五月數據：雅居樂銷售金額環比下跌66.6％ 房企融資額同比下跌四成

成都新樓市

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據財新網消息，分析人士稱，房企的融資端和住宅銷量端雙雙收緊，但品牌房企銷售回款情況還沒有出現大問題，明年將是觀察銷售回款壓力的窗口期。

銀行、票據、信託、海外發債等多個房企融資渠道受限。克而瑞研究中心6月5日最新發布的數據監測顯示：5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。

克而瑞研究中心指出，從融資結構來看，銀行貸款環比下降29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.9%。5月房企海外發債額為零。

除此而外，全國重點城市購房貸政策也在調整，首付款比例、優惠幅度、放款期限、貸款難度等方面都體現持續收緊態勢。保利投顧研究院監測數據顯示，在多個一二線重點城市，首套房貸利率回歸基準利率已成為主流。

房企融資端和住宅銷量端雙雙收緊，意味著房企資金鏈承壓。克而瑞研究中心指出，得益於2016年良好的銷售態勢和此前公司債充分「蓄水」，多數房企短期內不存在債務風險。

廣發證券研報指出，過去兩年房企存量債務的期限在2-3年，未來幾年將迎來集中兌付期。

▌重點城市房貸收緊趨勢明顯

保利地產首席分析師吳定金告訴記者，相比其他融資渠道，房地產銷售回款仍是房企主要資金來源。「資金回籠是房企的生命線，目前受限在幾個方面：第一是限制網簽，開發商得賣更多房子來緩解資金回籠壓力；第二是銀行收緊購房貸。」吳定金說。

保利投顧研究院監測的數據顯示：今年以來，北上廣深等18個熱點城市首套房利率普遍經理兩次調整，以「五一」為節點，利率從九折上調到九五折，再以端午為節點，繼續上調至基準利率。其中，在「五一前後」，北京、重慶、武漢等城市就已率先進入「基準利率」階段。

保利投顧研究院分析指出，此輪房貸利率收緊受政策調控和銀行資金成本上升、房貸業務收益相對下降等影響。目前，全國多數熱點城市首套房回調到九五折甚至基準水平，部分城市首套房利率還在基準利率基礎上浮5%-10%。

在一系列調控政策影響下，克而瑞研究中心數據顯示，2017年5月，大部分房企銷售業績環比下降。銷售金額方面，雅居樂環比下跌66.6%、萬達集團環比下跌58.2%，碧桂園、榮盛發展、萬科地產、首開股份、保利地產的都環比下跌都超過10%。

吳定金認為：就目前來看，品牌房企銷售回款情況還沒有大問題，少數強調控城市可能會面臨較大壓力，但是大部分城市，特別是三四線城市普遍銷售情況還不錯。房地產調控政策應該會持續，「估計明年將會是觀察銷售回款壓力的窗口期」。

▌房企融資額環比上升

儘管今年前五個月房企融資量同比下降，但環比卻上升了23.76%。

從克而瑞研究中心監測的數據來看，5月份房企融資額環比上升的一個主要原因是信託融資額增加。5月重點房企借信託共籌得114.90億元，增量明顯。另據《證券時報》報道，5月房地產信託新發行產品數量14隻，合計規模35.2億元，規模環比有所增長。

監管層不斷收緊房企銀行貸款、公司發債渠道，導致房企融資需求轉入信託渠道。克而瑞研究中心分析師告訴財新記者。「通過銀行理財、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產的債權融資渠道被叫停，信託融資渠道是有限度的收緊，項目層面上的股權融資是可以做的」。從克而瑞監測信息來看，5月份部分房企融資方式屬於貸款型信託融資。

5月24日，《中國證券報》報道稱，銀監會將違規開展房地產信託業務列入檢查要點。

在吳定金看來，融資額有所上升並不奇怪。他認為，房企可能預期明年或者後年的融資利率會更高，融資渠道更加收緊，當前的資金成本、融資難度可能反而還比較低。

吳定金表示，房企最擔心的是連續加息。連續加息會增加購房成本，削弱購房需求，加息後還會抬高整個社會資金成本，利率高企時，投資者更傾向於購買金融產品，而非投資不動產。

（來源：財新網 實習記者 黎柳茜）

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