奧蘭多：全美最值得投資城市第二名！
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提到奧蘭多，大家都知道迪士尼和環球影城。但是如果你只知道這些就太遜了，今天就讓小編帶大家深入、全面的了解一下奧蘭多，保證下次誰再提起奧蘭多的時候，我們用90%的人所不知道的奧蘭多知識力壓全場、成為10%的那金字塔尖兒，收穫一大片崇拜的目光。
你知道奧蘭多還叫「陽光之城」嗎？
奧蘭多（Orlando）位於美國佛羅里達州中部，往東1個多小時到大西洋，往西1個多小時到墨西哥灣，年均氣溫22.2攝氏度，全年陽光明媚氣候溫和，很少有颶風，故被稱為「陽光之城」，是全球最大最著名的宜居城市之一。
所以說，不要再只知道去奧蘭多玩迪士尼了，去那裡來個悠長假期、或乾脆常住，才是對奧蘭多的物盡其用和尊重啊！
你知道奧蘭多還能發射太空梭嗎？
奧蘭多還是美國航天航空產業基地之一，這裡的「肯尼迪太空中心」是美國太空梭發射升空的基地之一，每當有太空梭要發射升空前夕，必有數十萬遊客擁入此地，在發射基地附近露營，等待目睹發射的盛況。所在的Brevard郡是佛羅里達州太空技術的核心，匯聚高技術人才，每1,000名居民有48名是工程師，較佛羅里達州其它都會區高得多，該比例在全國亦高據排名第16位。
哇！牛逼！
你知道奧蘭多還被稱為「佛羅里達矽谷」嗎？
奧蘭多也被譽為「佛羅里達矽谷」， 高科技產業發展蓬勃。
自上世紀70年代開始，奧蘭多便大力發展高科技產業，現已成為眾多世界級公司區域總部所在地， 來自20個國家，超過150家跨國企業在此辦公。
至今，奧蘭多區域共吸引了價值134億美元的技術產業，創造53000個高科技就業崗位。在數字媒體，農業技術，航空航天，軟體設計方面建設了多個全美公認的集群創新中心。
奧蘭多還是美國電子產業基地之一，擁有高科技人才，包括火箭技術、設計主題公園的機動遊戲和動畫遊戲、軍人培訓模擬技術、快速汽車引擎技術、醫療手術自動化技術、過胖及糖尿病治療。
模型、模擬及培訓(MST)是近年發展最急速的新興行業。最新發展的軟體技術是"fi-tech"，這種技術支援銀行及相關行業，在Seminole郡逐次發展起來。
哇！有錢！不但有錢，人家還有知識啊！有知識就是有未來啊～
你知道奧蘭多除了迪士尼之外其它好玩的嗎？
你當然知道迪士尼，但你知道奧蘭多還有無數多其它好玩的嗎？
奧蘭多號稱「世界主題公園之都」，總共有七座主題樂園，包括著名的迪士尼樂園、奧蘭多環球影城、海洋世界主題公園、Orange County Convention Center、未來世界（Epcot）、「哈利波特的魔法世界」主題樂園、鱷魚樂園和野生水上公園等，來到這裡一定玩到虛脫、爽到呆！
圖：奧蘭多環球影城
圖：海洋世界主題樂園
所以每年到奧蘭多旅遊的遊客多達2600萬以上。根據最新發布的數據顯示，奧蘭多去年的遊客數出現強勁增長，且增長幅度超越美國經濟復甦，僅其中迪斯尼的「魔幻王國」項目，去年就吸引了2500萬遊客造訪，居世界之首，奧蘭多環球影城的遊客增長率幅度更大，相較於前年增加了16%。除了膜拜，好像已經沒有什麼是合適的反應了。
你知道奧蘭多還是全美第二大度假養老醫療城市嗎？
近年來，奧蘭多更成為了全美第二大度假養老醫療城市，成為這個城市又一大新興產業和經濟發展支柱。
東奧蘭多的Lake Nona是」醫學城市」，許多全球頂尖的醫療機構及生化技術均匯聚於此，例如Sanford-BurnhamMedical Research Institute、MD Anderson Cancer CenterOrlando 及中佛羅里達大學最近開辦的醫學院，其它開設有更多兒童醫院、美軍醫療中心、中佛羅里達大學研究院等。
