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如果人口拐點到來並且經濟增速放緩,房價未來還會繼續增長嗎?

題主思維活躍,一連串的問號,很難一一對應回答。不過一線城市的樓市確實有與眾不同的特點,豪宅這個話題在知乎里也不多,就借這個問題分別聊聊,順便給出關於人口拐點和崩盤的看法。因為這其中北京我相對熟悉,所以更多還是基於北京的解讀。


利益相關:正在操盤單價10萬+,總價一億左右的項目。


首先,一線城市的地產結構和通常的樓市認知是有所不同的,花點時間來做個的推演:

傳統的地產供應和購房,可以按照位置、面積兩個最基本的維度交叉衡量,做個簡單的四象限:



如果人口拐點到來並且經濟增速放緩,房價未來還會繼續增長嗎?



通俗點兒說:

A是位置較差的小戶型,是最起步最底層的剛需,這類產品在二三線城市就是遠郊兩居,在北京則能在五環-六環找到很多商住的開間(即酒店式公寓),支付能力有限的投資客也會選擇這種產品做資產保值升值,在如今的金融行情下,要比股票、P2P之類穩當的多;


B是遠郊大戶型,面向的是家庭人口多、購買力有限的客群,比如燕郊的很多大盤,這裡的購房客戶基本都是當第一居所的,市場已經發育出燕郊大巴這樣的實惠交通方式往返北京幾個白領的集中商業區,白天的時候小區里都是老人帶孩子的場景;


C是核心區小戶型,面向不願意被趕到遠郊、寧願犧牲面積的首次置業者,以及更有實力的投資者,在一線城市,B和C的總價在差不多的水準;


D是核心區大戶型,往往都是第二次或多次置業的客戶,既要改善房子,也能繼續守住區域,二三線城市裡住這種房子基本就是人生贏家了,至於北京這樣的城市呢?問題就來了——


這個四象限里只有兩個要素,這兩個要素也是很多購房者甚至從業人員去判斷項目價值、升值潛力的唯二因素。那有沒有第三個要素會起到重要影響呢?

答案是有的,第三個要素叫做品質。


品質這個詞,今天的購房者多少都有概念了,無非是社區規劃、建築用材與工藝、戶型設計、精裝修檔次、機電配置,園林景觀、物業服務和開發商品牌之類。但是,宏觀看整個樓市的話,當前中國和一個樓盤品質最直接掛鉤的,其實不是以上這些我們如今聊得最多的因素,而是交房時間。原因很簡單,以上這些耳熟能詳的因素,其實都是最近十年間開發商才開始逐步關注和競爭的領域,而且也只是一部分城市、一部分開發商、一部分樓盤有長進。早年間的房子對此毫無意識——不論是商品房還是單位建房——都是大同小異,千樓一面。那麼如果把目前所有可居住的樓盤一起統計,最近十年開始注重品質的新樓盤,占的比例其實非常有限。


與此同時,這些年客戶對品質的追求則增長的很快,尤其是四象限中的D類客群——當我有足夠購買力的時候,我不僅希望換個大房子,更喜歡換個好房子。那麼結合上述的高品質樓盤佔比很小的現狀,自然會產生一個矛盾。


這種矛盾,在早年發展速度較慢的二三線城市,會相對緩和一些,因為在注重品質提升的近十年間,城市中仍會有較充分的主城區土地供應,或者產生了規划起點比較高的城市副中心,換句話說,城市擴張、城鎮化進程和產品品質提升的同步率比較高;而在一線城市,主城區則早就接近飽和,這種同步率就遠遠降低,這是供應層面。至於需求層面,一線城市的購房者,基於財富積累、社會階層、見識和眼光的領先,讓他們對品質的需求乃至饑渴程度,又遠遠超出二三線城市的客戶,同時這類客群的絕對數量,也無疑遠遠大於二三線城市(強大的城市吸附能力,還在吸引著全國的頂尖財富人群來這裡買房)。供需一對比,供不應求的矛盾,更加的突出。


