怎麼精細研究一個英國地方的房產投資價值？我總結出了這套9點方法體系
之前我們說過，在英國買房該買在什麼地方的方法論.....
上面這篇里列舉的都是一些大方向上應該注意的問題。然而，我們有時不總在自己熟悉的區域投資。 今天我們來說一個對每個人都會很有用的話題：
怎麼總體分析一個區域的投資價值？
怎麼分析這個區或者鎮的好壞？
怎麼查到他們歷史的房價漲幅？
怎麼大致計算這個區域的投資回報？
怎麼判斷這裡的租售情況？
在這些年裡，我已經總結了一個成體系的9點方法，今天就用一個實際的區域，給大家做一個例子。
這9種方法是：
1 地區總體概況
2 搜索引擎
3 評估大致的房價
4 評估大致的租金價位
5 計算租金回報率
6 估算租房需求
7 判斷歷史房價
8 區域細節分析
9 中介與實地分析
就拿一個區域來舉例，今天我要研究的區域是：
倫敦的 Sunbury-on-Thames
為什麼我要研究這裡？ 因為
1 這裡我之前沒去過，不熟悉。
2 最近研究的項目當中，有個開發商發來了這裡的盤讓我看，我看了下價格不錯，但是究竟這區能不能買，我得自己先研究仔細。
讓我們開始一步一步來看：
1 地區總體概況
分析概況，最簡單的方法就是利用google地圖。
只要把Sunbury的地名輸進去。我們可以看到，這是在倫敦西南的一個小鎮。 屬於著名的Surrey郡，在傳統好區的Kingston的附近。
放大看看整個Sunbury的情況。 鎮附近有3個火車站（Sunbury，Kempton Park 和Upper Halliford)，從英國鐵路官網搜Sunbury火車站，可以發現這裡直達滑鐵盧-Waterloo車站， 50分鐘。
旁邊就是M3高速路，開車進倫敦市中心的牛津街Oxford Street 45分鐘。
開車到希思羅機場，15分鐘就到～
周圍有幾個大水庫，環境優美
再把谷歌地區切換到衛星圖。 我們不用去實地，都大概看到了這個區域的一些構成。
最上面的這個感覺規劃很整齊的白色區域，放大來看是一個辦公園區，裡面有英國石油BP在內的很多單位。 停車場很大，車很多，這裡上班的人不少。
下面的住宅區里幾乎全是House。 旁邊有一個倉儲量販大超市Costco。
下面的白色區域基本屬於工業園區。 （倫敦的工業，基本也只剩一些倉儲和輕工業）
Sunbury火車站附近，還有一個超級大的超市 Tesco Extra
可以判斷出，這個地方住宅和商務分的比較清晰。 大超市好幾個，有工業區和辦公區，都給當地提供了不少的就業崗位和生活便利性，對於當地租賃市場有加分。
2 搜索引擎，利用論壇討論帖收集區域信息
我們繼續用google ，一般調查一個區域好壞，可以看看網上大家的討論。
一般可以搜
area in 具體地名
invest in 具體地名
how is 具體地名
living in 具體地名
之類的關鍵詞分析。 一些投資熱點區域，經常可以看到一些本地的論壇和投資論壇，上面的網友都在討論搜索區域城鎮的優缺點。
比如如果你搜曼城或者利物浦，經常會搜到一些討論這個城市裡哪個地區好，哪個地區不好（甚至哪個郵編的區域好壞）
不過這次Sunbury我搜了一圈，沒有太多討論的消息。 都是一些房源和local信息為主。
3 評估大致的房價
判斷房價，我們要用到英國兩大房產平台。
因為是外倫敦的小鎮，那麼靠近火車站尤為重要，以當地火車站為中心，按1英里範圍搜索周邊的房價。
我們可以再加入一些其他的限制條件
比如：別墅，2-3個房間的，House, 2-3bed
當地2-3bed裝修一般的house大概市場價在35萬-40萬英鎊。
也有不少更大的，裝修更好的3-4bed的house，賣到了70-80萬英鎊。
House看完了，我們再來看看當地Flat公寓的市場：
我們可以看到，當地市場上的Flat不多...... 大多更多的是一些新建的flat。 二手的flat很少。
（這跟我們在第一步里分析出的情況，這地方基本都是house相吻合）
1-2bed的 flat 價格在27-35W英鎊之間。
那麼現在，我們大概知道了這個區域的房價
House: 2-3 bed 35-40萬英鎊，4bed 大房60-80萬英鎊
Flat： 1-2 bed 1一室一廳到兩室一廳的 27-35萬英鎊。
4 評估大致的租金價位
評估租金的方法跟評估房價的方法差不多。
其實都是到剛才提到的兩個平台，從to buy換成to rent就行。
我們可以看到：
House: 2-3 bed 的租金在每月1200-1400英鎊左右..