目前， 奧蘭多醫療城已經建成了全美最大的兒童醫院，Nemours Children"s Hospital，投資3.8億美金，另外有投資6.7億美金新建的VA（veteranaffair 退伍軍人） Hospital 於2013年10月正式開業，這個是全美國最大規模的政府醫院。
未來，奧蘭多將發展成為第二個休斯敦。整個醫療城總投資額將超過30億美金。
健康才是幸福的根本保障和每個人的必須追求，抓住了這一點，感覺奧蘭多已經贏了未來呢。
你知道奧蘭多是世界上舉辦過的專業高爾夫比賽最多的城市嗎？
你以為奧蘭多只有讓全球遊客玩的迪士尼嗎？其實奧蘭多還建設了多個市民休閑活動公園，為市民登山， 健行、自行車，露營、水上活動、家庭聚會，提供了良好條件。整個大奧蘭多地區有超過 2,000 個湖泊、適合游泳的溪流，可滑水、釣魚和划船。城市周圍有168個 高爾夫球場、 800 個網球場以及長長的自行車道和步行小徑。
這裡同時也是你完美高爾夫假期的首選。無論你是在高爾夫球中尋找更多的放鬆方式，還是想體驗職業比賽的快感，奧蘭多都能成為您的最佳選擇。奧蘭多是世界上舉辦過的專業高爾夫比賽最多的城市，在這裡打一場標準的18洞，只需幾十美元，不需要是會員，而且是全年開放。是世界上僅有幾個，能滿足高爾夫球愛好者任何要求的城市之一。
原來這裡的生活這麼美好、逼格這麼高大上呢。
你知道奧蘭多還可以購物爽歪歪嗎？
奧蘭多是國際性的購物天堂，零售商鋪共佔地460萬平方米，既有地區性購物中心，如佛羅里達購物中心（Florida Mall）、美年購物廣場（Mall atMillenia）、歡樂灣購物中心（Festival Bay Mall）和波因特國際購物廣場（Pointe Orlandoon International），亦有工廠和名牌折扣零售中心，如博偉湖工廠商店（Lake Buena Vista FactoryStores）、奧特萊斯（OrlandoPremium Outlets）居然有兩個，顧客可在此享受到令人難以置信的折扣價格。購物真心爽歪歪，不說了小編衝動的定機票去買買買了！
《福布斯》於2016年初發布的最新報告中，羅列了2016年全美最值得投資的城市名單，在入圍的前十名，以密西根州的大急流城、佛羅里達州的奧蘭多以及德州的聖安東尼奧分列前三名，其在未來三年的房價增值率分別為22%、28%和26%。
奧蘭多位居榜眼——
「2016年全美最值得投資的城市」第二名：
奧蘭多(Orlando)、佛羅里達州
人口：2,321,418
平均房價(2014年第3季～2015年第3季)：$202,809
人口增長率(2011～2014)：6.7%
年度就業增長率：3.7%
失業率(2015年9月)：4.8%
三年房價增值率預測：28%
自2013年美國經濟回暖開始，奧蘭多房價當年猛漲18.42%。根據Zillow顯示，截止2016年5月份，奧蘭多房產中價位達到$185400，較去年同期增長7.6%。奧蘭多房屋性價比極高，10萬左右可以買公寓，20萬以內聯排選擇非常多，獨立屋也僅以20、30萬起步，30萬以上更是可以買到豪宅。相對於紐約，洛杉磯等大城市，一座相同級別的房子，洛杉磯需要100萬美金，而在奧蘭多，可能只需要30-40萬美金的價格就可以買到。
購買總價不高的同時，奧蘭多的投資價值卻是一直穩健、一路走高。
奧蘭多旅遊、度假產業發展蓬勃，市場租賃需求旺盛，房產升值穩定，經濟環境好的情況下，短租（以天計）價格可能高達長租（一年以上）價格2倍，當然存在的風險也會高於長租。在迪斯尼等旅遊板塊，短租需求更多，而在新建的醫療城或者產業需求，則以長租為主。3-4房的長租產品和6-8房甚至10房的短租別墅非常走俏。