所以這裡可以總結第一個結論了:稀缺的高品質大戶型供應,趕不上人民群眾日益增長的對住房品質的需求,這構成了一線城市地產的主要矛盾。

從這個理論出發繼續推導,就會很容易理解今天的北京單價10萬+樓盤頻出、新盤皆豪宅的所謂「怪相」了:


在二三線城市,你想換一個D類的新樓盤,基本還是能找到的,雖然這無疑是最貴的房子,但基本還是沒有脫離一條人們心裡直觀的價值曲線。(比如近郊新城區的大戶型賣18000,核心區的大戶型賣25000-30000,人們會認為相對還是合理的。而且通常即使做大面積,也會有個邊兒,所以總價不會太高。)


但是在一線城市,想換D類房子,你會發現繞著四環跑一圈,都找不到什麼新樓盤。那麼這個時候假如你是開發商老闆,手裡有個四環邊上的地,你說你敢不敢做個超大戶型、高品質的豪宅賣高價?當然敢,不僅僅是敢,這樣做無疑是商業角度最划算的買賣,於是入市的樓盤總價都衝破了2000萬;再往前推,如果有一塊四環的地拿出來拍賣,會不會拍出地王?當然會。於是,進四環的門檻越來越高——看看網上這樣一個數據:



如果人口拐點到來並且經濟增速放緩,房價未來還會繼續增長嗎?


和三年前相比,10萬+項目在一線城市的供應量增長了7-13倍不等,非常直觀的體現了價格上漲的信心和體量。


地王的事不是本題的重點,繼續站在購房者的角度來說,此時如果手裡不差錢,那就拿下一套四環的豪宅,供應如此稀缺的情況下,四環內買新房事實上已經進入「拍賣式」的高價者得模式,今天北京四環內的新盤屈指可數,挨個查查,就能從成交量看出來一線城市的購買力有多可怕(2016年上半年,單價10萬+的成交套數已經超過了2015年全年)。而購買力不足的客戶則有兩個選擇——距離上妥協去五環,或者品質上妥協買二手房。事實上,這兩類群體的基礎都相當大,這分別造成兩個後果——


去五環的客戶越來越多(北京居民對交通距離和通勤時間的適應程度一再提高),有著僅次於四環客戶的購買力,同樣需要大房子、好房子。這導致四環到五環之間,乃至部分五環外的位置,也開始逐步豪宅化。如今的北京,「五環五萬」的形勢已經基本成型了,8萬甚至更高的樓盤也不稀奇。與此同時,那些本想在五環買個普通樓盤解決剛需或面積改善的購房者,則不得不依靠高速和高鐵,繼續被擠到了六環甚至北京之外,也就是所謂的大七環、高鐵出京第一站這樣的地方,比如涿州、香河、廊坊。


不要忘記,這些跑到五環的客戶,仍然具備相當的購買力,仍然是「既要好房子,又要大房子」的那一撥人,來看下面這兩個2016年上半年的豪宅成交數據統計:



如果人口拐點到來並且經濟增速放緩,房價未來還會繼續增長嗎?



第一張折線圖總價10萬+,相當於北京四環及以內的信心;而這兩個餅圖的豪宅,實際上已經可以覆蓋到五環的區域了,可以看出來,130平米以上、三居以上是絕對的需求主力。換句話說,在北京如果能買五環的新樓盤大戶型,那無疑已經是金字塔最上面的人群了。


四環以內買二手房的客戶也非常旺盛,這是一線城市的另一個特點(二三線城市的二手房交易遠低於一線城市,不過這個全憑多年來的個人經驗和觀察,一時沒有找到這方面的數據,二手房的統計水平在中國還很落後呀)。這種城區二手房交易,品質對價格的影響已經非常突出了,依然用交房時間來衡量的話,同樣的位置,90年代磚混六層的單價4萬多,2005年前後沒什麼突出產品力的6萬多,2008-2010年的高品質樓盤則可以賣到8-10萬(以上數據我查詢了同區域步行距離15分鐘內三個樓盤的二手房真實成交價,如果有學區、核心經濟區這類因素的加成,這個價格結構還會整體向上平移)。


