北京出台商住調控執行公告 重點遏制增量

【財新網】（記者 張欣）自「3.26」北京商辦項目調控以來，對於商辦項目的政策解讀眾說紛紜，大量業主恐慌要求退房。5月23日，北京市住建委就「3.26」商辦項目調控政策執行做出明確說明，提出以遏制商住房增量為調控重點，對於存量商住房不予追溯。

此次公告要點有三。其一，以3月26日為節點，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購商辦項目業主可保持現有設施。

其二，對於已購買的商辦類房屋，業主可租可售，出租不限任何要求，但銷售必須符合政策要求。如出售給個人，個人須名下在京無住房和商辦類房產記錄，且在申請購買之日起，在京已連繳五年社保或個稅。

其三，中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。

針對第一條，有業內人士表示，北京樓市政策歷來都是以政策頒布之日為起點，不溯及過往。此條公告的目的是給已購商住房的業主和已售商住房的開發商一顆「定心丸」。嚴格來說，商住房的部分設施是違規的，但既然已有業主入住，或者設施本身已投入很大成本，此種情況下，保留設施是為了是這些項目順利過渡，保證政策能夠統一執行，減少模稜兩可空間。

目前商辦項目執行最嚴格的是上海，商辦項目只要尚未交付入住，都要接受清理整治。項目如果已交付入住的，則要從嚴管控，相關信息記入房屋交易登記信息系統。商業辦公房屋不得在人口戶籍、入學、公用事業收費等方面參照住房執行。

上海市住建委在2017年1月初叫停了「類住宅」項目網簽，之後著手對商辦項目擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃氣管道等改變房屋使用性質的情況進行清理核查。

2月中旬，整治商住房行動在上海市閔行區率先推進。閔行區成立「類住宅」專項整治工作組，對轄區內27個疑似「類住宅」項目，從項目規劃、設計、施工、銷售、驗收各環節進行分類整治。

對於第二條，商住房可租可售的補充說明，亞豪投資機構市場總監郭毅告訴財新記者：上述公告要點說明，購買商住房的業主可以通過租賃或二次銷售盤活資產，但二手商住房的轉賣受到限購政策制約，因此其房產價值在轉賣時面臨很大折損。對於在2016年以前購買商住房的業主而言，由於單價不高、總價合理，因此可以通過租賃產生收益變現，但其資產價值增長並不樂觀。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進表示，公告對出租對象不限要求，可以理解為既可以出租給個人，也可以出租給企業，相當於放寬了租賃範圍，但銷售還是守住了原有政策的底線。從實際情況看，商辦項目幾乎沒有流動性，所以租賃反而是最好的出口。

商住房轉賣門檻太高，這點也是令商住房業主最為擔憂的地方。旭輝街36號商住房項目的業主龐飛（化名）告訴財新記者，作為自住業主，他買商住房的目的是「過渡性住宅」，自己最擔憂的不是房屋是否可以租賃，而是無法正常出售換房，因為政策對於買家的要求比普通住宅還嚴格。「我是買不起普通房子，才買的，等我買得起的時候，我卻無法出售換房。」龐飛感嘆道。

對於公告第三條，業內人士認為，中介後續依然可以代理商辦類業務，但不允許宣傳居住等含義，這相當於勸誡中介，要配合當前樓市管控思路和導向。

郭毅認為，整體看來，這份公告是對商辦項目調控政策的澄清，可以安撫市場情緒。

「新口徑在維持商住調控重磅壓力的同時，基本保護了已經收房的業主權益。」中原地產首席分析師張大偉稱，這相當於是將政策的「槍口抬高一寸」。他認為，公告基本明確，政策的主要方向是遏制商辦項目增量，而對商辦項目存量、特別是小業主已經使用的存量房既往不咎。

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