花700萬，租一輩子萬科的「小米公寓」，你願意嗎？

萬科和小米正在試探市場對於房地產新模式的態度，緣起今天一條奇怪的信源：小米公司一位員工透露，萬科和小米合作建房事宜從春節後就開始商談，3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經啟動認購登記工作，全體員工均可認購。

小米雷軍

有兩種項目類型可供選擇：一種為普通住宅，以70-90平方米兩居為主，均價大約為5.5萬元/平方米；一種為疊拼，面積為178平方米，售價在950萬-1000萬元。

另一位小米員工介紹，合作項目檔次和定位甚至會高於萬科翡翠系，目前永豐產業基地周邊二手房價格普遍超過8萬元，這意味著合作項目如果做成可銷售的商品房，價格很可能會超過10萬元/平方米。

不過，按照雙方合作意向，小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房，但無法獲得產權和房本，也不能在公開市場自由交易，只能在小米公司內部交易，也不能落戶北京市戶口。

如果從這條信息當中來看，頗有很多地產專業術語：認購、疊拼、萬科翡翠系（產品系）、均價，如果光從這條信源當中，可能米粉們激動萬分：年輕人的第一套房子就要出來。

別急，筆者嗅出的是小米以及萬科公關深深的套路，兩個手機廠的員工，用很專業的房地產術語來描述公司尚未承認的房地產項目，從邏輯上可以理解，畢竟這是小米和萬科可進退的套路，因為僅僅是傳言嘛。

萬科的不安才是這次合作的伏筆，但並不是互聯網創新

2013年開始，萬科在市場上的表現就非常不安，從10月份開始，郁亮帶領副總裁周衛軍、朱保全等高管前往阿里巴巴學習；12月9號前往騰訊學習；14年1月，前往海爾集團學習、2月前往小米學習。

13年底，郁亮在萬科的一次內部演講中坦誠，他擔心未來房地產行業會不會出現類似小米的攪局者。後來房多多介入萬科營銷和馬佳佳受邀演講，在地產圈和互聯網圈掀起了一股「互聯網思維改造房地產」的反思浪潮

這樣的不安也體現在高管的動向上：2014年，在王石的祝福聲中，94年加入萬科，做了14年董秘的肖莉離職，加入了房多多，據說是資本方向，除了前幾年的新聞之外，肖莉已經徹底遠離了大眾視線，而根據房多多相關人士透露：奉勸各位不要無中生有，肖莉還在房多多的股東群和高管群里，也一直負責金融板塊。當然房多多的事情放一遍，姑且讓子彈再飛一會兒。另外一個高管離職，則是郁亮「教會跑步」的毛大慶，投身於創業空間的互聯網創業大潮中去，2015年9月10日，萬科發布公告稱集團高級副總裁莫軍提前退休……

在這種動蕩和不安中，萬科始終想通過互聯網進行自己的產業升級，比如萬科物業的住這兒、萬科與鏈家深度合作的萬鏈公司，打造家裝市場。

而這次與小米尚未被官方承認的合作，其實早幾天已經在地產圈被曝光，只不過今天被「小米員工」用公關的手法，又描述了一下。

這樣的合作可以看做是萬科在新時期下面對未來市場的「試錯」，是不安的，萬科的判斷在2014年，萬科史上最大的工作會議上有提及：

我們相信互聯網將改變這個世界，而不能適應變化的組織將會被淘汰。但我們也認為，比察知變化更重要的，是找到變化背後的不變。當新時代的大幕揭開時，傳統該企業應該做的，不是遠離自己熟悉的領域，而是理解新的規則，尋找新的夥伴，運用新的工具，將原有的業務做的更好。

而選擇跟小米合作，勢必會被市場所關注，但在筆者看來，這其實跟互聯網的關係並不大，僅僅是一種全新的房地產租賃模式，而不是銷售模式。並且這種合作看上去並沒有太多風險。

如果按照事先準備的「宣傳口徑」，消息確認後，雷布斯應該很快就會在微博上愉快地與沒啥粉絲的殭屍水軍們交流相關信息。

「只租不售」背後的秘密

根據北京市政府常務會議審議通過《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，2017年全市計劃供地3900公頃，相比2016年的計劃減少了200公頃。其中，住宅用地610公頃。而在2016年，北京住宅用地計劃供應數量為1200公頃。