作為目前美國最值得投資的地區之一，奧蘭多一直以來獲得全球房產投資客青睞，更是現金買家及國家主權基金投資的聚集地。同時奧蘭多也吸引了大量美國知名的開發商集中在此開發樓盤，其中包括為中國客戶所熟知的Lennar，Toll Brothers以及Pulte、DR Horton等等。
過去一年房價上漲7.6%，保守估計未來一年將增長4.8%。
租賃市場需求旺盛，連續兩年保持穩健上漲。
傳統投資型
以迪士尼、環球影城等為核心的黃金旅遊度假板塊
世界聞名的迪斯尼主題公園、環球影城等景點，造就了奧蘭多傳統的富人居住領域。奧蘭多的迪斯尼，也是全球唯一一個可以被稱作為Disney City、擁有成熟完善的配套體系的完整「主題樂園城」。由迪士尼所在的LakeBuena Vista，北側的Windermere、Bay Lake、Bay Hill等，組成奧蘭多都會區最貴的黃金地塊。其中Lake Buena Vista和Bay Lake地區幾乎所有房產為迪斯尼所有，不公開出售，而Bay Hill房價中位數可達48.84萬美金，問鼎奧蘭多都會區的最高房價，Windermere房價中位數達到40萬美金。
環球影城景區所在區域以Doctor Phillip為代表，相較前兩個地區，該地區房價略低，中位數為29.1萬美金，該地區房價增長穩健，漲幅同比達到7.8%，月租金中位數也達到1770美金。Doctor Phillip以東就是著名的International Drive國際大道，長約18公里，兩側分布有100多家酒店、500加零售商店和150多個餐廳，觀光客集中，繁華熱鬧。大區域周邊擁有沃爾瑪，Publix等大型超市，15公里內可達多個購物中心，距離環球影城，海洋公園，迪斯尼等都在20分鐘左右的路程內。學區也較為優秀。
上述板塊出於旅遊和度假需求的配套，建有大量別墅、酒店，短租房更為走俏，房價和租金均勝過其他地區。
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代表地區Windermere
Windermere位於奧蘭多橙縣，佔據核心旅遊板塊優越位置，往南約10公里以內可以到達迪斯尼主題樂園地區，往東約6公里到達環球影城。該地區物業以獨立屋及豪華別墅為主，建造於2000年以後的物業極多，往往規划了更大的佔地面積。一般月租金可達2000美金/月以上。該地區四面環湖、分布有大小綠地及高爾夫球場，高端配套成熟，生活環境舒適宜人，泛舟湖上、打高爾夫都是這裡日常生活的一部分。當地餐飲、購物選擇眾多，還有每周一次的漁市、每月的美食晚會等豐富的社區活動，美國歌手Joey Fatone、著名的高爾夫球手老虎伍茲（Tiger Woods）和NBA球星鯊魚奧尼爾（Shaquille O』Neal）及文斯·卡特等名人皆居住於此。
該區域內還有一所著名的私立學校WindermerePreparatory school，是佛州唯一一所提供IB課程的學校，被（SAC）南方學院和學校協會（FCIS），南佛羅里達州獨立學校委員會的獨立學校協會（SAIS），（FKC）佛羅里達州幼稚園聯會，以及（FHSAA）佛羅里達州高學校體育協會完全認可。
