房屋產權究竟是如何續費的？

據溫州網報道，溫州部分市民發現正常買賣二手房後卻無法完成交易，原因是土地到期了，而當地國土資源部門要求繳納1/3到一半左右房價的土地出讓金才能續期，重新辦理土地證。

這一新聞緣由是，2016年3月溫州市民王先生買了一套二手房，過戶的時候才發現房子的土地使用證只有20年，而且已經在3月4日過期了。當地政府工作人員稱：要拿到新的土地證，必須補繳費用延長土地使用期限，初步估算，這筆續期費大約要30萬元，而這套房子總價才65.8萬元。

溫州的做法，對其他城市來說，可能就是一座風向標。怪不得此消息一出，全國人民，基本都炸了。

但4月17日，溫州市國土資源局負責媒體採訪人士在電話中向記者澄清稱。「目前還沒有1例續期成功辦出，方案還沒有定論，也沒有傾向性方案」。

溫州這個新聞引發輿論關注，本質在於觸及了中國越來越緊迫的「土地期滿如何續期」問題。這個問題自2007年物權法出台一直懸而未決。物權法「自動續期」語焉不詳，自動續期怎麼個續法亟待有關部門進一步說明澄清。

土地使用權到期後續期本身溫州並不是首例，至少在青島、深圳就有不下四個案例。

青島的案例是黃島區阿里山小區

阿里山小區5071戶業主的土地使用權期限分別為20年、30年、35年，其中310戶業主的房屋土地使用權在2009年6月底就到期了。媒體給這些房子取名「撞限房」。據報道，當時青島政府提出的續期方案是：1、物權法細則不明，土地期滿應有償續期，出讓金需要續交。2、以區域過去1年的平均地價為計算基準，折算到建築面積大約是60%，因為當時黃島區的地價是1000塊，所以100平方米的房子業主要補繳地價6萬塊。

深圳的案例有三個

一個南山的金桃園小區。2011年金桃園大廈業主被告知，在土地期滿後，深圳政府將無償收回金桃園大廈地塊使用權。隨後，金桃園被媒體報道成為：「全國第一家土地使用權到期後將被政府無償收回的物業」，引發了極大的輿論風波。

後來深圳政府出面澄清：金桃園大廈中住宅部分的土地使用權期間屆滿後依據《物權法》規定自動續期，非住宅部分的土地使用權期間屆滿後的續期問題，依照屆時執行的法律規定辦理。

第二個案例是羅湖的國際商業大廈。國際商業大廈同一幢樓有20、30、40、50年等四種年限不一的房產證，最早的在2001年就已經到期。深圳市在2004年出台《深圳市到期房地產續期若干規定》：土地期滿，可按照公告基準地價的35%補繳續期。國際商業大廈得以成功延期。

最近一個案例是福田區長城大廈。今年3月新浪樂居報道，福田上世紀80年代的商品房長城大廈一位業主向政府遞交土地延期申請，成功把房屋土地使用年限從原來的50年延長到了70年。這套房屋面積是80.58平方米，補繳金額為44940元，平均每平米補繳了557元。業主後來掛牌710萬賣掉此房。按710萬房價計算，深圳住宅續期補繳金額大概是房價的萬分之五左右。

上述五個案例，青島、深圳和溫州政府至少都認為土地期滿續期是有償的。

此外，各地政府續期繳費的法律依據都是《城市房地產管理法》，而不是物權法。《城市房地產管理法》第21條規定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期……經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。」《城市房地產管理法》規定是有償的。

不同之處僅在於，深圳、青島續期收費依據是當地的「公告基準地價」，一般不過幾百塊、上千塊，而溫州執行的是「市場評估地價」，就是同類型的土地公開出讓的價格大概是多少錢，續期費用遠超深圳、青島，因此溫州這一事件被認為具有一定風向標意義，如果各地就此效仿，天都要塌下來了！

因此，這一消息被部分媒體解讀為，樓市出現重磅利空，所有房東都只是一個長期租戶，就不難理解了。溫州政府做法也和人民日報2016年1月份釋疑「土地使用年限到期怎麼辦」所述方法有異。

人民日報當時給出了兩個辦法：1、延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似於成本價和市場價的差額。2、根據規劃需要，國家收回土地和地上建築物的，對業主進行相應補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

而物權法沒有明確說，《物權法》第149條規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。沒有說是「有償」還是「無償」。

這次溫州國土資源局土地利用管理處處長張少清給的理由就是這樣，他表示，《物權法》只規定了「自動續期」，但該如何續期，需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。在國家沒有具體實施細則的情況下，目前我們基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

眾說周知，內地城市土地制度是學習的香港，香港也存在土地期滿續期問題。香港土地期滿續期原則是：免費續期、只交年租。香港《基本法》規定，新出讓土地的期限一般為50年，土地使用權到期後，沒有續期權利的土地經政府同意可再續期50年，無須繳納一次性地價，每年只需繳納應課差餉租值3%的年租金即可。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！