北京市相關部門表態，今年北京市對商品住房供地計劃的執行力度將好於去年——2016年雖然計劃供應量較今年多，但完成率很低。從實際供地數量上看，今年會超過去年。

儘管如此，與眾多開發商一樣，萬科同樣面對的問題是如何拿到土地。

土地成本決定了房價，但萬科在2016年拿到了一塊「限價地」，北京在2016年930限購後，推出了「限房價競地價」的試點。

2016年12月1日，萬科獲得永豐兩個自持項目地塊，而傳聞的「小米半價公寓」，正是在這個地塊上。根據土地出讓要求，兩幅土地的住宅限價53400元/平方米，項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地。

就是說，萬科拿到的這個地是只能租，不能賣的。這樣也就解釋了，為何拿不到「兩證」即房產證和國有土地使用證這兩個關係確權的關鍵文件。

如果不能出售，顯然作為商業公司而言是不划算的，但是如果可以呢？根據930的規定，持有年限與土地出讓年限一致。持有期間，企業出現破產清算的，其自持商品住房按相關法律法規規定處理；企業進行合并重組或股權轉讓涉及自持商品住房產權轉讓的，須經屬地政府同意後整體轉讓。轉讓後，不得改變自持商品住房規劃用途，應繼續用於出租。

也就存在一種可能：萬科可以把這個項目「轉讓」給第三方，這樣其實就是變相的進行了資金的回籠，所以跟小米的合作，也並不奇怪，而最終接盤的，則是滿腔熱血要買房的「小米員工」們，但其實所謂一半房價子虛烏有，並不是公司的慈善，而是政府的限價，並且是針對開發商的「只租不售」，而員工們通過眾籌的方式也是可能通過買分割的單元，而不是所謂的單個住宅。

對於萬科而言，後面可以進行物業服務，如果項目配建商業配套等，長期的收益，也是可以得到保證的。這次的合作並不是「互聯網改造房地產」的案例，各位興奮的米粉們，地產人士們可以洗洗睡了！

沒有房產證如何做按揭呢？

儘管周邊房價高漲，按照常規開發手法，萬科不能出售，只能租，雖然類似於精裝公寓+萬科物業很吸引人，但是租金回報率並不足以支撐房價。

換句話說：按照90平米的房子來計算，剛需「小米70年租客」需要付出的是：總價480萬。

如果按照所謂「按揭貸款」，這裡是貸不到公積金的，只能是商業貸款，按照2月份的4.9%利率計算，貸款30年，那麼也就是需要付出：240萬首付款+218萬利息+240萬本金=698萬，約等於700萬，每平米的均價是7.76萬，並且每個月要還款約12753.36(元)。

當然，還有一種可能，就是小米員工的福利待遇超高，480萬全款租一套，也是分分鐘的事情。

需要提示的風險是：沒有房產證和土地證的房子，是沒有辦法進行正常的住房抵押貸款的，這樣的按揭方式，可能是所謂的「委託貸款」，委託貸款是由政府部門、企事業單位及個人等委託人提供資金，由金融機構（受託人）根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等發放的貸款。受託金融機構只負責代為發放、監督使用並協助收回，不承擔任何形式的貸款風險。

如果套用到這個項目即銀行接受開發商的委託，把貸款發放給業主，協助開發商結算相關款項和利息，利息的收入也是歸開發商，當然，這僅僅是一種可能的方式，具體還是要以最後公布的為準。

還有一種可能，就是小米提供免息貸款給自己的員工，這樣的話，員工的壓力會很小，不過雷布斯是否會做這樣的好人好事，讓自己的員工陪自己一輩子，有待觀察。

這樣的最終代價是，房子最後還是萬科的，利息也還可能是開發商或者小米的，並且使用年限因為工期和交付等原因也會縮水三四年，只有66年左右，不知道剛需客能否選擇這樣的房子。

也就是說，花了700萬，租一輩子，然後還有物業費、水電等正常開支，另外很難享受房價上漲帶來的收益，因為這樣「使用權」的房子只能內部流通，還有可能給公司打工一輩子，你願意嗎？

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