法院對業主拒交物業費正當理由的認定

法信碼

聚焦法律糾紛爭點，一站推薦法律依據、匹配案例、權威觀點。

導讀：本期法信小編就以業主行使抗辯權的限制為中心整理了相關法律依據、案例、觀點，以供讀者參閱。

法信碼A2.I2609

無正當理由拒交物業費用

法信 · 法律依據

1.《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第一條建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

2.《物業管理條例》（2007修訂）

第十五條業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（四）監督管理規約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

3.《北京市高級人民法院關於審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》

23、業主因自身原因未居住房屋並以此為由要求減免物業服務費用的，一般不予支持。

24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

法信 · 相關案例

1.房屋交付業主之後，業主不得以非合同當事人為由拒絕交納物業服務費用——濟南中天物業管理有限公司訴馬淑芹物業管理案

案例要旨：前期物業管理服務合同履行期間，自前期物業管理服務合同簽訂之日至新建商品房交付使用之日發生的前期物業管理費用，由建設單位交納；在開發商將房屋交付業主之後的前期物業管理費應由業主交納。房屋交付業主之後，業主不得以非合同當事人為由拒絕交納物業服務費用。

案號：（2007）濟民一終字第59號

審理法院：山東省濟南市中級人民法院

來源：《中國審判案例要覽》2008年民事審判案例卷

2.多數業主簽訂的物業合同可適用於少數未簽訂業主——趙怡、黃華傑訴武夷山京閩高爾夫酒店有限公司確認合同無效糾紛案

案例要旨：大多數業主與物業服務企業簽訂了物業服務合同，少數業主雖未簽訂，但享受了物業服務的，雙方之間形成事實上的物業服務合同關係，少數業主應按多數業主簽訂的合同，支付相應的物業費。

案號：（2014）南民終字第228號

審理法院：福建省南平市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》2016年第14期

3.業主實際享有業主權利及收益，不得以物業未交付為由拒付物業費——江蘇夫子廟大世界商貿有限公司訴中國石油寧夏化工廠物業服務合同糾紛案

案例要旨：《物業管理條例》第四十二條第二款規定，已竣工但尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。根據「權利與義務相統一」原則，已通過訴訟成為物業所有權人並享有物業使用收益的買受人，因其已實際享有了業主的權利及收益，故不得以物業未交付為由，拒絕交付物業服務費用。業主與使用人之間的法律關係不能改變業主屬於物業服務法律關係中相對人的地位，業主不能以其非基於自願被他人使用為由，向物業服務企業行使拒絕交納物業服務費用抗辯權。

案號：（2014）蘇審三民申字第0687號

審理法院：江蘇省高級人民法院

來源：《人民司法·案例》2016年第35期

4. 業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同對全體業主具有約束力——杭州錢塘物業管理有限公司訴王林鳳物業服務合同糾紛案

案例要旨：業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。物業服務的對象系小區全體業主，個別業主對物業服務合同履行所持異議不能代表全體業主的意見，不足以作為個別業主不繳納物業費的合理理由。

案號：（2015）浙杭民終字第1704號

審理法院：浙江省杭州市中級人民法院

來源：《人民法院案例選》總第94輯（2015.4）

5.業主以房屋質量存在問題拒交物業費的，法院不予支持——寧波維科物業服務有限公司與邵毅、邵偉康物業服務合同糾紛案

案例要旨：房屋質量存在問題的，業主應向開發商主張權利，以此為由拒絕向物業公司支付物業費用的，法院不予支持。

案號：（2016）浙民申3043號

審理法院：浙江省高級人民法院

來源：中國裁判文書網 2017-03-31

6.未簽訂物業服務合同，但形成事實物業關係的，物業管理企業可要求業主交納相應的物業費——重慶悅來物業管理有限公司訴何紅物業服務合同糾紛案

案例要旨：因不可歸咎於物業服務企業的原因致使物業服務企業在無合同依據的情況下為業主提供了物業服務，業主享受了該服務，物業服務企業以存在事實物業服務關係為由，請求業主支付物業服務費的，應予支持，並參照政府規定的收費標準或同類物業服務項目收費標準來確定業主應當繳納的物業服務費。

案號：（2012）渝北法民初字第15547號

審理法院：重慶市渝北區人民法院

來源：《人民法院案例選》總第94輯（2015.4）

法信 · 專家觀點

1.業主的無效抗辯

業主以未享受物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供的服務或者無需接受相關物業服務作為拒絕交納物業費的抗辯理由的，不予以支持。

