「蝸居」還是「啃老」——現今城市青年的居住理想與現實

還記得當年在全國熱播的電視劇《蝸居》嗎？劇里蘇淳與海萍夫妻畢業於名牌大學，在大城市工作居住卻因資金缺乏難以買房，只得在舊弄堂暫住，不僅房間狹窄，還要與鄰居共用廚衛。他們的小孩出生後，因為居住環境惡劣、生活成本高，也只得送回家鄉由父母代為撫養。海萍的妹妹海藻大學畢業後，與公司職員小貝相戀，兩人也感受到攢錢買房的辛酸，面對權錢誘惑，海藻選擇了做高官的情婦。這套電視劇2009年一播出，就受到了全國的熱議，因為劇中非常戲劇性地表現了現今城市知識青年的住房困境：積聚多年的知識資本，換不來相對理想的居住環境。

筆者每次在講授房地產估價或經濟、投資類課程時，往往會在課堂上給學生們展示當時大學周邊的某一普通二手住宅（約80多平方米的兩居室）的出售價格，作為學習案例，請學生計算出畢業後如要貸款購買的話，每個月月供要多少。例如某案例顯示，筆者所在高校附近的一套房改房，面積87平方米，2012年年底的售價是260萬元，經計算，按首期支付30%房款，餘下70%貸款分20年還清，月供約12900元，這意味著，每個月的家庭收入，需要達到約25000元。而本系畢業生中，拿到較高薪酬的，月薪大概6000~8000元人民幣左右，和住宅月供對比懸殊。

看到這個月供數字，學生們先是張大了嘴巴，隨之而來嘆息聲此起彼伏。在這些在讀大學生看來，現實中擁有一套城市裡區位較好的二手兩居室是那麼遙不可及。如果單靠自己的努力，可能需要不吃不喝十幾年才能湊夠在城市較好地段付一套小小「蝸居」的首期。

一、城市青年理想的居住環境

風笑天（2011）教授曾在2007年進行了對全國12個城市2357名在職青年的調查以及2008年對全國5個大城市1216名已婚青年的調查。調查分析發現，未婚青年對婚後的居住意願以小家單獨居住為主，其比例高達85%以上。按照這一調查數據，85%以上城市青年在選擇居所的時候，首選脫離父母的家、建立新家獨立居住。這種居住方式的選擇，可能因為是考慮到能夠讓青年和父母各自保留自己的生活方式，並能更好地處理婚後和父母關係的問題。

表7-1 兩類未婚青年對婚後居住方式的意願

數據來源：風笑天，2011。

當今城市青年心目中的理想居住環境又是怎樣的呢？筆者曾在2009年做過一項關於廣州市青年居民的居住環境偏好研究，研究在Bender等（1997，2000）、Kauko（2006，2007）等學者對居住環境選擇的研究基礎上，針對廣州市青年居民的居住選擇偏好，確定影響住房選擇決策的各個因素，構建決策三大層次並建立以下居住環境選擇模型。模型中，主要居住環境影響因子分為三大模塊（出行交通網路、社區配套設施、社區氛圍），涵蓋13個影響因子。模型結構如圖7-1所示。

圖7-1 城市青年居住環境選擇模型的層次結構

研究的環境因素所屬模塊及描述如下：

（1）出行交通網路：指住宅區周邊的公共交通、私人交通網路的完善程度，住宅鄰近市中心或居住者工作地點。該模塊包含如表7-2所示的環境因素。

表7-2 出行交通網路模塊下的環境因素

（2）社區配套設施：住宅區周邊教育設施、醫療衛生、商業零售、運動設施、景觀綠化。該模塊包含如表7-3所示的環境因素。

表7-3 社區配套設施模塊下的環境因素

（3）社區氛圍：對住宅區的安全感、歸屬感、鄰里關係、居住密度等。該模塊包含如表7-4所示的環境因素。

表7-4 社區氛圍模塊下的環境因素

研究主要採用了層次分析法（AHP，The analytic hierarchy process）來對廣州市青年居民進行居住環境偏好調查。AHP在20世紀70年代中期由美國運籌學家托馬斯?塞蒂（T.L.Saaty）正式提出。它是一種定性和定量相結合的、系統化、層次化的分析方法。作為一項成熟的研究方法，近年來，層次分析法也被Bender.A、Ball.J.N及Ho.C.D等學者有效地應用於居住環境研究中。這種研究方法的優點是層次分明，簡單明了，不僅適用於存在不確定性和主觀信息的情況，還允許以合乎邏輯的方式運用經驗、洞察力和直覺，讓被測試者更清晰地衡量指標的相對重要性。

