也不罕見。為了預防金融風險和市場動蕩，地方政府採取措施防止市場過熱，也無可厚非，但「最高限價」顯然不是一個好辦法。
一線以及一些二線城市房地產火爆，其來有自。最近，貨幣政策寬鬆，房地產企業手中不缺錢；一線城市有限購政策，三四線城市庫存巨大，熱點二線城市穩賺不賠，房企自然扎堆；如今融資工具更加多元化，房地產企業融資成本也很低。
既然房企是因為錢多才任性，限總價就很難觸動房企了。地方政府應該從貨幣政策上進行調控。
實際上，為了鼓勵投資，我國對房地產開發項目的自有資金比例要求並不高，保障性住房和普通商品住房項目為20%，其他項目為25%。中國建設銀行首席經濟學家黃志凌曾撰文指出，即使是這麼低的比例，房地產企業往往有各種手段來規避這些要求，例如通過關聯企業借款來充當自有資本金等，維持了很高的金融槓桿，一旦發生風險，將影響整個金融系統。
在「分城調控」「分類調控」的大背景下，蘇州地方政府完全可以提高房企自有資金的比例要求，加強對其自有資金來源的審查和監督，讓真正有實力的企業參與土地拍賣，這樣不僅能防止高金融槓桿的房企衝擊地王，也能真正起到冷卻市場的作用。
更釜底抽薪的辦法是，試行現房銷售制度
我國實行的商品房預售制度，借鑒的是香港「賣樓花」制度。但與香港不同，中國的住房預售制度的最大特點是，購房者的預付款不是交給第三方監管，而是直接交給開發商。這一制度有很多弊端，在抬高房價上的作用尤為明顯。
學者李庚南發現，從今年1-4月份情況看，房地產開發企業到位資金中，定金及預收款、個人按揭貸款等其他資金佔47%。這種資金構為開發商非理性拿地、爭當「地王」提供了底氣。他認為，取消預售制，將改變開發商的財務結構，促使開發商經營行為更加審慎和理性。減少盲目拿地等非理性行為，有利於消除土地價格的過快上漲，防止地王的出現。
在學者馬光遠看來，從全球來看，現房銷售是國內外住房銷售的最主要形式，那些預售佔主流的地區，如香港，房價常常居高不下；實行現房銷售的，鮮有房價不穩定的，關鍵原因在於現房銷售沒有槓桿效應，不容易催生泡沫。
結語
今日話題
關於房地產調控，權威人士曾表態，「要去掉一些不合時宜的行政手段」，蘇州的調控卻依舊行政色彩濃厚。沒有市場手段，沒有制度建設，這樣的調控註定是原地打轉。
第3533期 本期責編 劉文昭
出品 騰訊評論
近期熱點
※三四線城市樓市暴漲，才是當下房地產最大的危機！
※三四線城市房價的暴漲，房子現在值得購買嗎？
※樓市回暖！樓市火爆現象讓人大跌眼鏡，房價呈破竹之勢，飛速暴漲！
※中房地產：即將暴漲，後市走勢不言而喻漲停
※漲速猛於北上廣，印度城市房價是如何「穩定」暴漲的？
※房地產板塊實力領漲，此股突遭百億搶籌，後市暴漲行情
※下周走勢曝光：一爆炸消息突襲股市，A股將絕地暴漲！
※股票一旦突破「三角形」平台壓力，後市暴漲無疑！
※繼遠望谷、華北高速後，鋰電池再爆一隻黑馬股，後市必翻番暴漲妖股
※收盤重磅來襲：眾多低位橫盤個股撥地而起，這類漲停股能延續暴漲暴拉！
※房地產板塊第一龍頭，遭主力持續吸籌，下周暴漲
※精選利好牛股，三線金叉以現，節後拉升暴漲！
※水泥 房產第一妖股已覺醒，遭主力巨資鎖倉，下周或將暴漲封王！
※未來五年運勢一路飆升，財運暴漲，身價暴漲的生肖！
※高房價是世界級「傳染病」，飯都吃不飽的非洲房價為何暴漲？
※周線收官 黃金能否破千三、原油暴漲暴跌
※節後重磅空降：此股業績暴漲，漲停潮即將井噴！十月必將爆漲封王
※炸了！主力資金瘋狂入駐這幾隻股，新一輪漲停潮即將空降，暴漲直拉！
※凌晨，一重磅利好空降股市，A股瘋狂暴漲現在開始！