上半年土地「量跌價漲」 房企環一線城市搶地

昨日，北京掛出5宗住宅用地。頗受關注的是，東城區一宗住宅用地，銷售均價限制為89068元／平方米，最高銷售價格限制為不超過93521元／平方米。

有業內人士稱，目前上述地塊周邊二手房均價在7萬元-8萬元／平方米之間，這明顯是在抑制該項目未來入市價格。

正如同策諮詢研究部總監張宏偉所示，由於核心城市，尤其是「京滬深」等一線城市供地量有限，大部分房企在一線城市拿不到地，為了補充「京滬深」等一線城市的貨源，品牌房企開始積極布局「京滬深」周邊的三、四線城市。

無獨有偶，CRIC研究也認為，今年上半年，土地「量跌價漲」，一、二線城市土拍價格受限，三、四線城市土地明顯出現高溢價現象。

房企環一線城市搶地

CRIC研究表示，上半年土地平均樓麵價為5381元/平方米，同比上漲18%；但成交面積低位運行，二季度較一季度繼續回落。

分城市能級來看，一線城市土地成交均價同比上漲19%，環比去年下半年微漲8%；二線城市土地價格環比微降3%，三、四線城市土地價格環比微漲3%，同比大漲87%，且與二線城市土地單價均價差距縮小至600元／平方米。

CRIC研究認為，由於熱點一、二線城市土拍制度從「限價」到「限售」的調控力度不斷加強，土拍競爭雖然依舊暗潮湧動，但熱度有所回落。

值得關注的是，環一線城市周邊的三、四線城市土地市場持續高熱，佛山土地拍賣溢價率高達100%，常熟、鹽城單價地王樓麵價均被刷新。

對此，張宏偉認為，由於土地供應原因導致城市投資價值與房企投資策略落地出現一定偏離，房企開始轉向三、四線城市布局，甚至即使三、四線城市地價短期內高漲，有些企業也繼續跟進。

但房企三、四城市搶地補貨的背後，有機遇也有風險。

對此，張宏偉表示，並非所有三、四線城市都具有長期戰略投資價值，當前布局三、四線是為了短期內補貨，、未來長期戰略投資重點仍然是回歸核心一、二線城市。

事實上，大部分三、四線城市市場人口有限、市場容量有限、價格上漲的彈性空間有限，即使有當前「地王」頻出，三、四線城市也很難像核心一、二線城市樓市那樣很快地消化地價帶來的成本壓力。

更重要的是，張宏偉認為，對於三、四線城市來講，當前房企投資關注的重點是核心城市外溢較為明顯的周邊城市，對於大部分房企來講，東北的、中西部的三、四線城市並沒有長期的戰略投資價值。

通過買公司曲線拿地

事實上，今年上半年，不少大型房企是通過買上市公司股權的方式來變相增加自己的土地儲備，這也是上半年房地產併購案快速猛增的原因。

張宏偉也稱，就今年的土地市場而言，即使在樓市調整期，要想在一線城市及部分核心二線城市拿到地也並不容易。鑒於此，大型房企已經將觸角伸向二級市場進行項目或項目公司股權的收購動作。

比如，近期融創中國、恆大、融信中國、陽光城(行情000671,診股)等上市房企收購動作頻出。以恆大收購嘉凱城(行情000918,診股)等房企的股權為例，通過收購房企股權獲得長三角、京津冀地區的土地儲備，恆大完善了城市布局格局。此外，由於通過直接收購房企股權的方式成本相對較低，並且布局核心戰略要地也更為迅速，因此，能更為直接地提升恆大的銷售業績。

然而，這些大宗收購動作將進一步加劇。

據張宏偉預計，今年下半年市場將進入調整期，一部分中小房企會遇到資金問題，比如曾經的百強房企深圳奧宸資金已經斷裂，甚至個別大型房企也會面臨資金斷裂的風險。屆時，大型房企以「買地太貴就買上市公司」的這種資本運作方式拿地的動作將更多。

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