研究根據模型以及採用的層次分析法設計了調查問卷，問卷主要分為兩大部分，第一部分請調查參與者比較兩個成對的因素的重要程度，對模型中的影響因子分層次進行兩兩比較，選擇兩者之間比較重要的因素以及更為重要的程度；第二部分請調查參與者提供其個人信息，如性別、年齡、受教育程度、家庭人口及結構、住房情況等。

問卷調查中，我們共針對廣州市30歲或以下的青年居民派發了220份問卷，在回收到的172份問卷中，有157份問卷是完整填寫的。在對這些問卷進行了一致性檢驗（CR>0.1）後，有83份問卷通過了一致性檢驗。對這83份問卷進行分析後，我們發現在13個影響因子中，參與調查者認為最重要的5個居住環境因素佔了48.72%的權重。也就是說，這5個因素佔據這些青年居民在選擇居住環境時將近一半的衡量指標。

這5個最重要的居住環境因素及相應權重（百分比）如表7-5所示。

表7-5 青年居民居住環境選擇的五大重要因素及相應權重

資料來源：Wu，2010。

從表7-5可以看出，佔據青年居民居住環境選擇重要性程度最高的兩個因素，都是屬於出行交通網路模塊的。也就是說，對於青年居民來說，交通的便利性非常重要。便利的交通網路，不僅可以節省年輕人工作的通勤時間及成本，還可以方便他們日常交通出行的需求（如購物、交往等）。以上兩個因素佔據榜首，令人非常好理解。而在筆者意料之外的是，醫療和教育設施，也佔了五大因素其中之二。以常識理解，一般我們會認為居住在城市中的老年居民很看重醫療設施，有學齡子女的中年居民會比較看重教育設施，根據這一調查，我們發現，城市青年居民一樣對醫療和教育設施這兩個環境因素非常看重。

本來這個群體（30歲或以下的城市居民）年輕充滿活力，身體好、不至於經常去醫院看病，大部分尚未有子女暫不需要擔心子女教育問題。那麼他們為什麼那麼看重醫療和教育設施呢？

筆者對部分調查參與者進行過訪談，根據這些訪談，總結出如下原因：

（1）受到父母親戚的觀念影響，青年居民也認為居住社區周邊配套有醫療和教育設施非常重要。即使現在暫時沒有需要，以後等孩子需要讀書了、或者自己年紀大了也能用上，或者父母來住的時候會有需要。

（2）市場上，擁有較佳醫療和教育資源的住宅，其成交價格比沒有這些資源的住宅貴出很多。例如區位非常接近的、其他條件相同的兩處住宅，其中具有入讀名牌小學學位的住宅A，比沒有名牌小學學位的住宅B（學網分割線剛好在兩處住宅之間），售價可能會高出十萬至數十萬。也就是說，擁有這樣的住宅，已經代表業主比鄰居家（沒有名牌學位住宅的業主）多出了十萬到數十萬的資產。而且，這些具有優質醫療教學資源的住宅，在房地產市場波動的情況下，價格尤其堅挺。

（3）由於國內的房產稅收一向是「重流轉」，城市居民更換住宅所需要付出的代價相對來說非常昂貴。例如一套成交價200萬的「證過五年」（賣家擁有房產超過五年）的80平方米二手住宅，其交易時買家所需要交納的費用就大概要3萬元，再加上賣家的稅費一般也要由買家支付（目前市場普遍的做法），以及2%~3%的中介費、房貸手續費，這套房屋的買家需要支付合共8~10萬元的費用，如果賣家擁有該房產不超過五年的話，買家則需要付出更多的本應由賣家交納的契稅。這樣一來，對於普通居民來說，換房子真不是想換就換，「買房需要一步到位」這種觀念，在某種程度上也可以說是被稅費逼出來的。

