以房養老您需要知道的地方

最新 05-24

中國是世界上唯一老年人口超過1億的國家，也是發展中國家中人口老齡化最嚴峻的國家。截至2012年底，中國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。

面對未來中國面臨的嚴峻養老問題，國務院站在頂層設計角度，在《關於加快發展養老服務業的若干意見》中提出「以房養老」這樣一個試點性的建議，對於這件關乎每一個人利益的事情，我們必須要想明白其中的不明之處。

首先

這裡面存在這樣一個悖論，從性質上來看，「養老問題」根本上是屬於社會保障的體制性問題，應當屬於非營利性項目。而金融機構是一個營利性機構，不是社會福利保障機構。如果沒有認清兩者基本屬性特質，以一個營利性機構去干非營利性的事，必然有不妥之處。另外，對於金融機構營利性與風險控制性而言，在進行「養老房產」評估的時候，具有決定性的審定權與議價權，在信息不對稱的前提下佔盡優勢，所以，反向按揭貸款的償還方式帶來的盈利與房屋出售價值之和必然遠大於其貸款額度，金融機構才有利可圖，這檔子「生意」才能做。若是「生意」可做，老人自己子女先不談，即便抵押給自己的親人、朋友也可，又何須反按揭貸於「既非遠親，又非近鄰」的金融機構？當然有人會說，反按揭於金融機構，因為他們有錢；而事實上，如果需要大筆資金，直接賣房子便可。而如果是需要每月固定支出，那麼只要以前做好一定理財投資，一般性家庭開支也是完全可以滿足。

其次

在未來的一段時間內，房價如果不再延續不斷上漲的趨勢，而是走入持續下降的通道。那麼整個房地產就會受到衝擊。而反按揭貸款時，「房子」一般居住時間長，折舊率高，即便是較新的房屋，也依然是屬於二手房市場，在整體房產行情不好的情況下，作為風向標的二手房市場所受到的衝擊或將更大。金融機構是否會「明哲保身」，附加某項反按揭合同條款，諸如「根據形勢減少供貸額度」？在實際操作中，也是一個值得注意的問題。

最後

還涉及居住房屋70年土地使用權的續期問題，但考慮到很少有一套房子可以堅挺70年，所以，這個問題已然可以暫時不考慮，但並不排除在涉及具體統籌方案之外。

不動產除去具有特定的居住功能外，還具有投資保值增值功能，現在涉及的「養老功能」，實際上只是圍繞「保值增值」可以產生的現金流這個命題做文章。而產生穩定現金流的主要是房產的出租與出售價值，所以合理的租售比是「養老功能」效益能否最大化的一個要素。因而客觀、科學、中立的評估體系的建立和相關配套制度的完善是「以房養老」可行與否的關鍵。

以「房」養老模式，在部分發達國家已然成熟很多年，我們在引進與學習的過程中，必然需要因地制宜，結合我國特色來考慮。在落實層面上，如何平衡政府、家庭、金融機構？這三者的關係，是整個以房養老可實施性的關鍵，建議參考美國聯邦模式，可以建立一個福利性政府性的房屋養老基金，統一辦理申請手續，判斷其市場價值，以房屋資產證券化形式，打包出售給機構投資者或者個人投資者，以市場價值判定其價值，然後再根據出售價值，返還資金於房屋抵押的老人。

一方面，可以避免金融抵押機構與「老人」在信息不對稱前提下發生錯誤交易，提高公正性。

另一方面，市場化運作的條件下，也更有利於實現房屋的自我價值發現功能。總而言之，以房養老在實際操作過程中，需要政府強大的公信力，並以福利性基金運營管理的透明度為基礎。

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