Flat:
(很有意思，Flat在出售的市場上很少，但是在租房市場上還是有不少）
一般有點裝修的舊房大概在每月1000鎊左右
裝修好些的或者新房大概租金在1300每月。
於是我們租金的結論出來了
House: 2-3 bed 每月1200-1400英鎊
Flat: 1-2 bed 每月1000-1300英鎊。
5 計算租金回報率
當市場價和市場的租金都估計出來之後，我們就可以算一下這個區域的大致租金回報率。 都取範圍的中間數
House : 1300*12 / 370000 = 4.2%
舊Flat： 1000*12 / 270000 = 4.4%
新Flat: 1300 *12 / 320000 = 4.8%
這個算是這個區域的總體概況。
一般來說，在倫敦買房，租金回報在4%以上就算合格，5%以上算非常值得投。
(倫敦想要穩定的達到6-7%以上只能靠HMO)
所以總體來說，這裡的租金回報還可以。
6 估算租房需求
這個其實是一個重點。 既然要買房出租的buy to let投資。 當地的租房需求情況，異常重要。
我們還是去看一下zoopla。
在list view下，我們可以看到在租賃市場上每個房子被掛到市場上的時間...
然後我做一些篩選，只看火車站附近1/2英里範圍內的樓。
總共有35套house和flat在租賃市場上掛著
其中18套是7月掛出來的
7套是6月掛出來的
4套5月掛出來的
5套3-4月的。
70%左右的房子，都是在最近1個半月內掛上市場。 超過2個月還沒租掉的只有不到30%。 （還不包括一些掛太久估計都忘了拿下來的房）
這可以說，這裡還是一個很有流動性的市場。
（一些比較死寂的市場， 經常一半以上的房掛了超過2個月......）
當然，對於租賃的需求，經常還要詢問當地中介，考察當地的一些調查報告等等....
以上還只是一些基本的估算，讓你對租賃市場的流動性有一個基本的判斷。
7 判斷歷史房價走勢
這裡要向大家推薦一個價格所有好用的網站：
在主頁面中選擇 「Price&Rents」這個選項, 然後輸入目標區域郵編的前半部分 （Sunbury這裡是TW16）
進入搜索結果頁面以後，在也面底部可以找到查詢該區域歷史交易房價的位置，最早可以追溯到1995年1月的記錄。
然後你就會看到從1995年1月以來的平均價格和成交數量等，按房產的類型進行劃分。
比如這是過去十年來這裡asking price的走勢。
以上我們看的是房價，回到價格和房租，即Price & Rents頁面，選擇Market Rents 再搜索郵編的前半部分，就可以看到類似的關於區域內租金的歷史數據。
比如這裡 1bed 的平均租金1011鎊每月，2 bed 1209鎊每月
平均在市場掛著租掉的時間在60-70天之間。
結合以上兩次搜索得出的報告，你對目標區域的租售價格有了相當的了解。你對你自己的研究也會比較有信心了。
不過要注意的是，Home分析的是整體的統計數據。 有時會有偏差。 一些小地方，一年總共也就成交幾套房，數據比較小影響也會比較大。 這個可以作為參考。 但是不要作為唯一的決定依據。
8 區域細節分析
接下來我們要深入到區域內部，看一些細節。
這是我個人很喜歡的一個網站工具：
這是英國人口普查數據的一個總表，裡面可以看到各類的數據：
比如人口啊，人種啊，健康程度啊，住房啊，教育，就業等等等等方面......
信息量很大，但值得我們花時間去研究一下，尤其是住房這邊：
比如我們看 Sunbury，有多少人是自己擁有房子。
Sunbury火車站旁邊，65.9%到87.6%的人都自己擁有住宅，橙色紅色一片。這是一個非常高的數字！
如果是搜索多少人是租房住呢，搜private rented，出來的結果是：
還是Sunbury火車站旁邊同一片地區，9.5%到13.4%的人租房子住。
看來，擁有自己房子的人很多，可以供租賃的房子很少，越便利的地區越多人聚集。
這個工具很好用，還可以查房子裡面是否有暖氣，每間房多少人住......
有時間的話，你可以慢慢找你有興趣的數據。
還有一個有用的網路工具是查這個地區的犯罪率
可以看看都是些什麼問題，這地區的安全程度。
其實還有很多其他數據可以細細挖掘，但先給你們一個大致的尋找方法，去研究。
9 中介與實地分析
我們大致分析了這個地區的投資回報率，新的flat回報率可以4.8%，在倫敦算是比較高。
同時，交通方便，生活便利，很多人聚集，擁有自己住宅的人挺多，缺少出租的房型，看上去是個很適合投資出租的地方。
但實際怎麼樣呢，網上分析了這麼多，都足夠準確么？
這時候需要給當地中介打幾個電話，問問看他們當地實際的租金和租房需求，幫你做更進一步的判斷。
今天我們這9點方法，帶著你們從很廣泛的範圍，一步步縮小，鎖定，深入，讓更多細節浮現在我們的眼前，去綜合判斷這個地區適不適合投資。
希望大家能夠真心學會這樣的方法，對自己有用，也不會被別人忽悠到。
希望你們現在更清楚自己該怎麼判斷之後的投資走向。
我們是英國房產圈，一個靠譜，有料，不忽悠的英國房地產投資公司。
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