3個三千億：恆大擴張背後的平衡術

來源：中國網

2017年1月6日，中國恆大（HK.3333）發布新一期業績簡報，其全年合同銷售額合計3733.7億，合同銷售面積4469萬平方米，雙雙行業第一。

對於此次業績發布，細心者會發現，除了銷售創下歷史峰值外，另外兩項數據也頗為搶眼，一是銷售回款3008.9億，二是現金餘額3043億。

現金流是企業的生命線，兩個與之相關的數據在一定程度上折射出恆大一路飆車卻總是安全到港的根源。有市場觀察人士評論：「恆大表現出了強勁業績，偏高的負債水平卻引起了市場的擔憂。但從此次發布數據，可略為窺探到公司在發展與風險之間掌握的平衡，或對行業有所啟發。」

機遇下的大膽擴張

2009年上市時年銷售303億，2016年為3733.7億，恆大的銷售規模7年時間增了11倍。

這種恆大速度的背後，是中國房地產市場的高速發展。數據顯示，2009年全國商品房銷售金額為4.39萬億，但到2016年，該數據已經突破10萬億，翻了一倍多。

如果將目光投向整個中國房地產行業，會發現在這個「最好的時代」採取快速擴張路徑的開發商並非只有恆大一家。

萬科在2010年錄得銷售1000億，其後再用6年時間突破至3648億，王石甚至宣布，未來五六年要實現營業額10000億。無獨有偶，碧桂園也從2013年起採取高速擴張策略，並一舉在2016年同樣站在3088億的台階位居行業第三。

通過對比不難發現，無論是整體市場的增長，還是同樣借勢實現高增長的同行，業績規模的擴大幅度都遜於恆大。在一定層面上看，恆大對市場的精準判斷及所作大膽決策起了關鍵作用。

一個簡單的例子可以窺見恆大的膽識：2015年前後，當中國房地產行業處於階段性波谷，不少市場參與者期待退出之際，恆大逆勢而動，大量增持項目和土地，一度被視作激進之舉。到2016年市場快速回暖，其他開發商蜂擁衝進土地市場搶奪地王，市場才發現真正的贏家早已潛伏。

激進背後的安全砝碼

在這種快速擴張的發展模式下，恆大的負債水平一直受到資本市場的關注。其2016年中期報告顯示，借款總額為3813億，而超過80%的資產負債率一度「爆表」（行業公認的負債紅線約為70%）。

對於此，恆大曾經做過公開的說明：其舉債所獲得的現金大都以較低價格收購稀缺的土地資源，獲得了1.86億平方米的優質土地，目前僅土地儲備的市場估值就已經高達5700億。

其實，就房企而言，即便拋開企業所擁有的土地資源所蘊含的潛在價值，僅從常規財務分析的視角，也不能使用「負債」這單一數據對其進行簡單的判斷，只有綜合多項數據的全面審視，才足以得到客觀的結論。

房企的負債水平偏高有著行業的特殊性，如商品房預售制下，預收款須計作負債，導致房企的預售業績越好，報表上的負債水平越高。另外中小型房企在退出市場時，往往是將項目資產及債務打包轉讓，恆大近年新增土儲的主要方式就是這種承債併購，因此導致自身的負債水平水漲船高。

而且，作為資金密集型產業，房企的平均負債水平一般會高於其他行業，尤其處於行業上升周期，提高槓桿舉債擴張是大多數市場參與者的不二選擇。在此過程中，企業只要確保運營資金的充足，就可避免現金流斷裂的風險。

另外一家同樣以快著稱的公司融創中國的路徑或可供參考。該公司董事局主席孫宏斌在幾經起伏之後的心得便是：現金流是重中之重，公司擴張的同時一定要確保現金流的安全！

對於此，恆大顯然有著類似的抉擇。其公告顯示，公司截至2016年年底的現金餘額為3043億，較去年年中又再度增長44%，去年全年的銷售回款額也達到3008.9億，「現金為王」的策略相當明顯。

另外，長債為主、短債為輔的合理負債結構，也顯示出恆大適應行業特徵的財務平衡術。數據顯示，恆大上市以來年末現金餘額均能完全覆蓋其短期負債，近三年現金餘額更是大幅提升到595億、1640.2億和3043億，以確保在行業波動加劇的情況下公司足以應對未知風險。

對於恆大採取的「規模擴張、現金為王」戰略，一位行業人士評價：「恆大雖然負債偏高，但只是將大量的資金沉澱在了優質土儲中，並在規模上實實在在做到行業第一，且大量的土儲基本確保了未來業績的繼續增長。同時它這種負債發展並非衝動激進，充足的現金很好地降低了風險，做到了企業發展和風險的平衡，值得借鑒。」

就在本月2日，8大戰略投資者斥資300億入股恆大地產，或也顯示出了市場對恆大在規模、負債、現金上之平衡術的認可。