致投資者：香港房價十年內跌5成？難！

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文｜張偉倫，香港財華社資深財經記者。

香港貧窮人口、身家逾百萬元者皆多。若從普通消費及收入等層面而言，香港社會的百萬富翁數目肯定有限。可是只要看看香港的地產新聞，每當新樓盤開售，你就可以看到數以千人排隊等候進入售樓處的盛況。

目前新樓盤入場費不足400萬元（港幣，下同）的少之又少，開發商為了讓購房者儘快入市向外推出數量限定的廉價房子，若錯失了怎麼辦？不要緊，開發商尚有其他房子供應，價錢只較上一批略加價2至3%，潛在購房者紛紛入市，其銷售成績當然可以再有突破。

開發商開售新樓盤時能夠取得理想成績，要感謝聯儲局及金融局這兩大中央銀行。前者自2008年金融危機後推出多輪量化寬鬆措施，以及超低息政策，形成資金泛濫兼湧入環球股市及樓市。從2008年起反映樓市走勢的中原指數累計升幅達1.8倍，當然香港個別樓盤價格升幅遠高於1.8倍。在2008年10月，牛頭角淘大花園N座一個高層6室連平台戶，面積只有255平方呎，成交價149萬元，2016年11月單位易手，成交額為408萬元，若該套房子在今時今日放售，成交價只會有高無低。

金管局及香港政府的貢獻

金管局為求降低銀行在房貸的風險，不斷縮減銀行向業主的房貸成數。金管局從2009年起推出8輪逆周期措施，目前銀行對於非首次置業購房者，最多可以按物業價值，在房價不多於700萬元下，提供6成按揭。本來金管局的逆周期措施，是可以壓抑購房者的需求，可是香港開發商實在擁有太多現金，足以為購房者提供房貸。萬科置業海外(01036-HK)在6月6日發出公告，更改從供股集資取得的資金用途，其中3.5億元用作為旗下項目柏傲灣的購房者按揭貸款。

至於香港政府的多項樓市調控措施，壓縮了市場供應，縱使政府意圖透過未來潛在住宅單位供應數目來管理市民對樓市需求的預期，是否有效，看看購房者的狂熱程度便可知一二。

香港房價之高 普通民眾難以負擔

現時香港房價之高，已到了讓普羅大眾難以負擔的地步。普通人不吃不喝近18年，才可以負擔一個面積約為400平方呎的房子。成為業主後，為免自己失去工作已無法償還房貸，不會輕易換工作。當中多數市民抱持這樣的生活態度與工作狀態，效益又如何呢？

既然房價已到了這樣一個難以負擔的地步，看來未來房價步入調整期的機會，遠高於再錄得10至20%升幅的機會。除了德銀在上周發表報告，預料未來10年樓價累計錄得5成跌幅外，樓價將上升。

德意志銀行預測房價在未來10年內出現5成跌幅，是因為香港人口已呈現老齡化，成為亞洲區內60歲以上人口比例第二多的地區，同時預料當利率上升時，市民負擔能力下降，加上至2026年時每年新供應達到2萬個房子等，有關條件轉變，確實會讓房價有機會下跌。

德銀預計房價10年內跌5成的依據：

1. 人口老齡化

2. 加息後負擔能力下降

3. 截至2026年時每年新供應房為2萬個

香港房價大幅下跌不是沒有可能

當然現時金融市場出現危機機會大增，觸發新一輪金融危機的源頭，有可能來自聯儲局的縮減資產負債表，以及歐﹑日央行未來實施的退出量化寬鬆措施行動。所以房價未來調整，甚至只要金融危機再次爆發，房價大跌3成以上不足為奇，特別是近年新樓盤購房者的購買力已接近盡頭，多依賴家人提供協助才成功買入房產，如果房價下跌幅度太大，購房者無法支持只能賤沽售物業。特別是政府發現房價已下跌，突然宣布撤銷所有調控措施，屆時市場上二手房產供應大增，房價再跌幅度只會擴大。相信不需要10年樓價便會錄得5成跌幅。

金融危機何時會再次到臨，目前難以預測。就如2007年金融危機爆發，早於2005年時已有基金經理髮現個別次級按揭貸款，當2007年重訂利率時便會發生問題。可是當時一眾沽空次級按揭債券的基金經理，卻遭到外界嘲諷，直至2006年末開始有次級業主無法償還貸款後，才發現有關沽空經理的策略是正確。當然，當年或有基金經理預期房價會下跌屬正常，但是又有幾多人會預料到雷曼兄弟會倒閉，以及引入一場席捲全球的金融危機。不過按現時情況而言，德銀的預測太過超現實。首先在利率層面，未來息口會否上調至4厘還是疑問。

為何是4厘，因為聯儲局的長期利率預測為4厘，目前聯邦基準利率為0.75至1厘，要將利率上調至4厘，按每次加息幅度為0.25厘計算，聯儲局還要加息12次。可是今年當局今年加息4次的計劃，相信已難以實現。若要加快加息步伐，以現時經濟條件下根本是難以實現。更何況加息後，聯儲局不會將利率回調？

美國聯邦基準利率走勢

美國加息後，香港的利率會跟隨調整嗎？

以香港實施聯繫匯率制度而言，理論上美國聯儲局加息後，為保持港美兩地息差，香港是會加息。可是美國在過去18個月已加息三次，除了金管局有調整貼現利率外，市場利率可以說是紋風不動。若在按揭利率市場表現更令人感到意外，因為按息不斷下跌。反映出銀行目累積太多資金，可是市場上並無太多資金需求，形成不將資金投放在按揭業務是不可能。

另一個導致房價下跌的因素，為通貨膨脹水平會否太高，導致中央銀行大幅度加息以壓抑通脹。可是現時大宗商品價格反覆向下，其中油只處於50美元左右，加上內地生產者價格按月持續下跌，難以指出內地將會出現高通脹。在外部及內部環境交迭情況下，高通脹在未來兩至三年時不會出現，央行難以採取大幅加息。當然相比之下，更擔心通縮重臨，若通縮出現，屆時樓價下跌。通脹相對於通縮較容易控制，央行又豈會容許通縮出現？

對房價影響的三大元素為利率﹑通貨膨脹及收入。按利率及通脹難以大幅變化，便要視乎收入。不是說現時市民要不吃不喝近18年才可以支付一個400平方呎的房子。其實現時房價再高，市民收入增長無法追得上房價升幅，可是市民只要尚有最後一分力，仍然會將所有資金押注在樓市上，所以收入與樓價早已脫節，根本無須要考慮收入與樓市因素。所以房價在10年內累計5成跌幅，機會甚小。

編輯｜徐冰瑩，財華社財經編輯。

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