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美國房產市場概覽
美國房產交易走勢為周期性曲線形波動，每個波動周期大約在12-15年，每次波動的成交高峰將大於上次周期波峰值。從2007年起成交量開始下滑並進入新的周期，在經歷了2008年次貸危機後的美國，房產市場開始復甦，從2009年起呈上升趨勢，預計在未來的5、6年內成交量將持續上漲，目前正值最佳投資時期。
僅2016上半年，全美共計銷售超過539萬套房產，該數據已超越了2015年全年銷售總量。
在過去3年中，獨棟別墅的銷售量平均在每年450萬套左右，而聯排別墅總銷量平均在60萬套左右。獨棟別墅銷售總量遠遠大於聯排別墅，佔總銷售量的88.5%。
加州所在的美國西部地區去年成交量是117萬套；同時該地區房產平均成交價格最高，中國買家熟知的舊金山、洛杉磯、西雅圖都在該區域內，是海外買家最關注的地區。
為什麼在加州投資？
? 獨棟房產成交中間價對比：在過去15年中，加州獨棟房產均價遠超全美同類型房產均價。例如在2007年，加州獨棟房產均價超全國平均水平158%。
? 獨棟房產成交量對比：過去15年中，加州獨棟房產成交量佔全國同類型房產成交量的10%。
2005-2015全美海外買家購房比例
從2005年到2015年，海外買家佔在本州購買總量比例最高的州是新澤西州（但是總量較小），其次為加州、紐約州、馬薩諸塞州、康涅狄格州。而在西部該比例超過50%的只有加州且高達70%，遠遠高於超出全國平均比例（僅35%）。
全美房產空置率
全美房產四大類（辦公、工業、商業、住宅）在近三年（2014-2016）中，辦公類房產的平均空置率最高（15.5%），其次為商業/零售（13%）、工業（10.8%），最低為住宅類房產，平均僅為6.9%。投資住宅型地產相對風險較小。
相較全國房產空置率數據，加州洛杉磯地區的住宅空置率低至3.5%，遠遠低於全美的空置率（6.9%）。說明洛杉磯房產出租收益率較高，投資回報穩定，加之洛杉磯地區房產本身價位也較高，更具投資價值。
海外買家逐漸成為美國房產中堅購買者
海外買家成交量概述
? 2016年截止上半年，全美房產海外買家排行前五的國家分別為：中國14%、加拿大12%、墨西哥8%、印度7%、英國4%；
? 外國買家購置美國居住型房產成交總金額為1026億，其中國買家貢獻最大；
? 外國買家購置房產總套數為214,885套，平均月成交量近18,000套；相較上一年增長幅度為2.8%，預計今年漲幅更大；
? 外國買家房產交易中，31%由中介機構完成。
? 在海外買家選擇購置房產地理位置時，佛州為其首選佔22%，主要因為價格相對較低，且大多為度假型或投資出租型房產。其次為加州，主要因為加州居住環境好、氣候宜人且對中國買家來說加州華人文化社區成熟、文化貼近性高；
? 海外買家在美購置房產均價為$277,380，全美購房中間價為$223,058，由此可見，海外買家購買力超出本土投資人；
? 50%海外買家選擇的交易方式為現金支付。
海外買家購置美國房產的主要目的：
? 43%為自住
? 33%為投資行
? 20%將所購房產用於度假休閑
? 海外買家在市郊購置房產的比例為48%；主要原因：遠離鬧市區、居住環境較好、治安較好、可選房產類型更多；
? 33%的海外買家選擇在市區購房，其中大多為聯排別墅或公寓等小面積房產；主要原因：生活便捷、通勤方便但市區治安、交通等生活條件相對較差；
? 10%的海外買家在遠郊購置房產；主要原因：房產面積較大、價格較低、環境安靜更適合年長的買家但是生活便捷度相對較差。
海外買家銷量總額
? 從2010年至2016年上半年美國房產海外成交量逐年上升，其中中國買家成交金額由2010年排名第3（110億）迅速攀升至2015年排名第一（286億），增幅達162%；
? 僅2016年上半年中國買家購置住宅型房產的總金額就已經高達273億，超過排名前五中其他4國總和；
? 其他國家所佔的比例相對較平穩，且略有減少。
單位：十億美元
海外買家銷量佔比
從2010年至2016年上半年，中國買家占同期全球總買家總額比例從16.9%增至26.7%，成為全美房產最大海外買家。
海外買家購房總套數
? 從2010年至2013年，美國房產海外買家排名前五的國家中，除中國外其他國家都出現明顯下滑，如加拿大從2010年的近7萬套下跌至2015年的3萬套；
? 中國買家購房套數直線上漲，從2010年的27,053套暴增至2015年的34,327套，漲幅近30%。僅2016年上半年已購入近3萬套房產，直逼2015年購房總量。
? 同期全球買家購房總套數在逐年下降，說明中國買家越來越熱衷於購入美國房產，對其他海外買家造成巨大的購買競爭壓力。
海外買家購房均價
同樣2010年至2015年，排名前五的海外買家中，中國遠超其他四國，所購房產均價由2010年的$412,162增至$936,615，增幅達127%；而全球買家購房均價平均增幅僅為53%。購買豪宅，大面積房產成為中國買家在美購置房產的大趨勢。
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