Windermere地區被稱之為Disney地區的富人區，新建的別墅小區3房Singlefamily價格沒有低於30萬美金。常規的200平方米以上的4房別墅都在40萬－60萬美金，主力面積200-300平方米。其中在美國享有豪宅締造著的TollBrothers建造的「Casabella at Wintermere」的房價直奔90萬美金，全部規劃4房以上的戶型，面積在400平方米以上，大多數的房源都臨湖而建，保證享有湖景景觀的同時，這些房源擁有1000平方米以上的土地，所有的裝修配置基本也可謂一流，這個建築美國的鄉村別墅中凸顯奢華，是較為少見的。
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迪斯尼周邊片區新房源
該區域內雲集了美國知名的各大開發商在此規劃建房，絕大部分房產均為獨立別墅，主力房型在3房-6房，面積200-400平米。在30-35萬美金左右可以購入3房、4房為主的高性價比房源，20公里內可達環球影城及迪斯尼樂園，車行5-10分鐘內擁有各種餐飲、購物、休閑配套，同時也擁有8分以上的各學齡段公立學校；同樣3房、4房在40萬-50萬美金，則可以獲得更好的居住品質，選擇也更多。
如上表所述列迪斯尼地區的的房產是奧蘭多傳統的度假區域，和中國的三亞有得一比，不僅美國人會選擇在此度假，全世界熱愛迪斯尼的都會選擇在此一游，因此也造就了發達的旅遊度假地產。除了本地居住消費以外，美國和海外人士會投資該地區的房產，以此獲得租金收益。該地區旅遊旺季長達半年，以短租物業為例，地理位置良好，交通便捷和配套完整的社區基本都有8％的租金回報，因此也吸引了很多的美國知名建商在此開發建設新的別墅型社區，與大多數的居住型社區不同的是這些以投資為主的小區配套更像一個度假村，有風格迥異的多國餐廳，有各種休閑運動區域，有些還設置了適合全家遊玩的水上項目，除了可以去周邊的主題公園遊樂，在這些社區中，往往可以充分的享受家庭度假的快樂。
在這片半小時車程的地區中，針對美國自駕的度假的群體而言都是及其便捷的，23萬美金就可以投資一套3房的聯排別墅，當然對於住慣獨立屋美國家庭而言30萬美金投資一個167-200平方米的4房Single family而言確實是一個較平價的門檻。對於想獲得更好的出租率和租金收益的投資人而言，7房以上的房源是一個非常值得投資的方向，由於配比的關係7-8房的房源比較少。在度假旺季這種適合美國幾個家庭成員共同舉家旅遊的戶型是非常搶手甚至一房難求，最低的房價在40萬美金，實際的租金收益可以問鼎10%。而傳統的5房-6房35-40萬美金也可以輕鬆購買到。當然本區域中Toll Brothers 建造的「Eagle-Creek」和「Royal Cypress Preserve」3房的房屋起家在40萬美金，5房則在50萬美金。
奧蘭多的經濟和產業結構主要有三塊，一是以迪士尼和環球影城等主題公園而發展的強大旅遊產業，二是以電子產業和航天產業等為主體的高新科技產業，這兩塊可以算是傳統的優勢在與時俱進的創新發展中，第三塊就是奧蘭多政府大力主導發展的新興產業——醫療度假產業，這塊可以說是繼前兩塊之後奧蘭多政府面向未來發展打的一張大牌。
在政府的大力加持下，奧蘭多如今已經成為了全美第二大度假養老醫療城市，未來，奧蘭多更將發展成為第二個休斯敦。整個醫療城總投資額將超過30億美金。
東奧蘭多的Lake Nona是」醫學城市」，許多全球頂尖的醫療機構及生化技術均匯聚於此，例如Sanford-Burnham Medical Research Institute、MDAnderson Cancer Center Orlando 及中佛羅里達大學最近開辦的醫學院，其它開設有更多兒童醫院、美軍醫療中心、中佛羅里達大學研究院等。
目前， 奧蘭多醫療城已經建成了全美最大的兒童醫院，NemoursChildren"s Hospital，投資3.8億美金，另外有投資6.7億美金新建的VA（veteranaffair 退伍軍人） Hospital 於2013年10月正式開業，這個是全美國最大規模的政府醫院。