注意了,後兩種二手房的置換中,出售方,也就是原房東,賣掉一套房子,可以到手800-2000萬不等的現金,而這批房東本身的財富基礎也都不錯,原本就在手的支配資金至少也有2、300萬(高的就沒邊兒了),加上賣房子的收入,即使考慮有一部分人到房子出手時房貸還沒還完,也已經是一筆非常龐大的資金了。這樣一大筆資金,即使不追求現金回報,僅從保值、抗通脹的角度,最合理的選擇依舊是購房,再加上多年的限購等調控政策讓他們無法分散買多套、不願意去二三線城市投資置業,於是,一線城市龐大的豪宅客群出現了。這方面也有個數據可以支持:



如果人口拐點到來並且經濟增速放緩,房價未來還會繼續增長嗎?



東城、西城、海淀、朝陽這四個區應該怎麼翻譯呢?主城區,房價漲幅最大的區域,二手房交易活躍區,出手套現量最高的區域,頂豪客戶誕生的土壤。


同時,這張圖也很好的體現了上文提到的一線城市對財富人群的吸附能力,也就是佔到1/4的「其他」,千萬別小看這兩個字。對這些客戶來講,買北京的豪宅,更多的是處於資產配置的需求,並不一定常住。


推理至此,可以形成第二個結論,也就是不同於文初四象限的一線城市地產生態鏈:


剛需:遠郊小戶型,近郊老房,總價100-200萬


基礎改善:遠郊新盤大戶型、城區老房,總價200-500萬


品質改善:近郊新盤大戶型、城區近十年間的二手房,總價千萬左右


豪宅置業:主城區區單價10萬+的大戶型,成熟別墅區的別墅類產品、總價2000萬-5000萬,個別項目過億。


以上這條生態鏈,植根於結論1的核心供需矛盾之上,再回頭看前文說的10萬+頻出、新盤皆豪宅還能叫做「怪相」嗎?在我看來一點不怪,再合理不過,只是很多人情感上一時接受不了罷了(媒體為了吸引眼球的各種宣傳也有推波助瀾的作用)。至於所謂的人口外流,主要集中在生態鏈的第一環,能爬到第二環的話外流的可能性就很小了,外流最多的實際上是生態鏈之外的租房群體。而第三、四環上的人則無疑會相當穩定。考慮到生態鏈二三四環群體的能力與資源、一線城市的商業機會、對外部財富人群的吸引力等因素,這部分人的基數和購買力只會繼續增長,他們才是這裡真正的支柱和主人。這個事實很殘酷,但同時也可以證明人口拐點對一線城市地產格局造成的威脅可以說微乎其微。


接下來專門聊聊所謂的「豪宅」,是時候重新認識和理解一下這個概念了,別被那些數字嚇得不敢直視。順便分析一下「數字高」是不是就意味著「要崩盤」。


1、當前的豪宅置業,其實剛剛形成市場,處在以「剛需」為主的階段。


上文分析過「豪宅購房者從哪裡來」這個問題,當手裡有一大筆可支配資金時,不論從居住品質大幅度提升、還是資產配置的角度,繼續留在一線城市買豪宅,可以說是當前最合理、也確實是最普遍的選擇。那麼對這些人來說,「豪宅」本身就變成了剛性需求,是你財富到了這個層次後必須要買的商品。這個和我3年前在知乎答的問題中對財富流向選擇的問題是一樣的,沒有變化。


