董藩：未來社會普通百姓財富階層的劃分，與工資收入關係很小，主要看投資收入

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董藩（北師大房地產研究中心主任、博士生導師）

2017年5月20日，我在深圳藉助萬科的一個平台，做了題為《房地產還有投資機會嗎？——兼談深圳的投資價值》的演講。隨後，廣東特別是深圳的輿論界「炸了鍋」，我同學對我說深圳的自媒體上到處都是我的報道，風頭高高在上，壓了同日在深圳演講的國際著名華人經濟學家張五常先生。我告訴他這可不是我的影響力超越了張五常先生，而是因為房地產問題太熱門、而且又處於政策敏感期的原因。要知道，當我到深圳，聽說張五常先生在另一個場合演講，很想違約賠償活動方，取消我自己的活動安排，去聽聽他講什麼呢。

根據同學的提示，我看了看當地的幾個很有影響的微信公眾號，報道基本都對，但對偏口語化的文字沒有加工整理，表述的嚴謹度與書面文字相比是略有差距的。但基本反映了我的真實想法，只是時間限制，有些說法沒有充分論述。也確實有的報道的某些地方，與我的真實觀點相比有些偏差，可能是現場速記丟字、落字引發的。所以，想部分觀點用文字澄清一下——

我認為如果中國未來的發展思路不出現大的變化，不過分限制市場運行，房地產業還有很多投資機會。中國房地產業的發展期遠未結束，甚至在取消管制的背景下，一線城市會迎來相對持續的高增長，增速會讓政府受不了。我不大讚同「黃金時代已經過去，白銀時代來臨」的說法，事實上，對很多一、二線城市來說，如果沒有強硬的交易管制，市場會更火爆，增速會更快。一些人說市場在分化，我覺得用「此消彼長」來形容更合適。我一直把這一點作為未來中國房地產市場演化的基本特點之一加以講解。今後我們會看到很多市場在衰退，而有些市場則更強勁。我在房地產投資理財中級班裡，曾把這個話題作為重要內容詳細講解過，在場的有些學員都聽過。

中國的房地產市場其實沒有泡沫，很多所謂「專家」的說法不夠專業，他們沒有深究泡沫的含義與衡量方法，簡單地使用「房價收入比」、「租金售價比」、「空置率」這些荒唐的指標，得出了荒唐的結論。美國有美國的國情，中國有中國的背景，制度差別、市場條件差別、統計指標含義差別、統計方法差別等等，無處不在。房價其實是不能進行國際比較和地區比較的。所有進行大肆比較的學者，都是缺乏房地產專業修養的，算不上「房地產專家」。十多年前就有人高喊「泡沫嚴重，馬上破滅」，但至今我們沒有見到中國房地產市場崩盤。房地產泡沫就是傳說中的鬼，都說有，但都沒見過。很多老百姓的看法受到誤導，甚至更不科學，所以他們喪失了很多發財的機會，這些機會是中國歷史上出現的最好的機會。

我對粉絲做培訓，並不斷公開演講，就是希望影響到一些普通人，希望他們抓住這些投資機會，實現財富人生的逆襲，像我很多學生那樣，可以倒追十年。讓普通人富起來，意義極大，可以縮小貧富差距，促使中產階級的形成，這對促進社會穩定很有意義。教會普通人買房投資，增加財產性收入，還對減輕政府住房保障的壓力，降低財政支出也很有意義。現在經濟形勢很不景氣，政府的財政收支壓力極大。引導政府認識到普通人投資置業的意義，而不是簡單地排斥這些交易行為，視之為「投機」，是經濟學家特別是房地產專家的新任務。

勞動、土地、資本、企業家才能四種生產要素共同參與生產過程和財富創造，各種生產要素的地位是平等的。但財富創造出來以後，在分配時，地位就不平等了，有的要素強勢，有的要素弱勢。勞動要素是很弱勢的，因為勞動力市場競爭始終很強；而資本是強勢的，因為它始終處於相對短缺狀態。老百姓買房，其實是在勞動力之外，擁有了一個資本品，參與財富分配的能力與渠道就多了。未來社會普通老百姓財富階層的劃分，與工資收入的關係很弱了，主要看投資收入，其中最主要是這個家庭買沒買房子、買了幾套房子、什麼時間買的房子、買了哪個城市的房子，以及買了哪個項目。一個問題的五個方面，決定了這個家庭的財富地位，即社會財富階層。

一個完善的市場一定包括兩部分：一部分是買賣市場，一部分是租賃市場。在買賣市場是，中高收入人群自己買房子自己住，不需要政府救濟和幫助。而在租賃市場上一定是這樣—— 一邊連著高收入人群，一邊連著低收入人群；一邊連著本地人，一邊連著外地人；一邊連著雖然收入不高但可能有點兒積累的普通中產家庭，另一邊連著剛剛起步或剛剛就業的年輕人。這些剛剛起步的人、這些外來的人口、這些低收入人群，他們買不起房子，租住這些富有者、當地人的房子，於是就產生一個巨大的租賃市場。在這種條件下，城市化進程可以繼續推進，人口流動可以有序進行，整個社會勞動力、人才的流動，還有由此帶動的資本及其他生產要素的流動，都才是最有效的。中央倡導建立購租並舉的住房制度，我很贊同，這需要一批普通投資者作為出租方，參與其中。房子是用來住的，就包括出租給別人住。

深圳是南中國最強的增長點，其增長趨勢在特大城市中沒有第二個可比（有些報道說我說「深圳是中國最強的增長點，沒有第二個城市可比」，這個文字表述與我本意有明顯偏差），我特意講了七八個方面的原因論述我的觀點。深圳房地產的投資價值極高，這是因為深圳土地面積小、土地供應緊張；與香港樓市之間存在巨大價格差，容易吸引港人置業；人均收入高，投資意識強；人口集聚效應突出，增速快，外地人口比重大；養老需求大等很多原因共同決定的。如果中國社會能夠保持長期穩定，政府不嚴格限制市場，深圳的平均房價有一天超越紐約、超越香港，也不奇怪。如果今後的發展思路或房地產制度有明顯改變，就不好預測了，我的說法也不成立了。

辣 筆 小 尖 椒

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