樓市要變天？北京、深圳傳來大消息！

深圳新房價格跌跌跌！一朝跌回半年前 均價5萬5

近日，深圳市公布了去年12月深圳房地產市場數據。其中，新建住宅成交2161套，成交均價54946元/平方米，環比下跌26%和0.1%，成交均價已經連續三個月出現環比下跌。

數據顯示，深圳龍崗、福田、羅湖上個月房價回落明顯。其中，龍崗區成交均價31925元/平方米，環比下跌21.2%。福田雖然環比下跌20.7%，但價格依然高企，成交均價達到83930元/平方米。

2016年，深圳新房市場價格一路上漲，到9月份均價突破6萬元。隨後，當地推出史上最嚴調控「深八條」，新房均價在10月份，下降近10%，並持續回落穩定在5萬左右。不過，深圳市民認為均價依然高得離譜，應該還有下跌空間。

深圳市民：均價5萬多元可能是好的兆頭，我希望會再跌下去。

除了新房市場，深圳二手房12月份成交量，環比減少28.4%。2016年全年均價漲幅比2015年回落明顯。分析師表示，農曆新年後，開發商將面臨新一輪的銷售壓力，而資金周轉也需要銷售回款來支持，屆時，深圳房價將出現「深八條」後的首個博弈期。

預計深圳二手房市場仍將持續調整

對於後市，深圳某研究中心總監王飛表示，從大環境看，未來國內的貨幣環境預計將會稍有收緊，而投資熱度或將轉向海外市場，這將利空深圳樓市。從2016年的政策調控來看，「10·4新政」後房價漲勢得到控制，目前樓市整體進入緩和向下調整的階段，新房、二手房成交均處在量價齊跌的狀態。「預計2017年一季度深圳樓市仍會持續目前成交低迷的趨勢。」

有分析人士指出，一方面，深圳房價已經處於高位，購房者的購買力有限，預計2017年深圳房價大幅上漲的可能性不大。另一方面，隨著深圳城市建設日益完善，吸引更多的年輕人來深就業，購房需求始終在，深圳房價也不會出現斷崖式下跌的局面。預計今後兩年，深圳二手房市場仍會在低迷期持續調整。

就在深圳新房價格跌跌跌的同時，北京樓市又傳來一個大消息。自2017年1月1日起，北京地區大部分銀行將執行貸款利率九折起的優惠政策

北京首套房貸利率收緊至九折

去年底，有媒體報道稱，北京15家銀行簽訂了公約，自2017年1月1日起，銀行房屋貸款利率折扣最高9折。涉及的15家銀行，包括工商銀行、建設銀行、招商銀行、農業銀行、交通銀行、中國銀行、中信銀行、北京銀行、民生銀行、浦發銀行、興業銀行、光大銀行、華夏銀行、郵儲銀行的北京分行以及北京農商行。

如今，傳言變成了現實。元旦當天，《證券日報》分別從多家銀行和房地產中介處證實房貸利率優惠收緊的消息。自2017年1月1日起，北京地區大部分銀行將執行貸款利率九折起的優惠政策。

中原地產首席分析師張大偉分析，過去兩三個月銀行的資金價格在快速上行，在此種情況下，銀行再繼續執行8.5折或者更低的折扣，利潤空間將越來越小，甚至接近成本價，「所以銀行必須要回收折扣」。

張大偉則預測，房貸利率上調到9折只是一個開始。「後續隨著資金價格的上升和樓市條例的深入，有可能提高到9.5折，或者接近2014年四季度的狀態，2017年房貸利率或回升到基準利率。」

貸款300萬元30年利息增加15萬元

如果以商業貸款300萬元、基準利率4.9%、按揭30年、採取等額本息還款方式來計算，房貸利率八五折優惠時，執行利率為4.17%，月均還款14618元，還款總額5262480元。

房貸利率九折優惠時，利率為4.41%，月均還款15041元，還款總額5414760元。也就是說，房貸利率從八五折提升至九折後，貸款300萬元月均還款額增加423元，還款總額增加152280元。

對於房貸利率做出的這一調整，業內人士表示，本輪樓市牛市行情的推手之一，就是低成本資金和高槓桿的作用，利率優惠的收緊不僅提高購房成本，更重要的是對購房者預期的打壓，以組合拳的方式抑制投資，同時意味著北京的緊縮調控將會長期持續，因此會對購房需求形成新一輪打壓。

今年的房價怎麼走？

從全國大市來看，2017年中國房地產市場將以「穩定」為主，去年全年去庫存政策刺激下，全國樓市普漲，今年隨著調控政策的出台，將逐步回歸理性。

中國指數研究院3日發布《2017年中國房地產市場趨勢展望》（以下簡稱《展望》）。

需求方面

2017年是本輪房地產周期的末期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環境的影響，將出現回調，預計全年降幅將達到12.8%到14.8%，其中一線及二線城市銷售面積將呈現下降，二線城市降幅較為顯著，三四線城市市場波動平緩。

供應方面

鑒於一二線城市銷售回落，新開工意願也不足，而前期土地成交處於低位，將使全國新開工出現小幅下降，預計全年降幅在3.0%以內。但預計2017年企業補倉意願加強，拿地將有所增加，推動投資增長，我們測算房地產投資增速在2.5%~4.5%之間。

價格方面

需求回調導致價格有所下跌，預計全年跌幅在1.9%到3.9%之間。

2017年對於一二線城市市場的整體判斷是量價進入調整階段，但是不同的城市仍存在市場機會。

一線城市

一線城市步入存量房時代，新房開發建設的市場空間不斷被壓縮，城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題，租房市場也有望成為行業新機遇。

二線城市

二線過熱城市房價空間被透支，「量價回調」成大概率事件，但具備產業和人口支撐的城市，將成為下一個發展的新風口，天津、武漢和鄭州受益於城市群發展，城市潛力逐漸顯現，量價進入平穩增長周期；西部節點型城市發展有望進入新階段，房價尚屬相對窪地，如重慶、成都、西安等城市，此外位於大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市，房地產市場發展仍具備潛力。

三四線城市

《展望》分析認為，近一年多的房地產去庫存政策取得了積極效果，隨著市場交易的回升，三四線城市的庫存壓力也得到一定緩解。但同時應該看到，熱點城市房地產市場的敏感性及複雜性使其走勢明顯超出了預期範圍，房價地價非理性上漲會進一步加劇市場及金融風險。由此，中央經濟工作會議提出，要把防控金融風險放到更加重要的位置，並進一步明確住房的居住定位。2017年房地產市場可以預期的是，在房地產市場分化的大格局下，地方調控也將延續分城施策的特點，在支持居民自住購房的同時更加註重抑制投資投機性需求，以防止熱點城市的泡沫風險及市場出現大起大落，短期政策的發力點將側重於通過各類措施「穩定」市場環境，中長期則將通過鼓勵發展租賃市場以及各類金融財稅的改革，為房地產長效機制的建立奠定更穩固的基礎。