第一，小區的物業服務費主要是公共性服務收費，包括公共設施、設備的日常運行、維修及保養費，綠化管理費，清潔衛生費，保安費，辦公費等。從這些費用的構成來看，物業服務費不會因為物業是否空置而有太大的變動。無論是否實際入住，即使交房後空置，也要交納相應的費用。

第二，由於區分所有建築物的特殊結構，共有部分與專有部分具有緊密聯繫，業主對於其專有部分的權利的行使離不開共有部分的輔助，每一個業主都從物業服務企業對於共有部分的管理與保養中獲得利益，業主主張未享受物業服務企業的服務，或者無需接受相關服務是沒有道理的。

第三，對於共有部分的管理屬於業主管理權的範疇，按照我國《物權法》的規定，管理權要由全體業主共同行使，我國《物權法》第七十八條第一款規定：「業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。」所以，業主大會決定委託物業服務企業進行管理的，業主必須予以接受，按照我國《物權法》第七十二條的規定：「業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。」業主不得以無需接受相關物業服務或者以未接受服務為由不交納物業費。

（摘自：《最高人民法院審理物業服務糾紛案件司法解釋理解與運用》，楊立新 主編，法律出版社，2009年5月第1版）

2.對業主抗辯事由的審查和認定

在審判過程中，對業主的抗辯理由應當進行審查，如業主拒交或欠交物業費確有正當理由，如物業服務企業擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費等，應判決駁回物業服務企業的訴訟請求或者酌情減少應收物業費金額。但是對業主以未享受物業服務企業已經提供的服務（比如未在該小區實際居住等）或者無需接受相關物業服務（比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等）抗辯的，不予支持。因選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，物業服務企業係為全體業主提供服務並根據業主大會的授權進行相應的服務。只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的，否則，物業服務關係的穩定性和確定性將會被徹底打破。業主以前述理由所提的抗辯屬於權利濫用，勢必破壞業主自治機制和物業服務秩序，所以不應得到支持。

（摘自：《最高人民法院建築物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭 編著，人民法院出版社，2009年6月第1版）

3.對欠費糾紛中業主據以抗辯的正當理由的認定

《物業服務解釋》第6條前段規定，業主抗辯需要基於正當理由。業主能否僅以物業服務企業沒有把小區掃乾淨或者沒有定期剪除花園裡的雜草等一般違約行為作為拒交物業費用的理由，實踐中存在不同觀點。我們認為，從合同法理的角度而言。合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現。誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體現在三個方面：

第一，根據誠實信用原則，如果發生特殊情況使當事人之間的利益關係失去平衡時，應當進行調整，使利益平衡得以恢復，由此維持一定的社會經濟秩序。

第二，誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，並建立密切的協作關係。

第三，誠實信用原則允許當事人行使抗辯權，但不得濫用這項權利。因此，在司法實踐中，判斷業主拒交物業費是否基於正當理由，主要通過審查業主的拒交行為是否基於誠實信用原則而作出判斷。

從另外一個層面上講，這實質也涉及到司法審判中遇到的價值評判問題。人民法院在審理民事案件時，必須考慮法律到底要保護什麼價值，這個價值與其他價值是否有衝突，有什麼衝突，哪個價值更為重要，更需要獲得法律的支持與保護，等等，只有這樣，法院的判決才可以使法律規定的實質內容以一定價值觀的形式凸現，才能得出合理的、可接受的、社會上有效的、符合公平的結果。物業費在形式上體現為物業服務企業提供企業服務所收取的對價，但從本質上講，物業費也是全體業主享受物業服務的物質基礎，如果允許業主動輒啟動抗辯權，其後果將使得物業服務企業難以及時有效地為全體業主提供物業服務。

根據以上分析，我們認為，本條規定的「正當理由」，應當限定在物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業主不交費用是基於正當的、合理的理由，才能構成業主拒交的「正當理由」。總之，司法實踐中要對「正當理由」認真審查，從嚴掌握，防止業主濫用「正當理由」損害物業服務企業合法權益。

（摘自：杜萬華、辛正郁、楊永清《最高人民法院、的理解與適用》，載《法律適用》，2009年第7期）

法信第524期

內容編輯：艾米粒

版式編輯：哆啦A夢

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！