賣掉北上廣能買下半個美國？

二三線房價進入輪番補漲之勢，地王頻出，賣掉北上廣的房子竟然差不多可以買下半個美國。

金融之家8月2日報道，今年上半年全國湧現兩百多宗地王。七月，地王數量和價格已再次刷新歷史紀錄。在溢價率方面，今年拍出的地塊溢價率高於100%的已經超過一百宗，同比上漲近50倍。杭州、南京、蘇州、廈門、合肥瘋狂之後，武漢、鄭州、濟南、青島也紛紛出現地價高於周邊房價的地王，地王現象正在向北方及中西部蔓延。全國炒房投機已進入全面高潮，二三線房價補漲之勢猛烈如虎。經濟下行之下，反觀炒房盛況，令人產生困惑的悖論：到底什麼在支撐高房價?這是不是一個巨大的「龐氏騙局」?

首先引入一個段子：

一個村子不種地，整天聚在一起賭博，而且村長還不斷的印籌碼，讓人們感覺到手上的籌碼越來越多，吸引越來越多的人參與賭博。肯定有人從賭博中獲得暴富，但也有人欠了一身賭債，根本無法還清，只能借新還舊，並支付高利息。借錢給這些欠債的賭徒的人，因為有村長的擔保，明知道欠債的人最後肯定還不上，還是放心大膽的借，獲得高回報。籌碼越來越多，以籌碼計的所有資產都越來越貴。那些聰明的人，想離開這個賭場，想把籌碼換成錢，搬到其他便宜的村怡享天年，但村長就是不同意。

這個段子和五千點的股市，當前房市是不是頗有幾分相似。一個幻想就是都覺得房價會一直漲，所以自帶槓桿買入投機，那麼要維持高房價後繼必須還有大量人買入。一個村子不種地，只靠村口賭博是不行的。然而，不到完全暴露的那一天，興緻勃勃的村民們還會在利益驅使下繼續博傻遊戲。

有點類似囚徒困境中形成的博弈囧境。欠賭債的人，能拖一天是一天。殘局之下村長會印新的籌碼。由於借貸都在一個池子，好壞抵消，前後疊加，只要池子不幹涸，就能把前面的付上，暫時也看不出問題。

李迅雷認為：

2000-2010年這十年間閉著眼睛買房子，收益率都能跑贏M2(增加4.6倍)，過去五年中國房價總體沒有跑贏M2(增加100%)，而且，據海通的房地產首席研究員說，唯一跑贏的只有深圳，勉強跑贏的只有廈門。當然，小區塊結構性跑贏的總是很多，如蘇州的高新園區，保定白洋淀等的漲幅遠遠超過100%等。但即便是這麼差勁的股市，過去五年漲幅超過10倍的股票也為數不少，所以，不管是今天的股市還是今天的樓市，都需要考驗你的眼力。

良好的投資時機，應該是選擇在房價還在徘徊或剛剛啟動的時候，目前投資房地產，這就叫跟風了。對於這樣一個流動性起伏極大的市場，對於一個90後購房需求將大幅回落的市場，對於一個要對多套房徵收房產稅的市場，面對一個老年人紙尿褲的消費量將超過嬰兒的人口結構，我們應該關注的不是房地產投資者過去的輝煌業績，而是未來5-10年的房價潰敗模擬圖。

假設房價繼續上漲下去，會發生什麼?

金融之家獲悉截至2015年，北上廣常住人口大約6000萬，假定3口一家，戶均一套，對應存量住宅約2000萬套，假定每套房子平均100平米，對應20億平米住宅存量，按目前均價5萬/平米，對應市值約100萬億人民幣。根據美聯儲發布的美國居民財富數據，截至2015年3季度，美國家庭總財富100萬億美元，其中實物資產(包括房地產)市值30萬億美元，摺合約200萬億人民幣，簡單換算，北上廣的房子賣了可以買半個美國，或者買下整個日本也沒太大問題。這麼一換算就總感覺哪裡怪怪的吧!

一種極端說法是中國變化速度快，未來大半個世界的人都來住。而這一說法需要名義增長率去支撐。這種方式是守住等式，用增長率消化貨幣估值。而在要素實際支持的增長率已經下降的情況下，高貼現率式增長(邊增長邊通脹)就是副產品。通脹是一個負債再分配的過程，居民避免吃虧就只能用腳投票買房子。

金融之家筆者認為，遇到問題應不迴避，冷靜分析，看到弊端，而後才能採取措施，保持競爭力和可持續發展。我們希望採取切實有效的調控措施，來讓地產市場降溫，回到一個相對正常的軌道上去，這才是經濟長遠之福。過熱過冷都不宜，房市的過度槓桿投機必然帶來經濟隱患。(文/oneway)

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