十年前乃至五年前,不是沒有上千萬的房子,但基本都是在一個樓盤中少數的「樓王」,整個社區還是有各個總價段的供應,然後在最好的位置上做5%-10%的大戶型,產品思路和營銷思路基本停留在「靠幾套樓王拔高樓盤形象」、「守株待兔,願者上鉤」這種原始理念上,既不會針對豪宅客戶做專門的產品研究,也不會做專門的營銷動作,很少能見到一個樓盤所有產品都是定位於豪宅的(如果出一個,那就會非常值錢,比如當年的棕櫚泉,星河灣)。


如今,「純豪宅」的樓盤才開始逐步進入市場,整個樓盤的總價門檻都會非常高,業主層次非常純粹。也只有這樣的樓盤多了起來,所謂的「市場」才會真正成型。而任何市場的發展,都會從「剛需」起步,不限於房地產。


2、在市場剛起步,滿足剛需為主的背景下,豪宅之「豪」,當下大多數還停留在價格的「豪」,很多項目的品質其實是不夠格的。


這件事,不多看看這些所謂豪宅,不聊聊那些買了豪宅的客戶,你還真發現不了。誠然,和普通住宅比,這些項目找了最貴的設計師,用了最好的石材,都學會了全冠移植和五重園林,一水兒的頂級廚衛品牌,每間卧室都給配個衛生間,裝了最新的PM2.5過濾系統和水凈化系統等等……但這就和中國人崛起的20年間做的大多數事情一樣——硬體突飛猛進,軟體和技術環節長期跟不上來(第一個想到的例子是中國的大學)。於是,進口石材買來了但貼不好,不會配合落水管,一到大暴雨就滲水漏水;廚衛品牌用了頂級,但雞賊的選取了品牌里最便宜的產品系;戶型雖大卻有諸多不合理,經不起推敲,舒適度和實用度甚至不如很多普通的三居;精裝修有很多問題或者乾脆不敢做精裝修,留給客戶很多後續的煩惱和麻煩,可能房子買了幾年都住不進去。這種品質跟不上價格的情況,在別墅市場中尤為嚴重,在北京,「一個客戶買個一個億的別墅,整個炸掉自己重新蓋」這種事情,一點都不讓人驚訝。


說白了,很多豪宅的銷售,主要還是依靠位置上的優勢,用「足夠大的戶型」、「夠檔次的面子」和「還說得過去「的品質,在綁架這些「豪宅剛需」客戶,並足以形成如今活躍的豪宅新興市場。


3、基於以上所說的豪宅市場剛剛形成、品質停留在剛需貨這兩點,這個老百姓眼中「價格都上了天」的小市場,其實還有很多的成長空間,長遠看只會企穩,崩盤的想法毫無道理。


一個新興的市場會如何發育呢?仍然是供需兩條線上說。需求這方面其實上文已經說過了,一線樓市生態鏈上的三、四環節客群,增長的態勢依然可信,未來的需求還會繼續踴躍。同時,真正購買和居住豪宅的客戶越來越多,才會真切的留下很多血的教訓,讓客戶更懂豪宅,也會反饋到開發商的層面。


供應的情況其實和普通樓盤的發展規律是類似的,一定會有越來越多的開發商和項目繼續提升產品力,提升豪宅的含金量和競爭力,甚至可以預見未來市場上會有真偽豪宅的撕逼大戰,用營銷力給產品力遮羞。這個過程中,客戶經過上述的真實居住體驗,有了學習成長的過程,會有很多購房者體驗買後悔的痛苦(現在已經見到不少了),一定會形成更具共識的標準和品味(就如同如今普通樓盤的購房者)。最終,低品質的產品會被淘汰,優質產品更顯出其稀缺性。這一切變化,都不會對整體樓市起到負面影響,優質的產品供應與持續旺盛的需求,不會因為一些豪宅項目滯銷而有任何改變。


所以,數字是很嚇人,但如果把這個市場獨立看待,它仍然符合基本的商業規律,對於一個剛剛成型的市場,崩盤的想法,是不是顯得有些過於幼稚了?


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