聊聊網貸另一種低風險資產——贖樓貸

文/麥芽糖

在投資網貸時，絕大多數人都關心這個平台實力行不行、有沒有背景、老闆怎麼樣，很少真正去研究資產。

其實這個部分至關重要。

判斷一家平台是否可投，除了看常規平台背景實力、高管等情況，麥芽會更注重看平台的資產業務。

平台做的是哪一類資產？這類資產市場空間怎麼樣？利息怎麼樣？風險怎麼樣？是否有讓投資者合理收益的邏輯？

平台標的所披露的信息，是否足夠證明這家平台標的業務的真實性。

（如果平台將標的信息隱藏起來，對這類平台的提問，麥芽就沒法給意見了。）

只有對支撐收益的資產業務有了判斷，我們才能有投資的底氣。

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今天來談的是網貸里較為常見的一種資產，贖樓貸。

贖樓貸是什麼業務？為什麼說它風險低呢？

贖樓貸，有兩種類型：交易贖樓和轉按贖樓。

第一類交易贖樓，比如我們名下有一套從300萬漲到500萬的房子，我們想賣掉，但房子還在按揭，欠著銀行200萬。

我們想要賣掉，怎麼辦？

那麼就需要，我們先把欠銀行的貸款全部還了，把房子贖出來（讓房子性質從在押，變成有效才可以交易）。

欠銀行200萬，如果賣房人手裡沒有這麼多錢，怎麼辦？

贖樓機構，就發揮作用了。

贖樓機構，借給你200萬，那麼你就可以還清銀行的欠款了。等房子賣掉，再來還贖樓機構的200萬。

房子能賣500萬，完全能夠覆蓋200萬的欠款。

還完款之後，賣房人還有300萬的現金，可以用來做生意或者再投資。

第二種轉按贖樓是怎麼回事呢？

同樣還是上面的例子。房子市值從300萬，漲到500萬。這個房子更值錢了。如果把房子贖出來，再到另外一個銀行做抵押。我們能拿到更多更低息的銀行資金（這也可以認為是對房子增值的套利）。

沒有高息的壓力，這筆錢用來做生意，再投資就安心多了。

這兩類業務的還款，都是房子贖出來後，以再抵押的銀行放款為還款來源。（交易贖樓，買方買房後，一般也是要在銀行做按揭的，因此都是銀行放款為還款來源）

業務邏輯很妥。

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但這業務有沒有風險呢？

贖樓的業務風險低，但不能說完全沒有。

1是銀行不放款的風險。（因為還款來源最主要就是銀行放款。）

一般能做贖樓業務的機構，會在貸前做借款人的徵信審查，且放款前拿到銀行的放款函，才放款給借款人。

當然，有借款人急著用錢，沒法等到銀行的放款函下來。怎麼辦？

這類業務，風險就會略高一些，當然利息也就高一些（比如一般正常的贖樓日息是萬6，那麼這個可能會到萬9甚至更高）。

機構會從這三點去控制風險：更嚴格的審核借款人徵信、壓低放款額度、簽訂補充協議。

前面兩個不需要解釋。第三點簽訂什麼補充協議呢？

沒有拿到銀行放款函，也就有了拿不到銀行放款的可能（而並非單純的時間拖延）。

為了防止這種情況發生，贖樓機構收不回放款。那麼贖樓機構，就和借款人簽訂補充協議：

如果在一定期限內（比如45天內）銀行還沒有放款，那麼借款人必須接受贖樓機構，給他找的民間機構做抵押（利息高一點，但不會抵押不了）。

如此，贖樓借出去的錢，也就能妥當收回來了。

這裡插播一點：為什麼銀行放不了款的，民間機構卻可以？

因為銀行的利息低，一般放款認人又認房。這個人徵信不那麼行，就有可能不放款了。

但民間機構，可以認房。大不了借款人不還錢，它把房子賣了。不怕麻煩。

2是銀行放款了，借款人就是不還錢怎麼辦？

贖樓機構在進行業務時，將借款人的銀行卡、密碼、網銀U盾、身份證等要件鎖定，確保在銀行款子下來時，第一時間拿回出借給借款人的本息。

因此，也不用擔心借款人轉移銀行放款、不還錢的問題。

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（原諒麥芽強勢分段）

3是房價下跌風險。

機構做贖樓業務，一定是嚴格控制放款額度，比如會在銀行放款總額度的基礎上打個7折、6折，甚至更低（這要根據借款人的徵信、負債情況評定的）。

但一定是贖樓之後，借款人通過再抵押、交易得到的款子能覆蓋所有負債的。

那麼有沒有可能正在做贖樓的時候，房子市值驟降，影響到拿到的錢覆蓋負債的能力呢？

贖樓業務一般一個月內就進行完畢，有甚至順利的能一周搞定。

並且贖樓放款也是有嚴格的額度控制的，房價下跌帶來的風險概率幾乎微乎其微。

4是法院查封風險

這個風險說的是，借款人隱瞞負債的情況下，去機構借款贖樓。那麼有可能機構放款之後，房子也贖了。

但就在這檔口，借款人這套房子被其他債主申請查封，怎麼辦？

首先這種情況發生的概率極低。贖樓機構在做這筆業務之前，就會對借款人負債、徵信，甚至民間機構的貸款情況，都會進行全面核查。漏掉的幾率少。

贖樓業務時間短，就恰好在幾天的檔口被查封幾率更少。

且就算查封了，只要房款能足夠覆蓋贖樓機構及其他債主欠款，處理時間會拖長，但也不會造成實質性損失。

如果發生極為罕見的，借款人所隱瞞的負債遠遠超過這套房子贖出之後得到的款項，那麼就有可能發生壞賬了。

這也可以說是贖樓業務，最大的風險了。

但這種概率很低很低。

因此，這也就是為什麼說贖樓業務為網貸里的低風險業務了。

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最後再說說，這個業務風險這麼低，為什麼銀行不做？贖樓借款利息多少呢？

這個業務期限短，額度又不高（銀行都習慣做單筆千萬級別的貸款），最後能掙的利息也沒幾個，銀行看不上。

P2P和小貸機構就不一樣了，他們都習慣地上趴活賺錢，這類業務當然願意做。

那麼，有贖樓業務的平台是不是可以無腦投資呢？

當然不。

贖樓業務利息較低，一般萬6的日息（算下來21.9%的年息）。

這個利息在網貸的資產業務里，很一般。

很多平台甚至不做這個業務，即便做也處在虧損狀態。

那麼，如果做贖樓業務，就需要另外的兩點去賺取活頭：大批量，高效率的進行業務。這樣才能將資金運用到極致。

那麼要達到這點，就需要專業團隊來運作。這個專業，是極為熟悉贖樓套路，及有極強、極深的銀行資源。

如此，這家平台如果贖樓業務量大，且有資深銀行人士掌舵，則會靠譜得多。

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