圖：醫療城地圖
圖：Lake Nona
目前，醫療城各項目已經開始招募醫療人員，13年底已有超過5000新醫療工作這進入，而由於大量醫療工作者遷移到奧蘭多醫療城，2011年地區房價已經上漲10%～15%，未來，隨著更多醫院以及相關配套的，已經規划出的，超大型購物中心，酒店，飯店，零售，銀行以及各種配套服務設施將陸續進入。效仿美國休斯頓醫療城，醫療城周圍的房價普遍都超過其他地區30%以上，最主要的原因是，所有的醫療工作者都由於工作原因，必須住在離醫院非常近的地區，醫療工作者都有輪崗以及on call應付緊急情況，所以醫療城車程5分鐘以內的地區都將是住宅首選。美國醫療工作者普遍都是高工資，有限的供給，大量的需求，所以對於房價的推動起到至關重要的作用。
新興投資型
新興醫療城高增長投資區
全美第二大醫療城所在的Lake Nona地區，位於奧蘭多市中心西南面，臨近奧蘭多機場。該板塊到2017年將創造30000-50000個醫療就業崗位，帶動76億美元的經濟效益。由於所有的醫療工作者都由於工作特點，必須住在離醫院非常近的地區，車程15分鐘以內的地區是住宅首選，方便輪崗或on call應付緊急情況，而且美國醫療工作者普遍都是高工資，有限的供給，大量的需求，所以未來大量醫療工作者遷移到醫療城將對房價的推動起到至關重要的作用。
目前Lake Nona周邊地區房價中位數已達27.55萬美金，而在2013年同月，房價僅為23.8萬美金。預測未來醫療城周圍的房價普遍都超過其他地區30%以上，目前基礎配套剛剛起步，明年還將有大型購物中心、餐飲、酒店、銀行等配套陸續開張，房價進一步上漲指日可待，是奧蘭多最具有投資價值的成長型版塊。
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醫療城30-40分鐘車程可達全新房源
該地區緊鄰奧蘭多機場，距離奧蘭多市中心和迪斯尼也僅需30分鐘左右車程，周邊自然景觀優美、大量的生活配套都在建設中。更為重要的是，18-25萬已經可以購買到全新的2房-4房聯排甚至獨棟別墅，居住面積大部分在160平米起。目前該區域房價還處於興起階段，前景令人振奮，極具吸引力。諾娜湖醫療城版塊強大的市場潛力，同樣吸引了眾多知名開發商在此打造新盤。該新興地區將伴隨全美第二大醫療城獲得可持續發展，龐大的就業市場、人口引入，使得當地的成交和租賃需求更為活躍，可以抵抗經濟低迷時期帶來的市場風險。
受益於諾娜湖醫療城版未來發展前景，醫療城車程40分鐘的地區吸引了眾多知名開發商在此開發建設地產項目。這個地區的房產市場呈現出了蓬勃發展的狀況。由於新興科技醫療行業的介入，大量的中產和高薪階層進入，帶來了由產業發展帶動的置業和租賃需求，本地市場的剛性需求的不斷釋放，預示了該地區的房產市場會保持穩定的增長。
相對於成熟的旅遊黃金板塊而言，醫療城板塊的房價更加便宜，18萬美金即可獲得160平方米的聯排別墅，大多數地區的3-5房的Single Family在30萬美金以內，普通的3房月租金可以獲得2000美金，而這些房屋獲得的租賃更為穩定。與黃金板塊相比較低的房價則為本地區的價格提供了較大的成長空間，而醫療城的不斷完善和發展可以使本地發展市場有更強大的抗風險能力。對於海外投資人而言，在這個沒有被廣大中國投資人熟悉的地區進行房產投資，將會獲得更好的增值收益和資金回報。
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