（4）住宅租賃市場機制的不健全，也是城市青年居民被迫走向「買房」道路的一個重要因素。中國傳統文化中的不安居無法樂業的觀念，隨著區域租金上漲隨時有可能被業主趕走的不安全感，租房無法讓新生孩子落戶的無奈，暫時租房存錢買房的人們發現存錢速度不如房價漲的速度快，這些種種的現實都會逼著城市青年居民在成家或生育的重大人生節點上考慮購房。部分媒體和學者們經常吶喊的「改變住房觀念」、「建立住房梯次消費觀念」這些口號，在現實中往往只能成為空話。

根據以上分析，我們不難看出，當今城市青年居民的居住方式首選獨立居住（指不與父母同住），居住環境首選在城市交通便利、安全感較強、醫療教學資源充足的地段。當然，這樣的區位一般都集中在城區中心，且房價較高。

二、現實的居住環境

根據風笑天（2011）的研究顯示，雖然各大城市未婚青年的獨立居住意願強烈，但對照已婚青年的實際居住情況調查結果，城市青年婚後實際單獨居住的比例大約在50%~60%（見表7-6），比未婚青年的意願比例要低20%~30%；而已婚青年與父母一起居住的比例大約在30%~50%之間，明顯高於未婚青年的意願比例。與表7-1中未婚青年的居住意願進行對比，不難發現，青年希望小家單獨居住的意願與他們所能實現的居住現實之間尚存在明顯的差距。根據研究者的分析，造成這一現狀的原因在相當程度上有青年缺乏購買住房的能力這一客觀原因的制約。

表7-6 不同夫妻類型的已婚青年實際居住方式交互統計

數據來源：風笑天，2011。

在筆者2009年進行的廣州市青年居民居住環境偏好研究中，參與問卷調查的廣州市青年居民有51.8%居住在租用的房屋中，餘下48.2%雖居住在自有房產里，但有部分是和父母居住。填寫問卷的青年居民中，50.6%青年希望搬離目前的居住環境，38.5%青年表示不會搬離，其餘則表示很難說，這一數據顯示，50%以上的受訪者對目前的居住環境表示不太滿意，仍在尋找機會搬遷至更理想的住所。

1.城市青年現實的居住環境之一：蝸居

實際上，大部分的城市青年在剛就業的數年內，除了居住在父母家，另外一個很普遍的選擇就是「租房」。沙磊磊2012年在上海針對大學畢業生居住情況做了一項研究，研究顯示，20~30歲年齡段的上海大學畢業生62.2%選擇租房，只有10.3%擁有自己的房屋。接近40%的上海新白領人均住房面積低於上海人均水平（2010年17.5平方米），而大約有80%左右人均住房面積低於全國人均水平（31.6平方米）。

沙磊磊這樣描述上海年輕人的普遍居住情況：「在一套一百多平方米的毛坯房內住著將近有十多個人左右，房間都是後來改裝而成的，這些房間之間的隔音效果也非常差，十多個人共用一間衛生間，早上經常會出現排隊的現象。在每個人的小房間中，最多只能容納下一張床、一台電腦和一個小小的衣櫃，房間很少能夠有陽光照進來，空間中瀰漫著一種潮濕的味道……」

這種城市青年的居住環境，在北上廣深等大城市，都非常的普遍。

2.城市青年現實的居住環境之一：住房啃老

如果不選擇「蝸居」，城市青年們的另一個選擇，則很有可能是「啃老」。

「啃老族」也稱「傍老族」、「新失業群體」等，現有研究對其概念界定尚不統一。在英國使用「NEET」（Not in Education, Employment, or Training）一詞稱指一些不升學、不就業、不進修或參加就業輔導，終日無所事事的族群。在我國一般指已經成年、離開了學校、擁有正常勞動或謀生能力、但經濟上仍然不能獨立，要靠父母提供全部或者部分生活費用的年輕人（宋健等，2011）。

實際上，國內更常見的是隱性啃老現象。「隱性啃老行為」是指城市青壯年群體在已從業能夠獲取工資收入的狀態下，卻因社會壓力與現實生活狀況仍然接受或者尋求父輩提供的各種形式的代際支持行為，這種代際支持包括金錢補貼、勞力支持與社會關係網支持（蔣曉平，2012）。

