特色小鎮家家都說要改，幾百個開發商幾萬個小鎮大浪淘沙難免

浙江烏鎮在特色小鎮中的地位堪稱教科書一樣的存在。但羅馬不是一天建成，特色小鎮也不能一蹴而就，後期運營迭代尤重要。從名不見經傳的古鎮，到炙手可熱的旅遊勝地，後最終得以被定位互聯網全球大會的永久場地，正是因為在存量產業中不斷優化提升，持續注入資本、文化和新產能的力量，烏鎮才能屹立市場而不倒。

自國家推動特色小鎮建設以來，多家上市房產企業紛紛涉足特色小鎮。不同於上一代房產企業以「試水」為初衷，在地產化的驅動的下進軍特色小鎮，如今新一代實力型房地產企業已經開始在投融資及規劃運營上設計出一整個體系，2.0版本的特色小鎮已然成型。

警惕特色小鎮走地產化的庸俗老套路，避免浪費社會資源不僅是業界也成為了社會的共識。「去地產化」一直是宣傳強調的重中之重。

作為中國經濟的重要支柱產業之一，房地產業跟金融、建築、建材、部品等上下游多個產業之間保持著千絲萬縷的聯繫，每家房地產開發企業其實都是一個平台商、資源整合商，而打造特色小鎮很關鍵的環節就是培育特色產業，倘若相關開發企業能夠充分利用自身優勢，真正能夠因地制宜為當地培育特色產業，無可厚非；相反，如果只是假借特色小鎮之名行圈地蓋房賣房之實，這恐怕就不是什麼好事了。

繼2016年首批127家全國特色小鎮名單公布後，2017年第二批全國特色小鎮名單也即將揭曉。由第一批127加特色小鎮來分析，其特色產業形態走向從高到低依次是特色旅遊、特色歷史文化、特色工業、特色農業、商貿流通和民族聚居幾種類型。特色小鎮數量最多的華東地區以特色工業型和特色旅遊型小鎮為主，數量位居第二的西南地區以特色旅遊型小鎮為主。幾種產業形態中特色旅遊型的特色小鎮佔比達50.39%;其餘49.61% 的小鎮產業主要集中在商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化等方面。

從這樣的布局看，產業定位於旅遊業的特色小鎮較多但並不僅僅局限於旅遊業，在其他產業方向同樣有較多實踐案例。

實際之中，許多實力型房企做出了更為嚴格的業態規劃。潼湖科技小鎮落地惠州，這是碧桂園欲斥資1300億元打造的首個特色小鎮。該項目推行產業先行、產城融合的模式，產業先行落地，產業配套項目則在二期進行，其中包括住宅項目，且住宅開發比重不足30%。一般按照規劃，創新小鎮產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%。萬科良渚文化村的住宅比重達到65%，因此萬科在後期運營中也十分重視比例調整，加速產業比重的提高，使得產業和人居比例各佔50%。

綜合來看，目前「特色小鎮」開發主要有政府主導、企業主導和政企合營的PPP模式等三種開發模式。在未來，PPP模式或成為特色小鎮的主流投融資方式。這一模式的典型代表便是華僑城目前在建的深圳甘坑新鎮項目，其收入來源為「門票收入+地租+銷售分成」。華僑城將舊廠房改造後租金提升至原來的兩三倍。而銷售分成，包括在城鎮中開發的農產品、餐飲服務等產品的銷售。

在2007年的一季度，綠地集團重點推進了以特色小鎮為核心的戰略性勾地工作。已簽約寧波杭州灣、南昌贛江新區、成都都江堰等9個特色小鎮項目。

綠地集團京津冀事業部對特色小鎮的理解是，有機結合多種產業和生活形態，使人很適合在這兒工作、生活、休閑和享受等。

京津冀事業部在打造特色小鎮方面一直敢於創新敢於嘗試。首先事業部提出北京老廠房老村落改造的方式，重新調整產業權重，依靠運營提高收益。其次事業部提出與第三方企合作開發特色小鎮，藉助金融平台，採取APP的方式實現項目開發。還可以建立綠地的線上企業平台，將這些企業拉入資源庫，在與城市合作時可以直接植入。如今北京招開發土地比較困難，政府要求大量自持，事業部率先大膽嘗試，拿到土地後並不急於出售，而是將其用來運營。綠地在運營方面也是大膽創新，整個企業資源庫和線上平台的建立以及運營體系的構建均為精英專註操作，前景大好。

按照京津冀事業部的規劃，直隸文化藝術小鎮定位為展示燕趙文化特色，弘揚直隸工匠精神的一個載體。其中，代表直隸工匠文化的服、飾、藝、居、禮等五大板塊將作為小鎮的支柱產業，核心模式是與百家企業聯盟，搭建信息交易平台，實現線上線下交易，挖掘小鎮文化藝術品的產業價值。

從保定小鎮項目規劃圖來看，除核心區的主題小鎮之外，周圍還涉及產業開發、樓盤項目建設規劃等。這意味著綠地這個特色小鎮未來將涉及產業導入和樓盤銷售等。

「根據以往的經驗，單個特色小鎮佔地面積5平方公里左右，需投資30億~50億元，布局4個小鎮就達120億~200億元的規模，後續形成銷售帶動整體產業的規模或更大。」綠地的財務專家對此有了一個估算。

實際上，特色小鎮項目開發周期相對較長，前期資金投入巨大。就開發模式來看，有著集團背景的優勢，綠地京津冀就計劃採取滾動開發，讓其「大金融」、「大基建」和「大消費」板塊全部介入，為小鎮建設提供資金、基礎設施和生活配套支持。

從大金融來看，據綠地金控集團負責人介紹，當地政府一般通過金融方式鼓勵合作方按照政府的方式進行特色小鎮的建設和運營。「這樣一來，綠地的優勢就體現出來了，比如綠地金控有基金管理的資格；第二、也有募資能力；第三、綠地也是一個產業建設方。」

綠地金控不僅有自有資金的投入，還引入了政府支持的基金參與小鎮投資，但一般都會看當地政府的要求。而引入資金主要考慮的是資金成本，在這方面，綠地金控充分遵循市場化原則。對於資金的使用期限，一般來講，產業基金會採取6+2模式，6年的募集、投資、管理的期限，2年的一個退出期。

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