根據宋健等（2011）的研究，在隱性啃老行為中，最常見的是「住房啃老」行為。宋健等利用中國人民大學人口與發展研究中心2009年的對北京、保定、黃石和西安4個城市的「中國城市青年狀況調查」3282個年齡20~34歲青年樣本，分析當今年輕人的啃老行為，其中，4成已婚青年都有「住房啃老」行為。也就是說，調查中的城市青年居民，有40%的住房獲得途徑屬於以下任一情況：①已婚青年現住房的房主為父母（或配偶的父母）；②現住房的房主為青年自己（或配偶或夫妻共享），但購房的最主要出資方為父母（或配偶的父母或雙方父母平攤出資）；③住房月花銷的最主要支付方為父母（或配偶的父母或雙方父母平攤出資）。

與宋健等學者的研究結果吻合的是，朱迪（2012）使用中國社科院社會學研究所青少年與社會問題研究室的「2010年對6所985高校畢業生抽樣追蹤調查」所獲得的數據，針對「80後」高校畢業生的居住情況進行分析。調查從東南、華南、西南、西北、東北和中部地區各選取一所985高校，樣本量4655人。

朱迪分析，高校畢業生是否擁有房子和父母提供資助的程度呈顯著相關的關係。調查中，約68%的被訪者稱父母（會）給其買房或者（會）替其付部分房款或者提供較少的經濟資助。如表7-7所示，在實際擁有房產的樣本中，房子完全由父母購置的占約11%，父母付部分房款的占約36%，父母提供很少經濟資助的佔21%，而父母不可能提供經濟資助的佔32%；而在無房的樣本中，父母只可能提供很少經濟資助的佔33%，父母不可能提供經濟資助的佔32%。

表7-7 985高校畢業生擁有房產和受父母資助的情況（單位：%）

註：1.數據使用了性別和學校的加權；

2.總樣本為3570，卡方檢驗顯著。

數據來源：朱迪，2012。

根據以上調查顯示，目前已擁有住房、或有購房準備的城市青年居民，其購房的經費來源有相當一部分來自父母，也就是在學界俗稱的「住房啃老」。

3.「蝸居」還是「啃老」——城市青年在居住問題上的兩難選擇

大多數的城市青年白領被住房保障制度所排斥，成為住房保障的「夾心層」。朱迪（2012）描述了現今城市中「80後」青年的人生軌跡：上大學，開始擴招；畢業，立刻就失業；要結婚，買不起房；還沒長大，父母已經老了。他們當中大多數人要面對的現實是：一方面房價居高不下，另一方面就業市場競爭激烈、經濟危機的影響還在持續，單純依靠個人收入購買房子的希望好像十分渺茫。

工作在城市（尤其是北上廣深等大都市）的青年，如果想要居住在自己的理想居住地段（大多數需要在市中心才有這樣的優質資源），面臨的選擇似乎就只有「蝸居」（壓縮居住面積，以同等的租金成本居住在更便利的城市中心地段），或是「啃老」（把父母辛苦大半輩子的積蓄用做部分或全部房款）。城市青年是否只能有這兩種選擇？

現在香港不少年輕人在吵「上車難」（首次置業難），對於內地大城市的青年（尤其是適婚青年）同樣面臨這個問題。根據筆者的了解，目前內地政府和學界都沒有對這個問題投入足夠的關注，在保障房和商品房之間，剛剛出來工作沒有多久的城市青年，被夾在了「需要幫助的困難戶」和「有錢階層」之間，只能自己求存。

對於青年買房，學界和社會輿論有很多評論，例如呼籲「住房梯次消費觀念」，說白了就是：「別著急買房，先租著吧！」又有一些媒體，宣傳英美等發達國家的年輕人也要37歲才能擁有自己的房屋，暗示國人不需要著急購房。筆者認為，說這些話的人都是「站著說話不腰疼」。

當一對城市年輕夫婦有著高學歷好工作，卻發現無法在一座自己工作的城市擁有可以負擔的理想住所的時候；當一對城市年輕夫婦要生孩子了，卻發現自己沒錢買房所以孩子不能上戶口，也就沒有醫療、就學的權利的時候；當一對城市年輕夫婦因為要獲得較好交通網路而被迫住在狹小舊房屋，努力存錢交首期卻發現存錢速度永遠不夠房價漲幅的時候；還有當房價上漲租金隨之上漲，房東漲租趕人的時候，擁有自己的住房真的只是「空間拜物」（閔學勤，2011）？只是一種不切實際的虛榮心理？

書名：逃不開的房地產

作者：李寧衍

出 版 社：清華大學出版社

定價：￥39.80