房價要下跌了？真相遠比你想像的還要殘酷

天下 06-05

點擊政商參閱

關注我

做價值的傳播者，歡迎您加入！更多交流請添加微信號：

jxy376

來源：中金在線（ID：cnfol-com）

樓市調控政策一波未走，下一波又來。如今，房地產草木皆兵，部分城房價一有風吹草動，就有聲音喊著房價要跌了，泡沫要破！那麼事實到底如何？北京房價下跌20%是個案還是趨勢? 房價真的要跌了嗎？

　　北京房價跌20%是個案

　　北京房價下跌20%，房價要下跌了？

　　近日，根據偉業我愛我家集團市場研究院的最新統計，5月北京二手住宅市場實際簽單量環比下降了34.2%，新增客戶登記量也環比下降11.9%，二手房成交均價環比下滑2.4%，跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超過了20%。

　　20%的跌幅到底有多高？不妨來看看房產中介相關人員怎麼說。中原地產首席分析師張大偉在接受媒體採訪時指出，偉業我愛我家集團市場研究院統計的通州、亦庄等地跌幅超過20%的數據讓他「很驚訝」，因為一個月內出現這麼大的跌幅有些「違背常識」。2013年年底房價開始下跌，到2014年年底，經歷了一整年也就下跌了15%左右，這還是成交量持續低迷、買賣雙方博弈很久的結果。

2008年、2011年兩輪調控，房價確實有出現「腰斬」的，但也是在6-9個月以後了，調控2個月就下跌20%的情況「歷史上從未有過」。

　　此處需要冷靜一分鐘——

問題的關鍵是這20%的跌幅是個案還是有燎原之勢？

「跌幅20%這一數字可能是某些個案房源，業主著急出手的，不太可能是整個區域的均價。樓市不像股市那麼大起大落，跌20%就該崩盤了。」

張大偉說，「5月北京地區的房價大約下跌了1%-2%，這個跌幅已經不小了，雖然不多，但代表了趨勢性的變化。」?

　　也就是說，目前房價確實存在小幅微跌，但20%的跌幅是個案，不足為奇，更不足為據。所以，當前形勢下，房價要下跌了，似乎是不成立的。

　　我為什麼不看好房價跌？

地王潮一浪接著一浪

　　事實上，櫻桃小房子（ID：cherryhouse2017）發布了一文「大道至簡:我為什麼不看好房價」的觀點是有一點道理的。

　　文章中有一個觀點我們抽離出來看下：

2016年中國真實的城鎮化率為41%，在國際經驗來看仍屬於加速發展期的前半段，按照國際經驗來看要經過差不多30個點的上升空間，到70%以後才能到低平發展階段。

姑且不去考慮城鎮化率的數據是否準確、統計口徑如何，按照賈康的邏輯，還有30%可漲，至少還有一倍空間，這不是可以繼續大幹快上的節奏嘛，所以房價要繼續漲漲漲。

　　這或許就可以解釋嚴調控下，為什麼地王依舊頻現？

　　公眾號金融街小邪女「舉國沸騰，房價又要漲」一文指出，

鎮江新地王出現！經過130餘輪的競拍，R1703地塊最終被中海以成交樓面地價9450元/㎡摘得，溢價率達110%，成為鎮江新地王。

同日，合肥取消土地拍賣限購，並降低房企拿地門檻。新政原文：經2017年5月26日市土地管理委員會第五次主任（擴大）會議批准，不再執行「競買人報名參與市區和肥東縣、肥西縣、長豐縣範圍內的居住用地競買時，每次拍賣會僅限參與其中1宗居住用地的競買」。同時，三縣房價連創歷史紀錄，高達1.75萬/㎡，合肥市區2萬+/㎡更加普遍！

　　是的，不用懷疑，還是熟悉的配方，還是熟悉的味道，「搶地潮」來了。

而這背後的原因則是土地供應稀缺。

　　房企拿地熱情居高不下的背後，是土地供應稀缺和一二線城市人口的居高不下的矛盾。

供應端上，土地供應已連續兩年下滑。

　　任志強曾說過，2015年土地供應就是負的33%，很多城市土地已經出現短缺，包括上海和北京。

　　今年，北京土地供應從「增」至「減」的趨勢仍將繼續。《北京市2017年國有建設用地供應計劃》稱，今年北京計劃供應土地3900公頃，相比去年減少200公頃。

　　土地是兩年開工，所以2015年和2016年連續兩年的土地供應負增長，將影響到未來城市的庫存。數據顯示，目前一線城市庫存平均只有6個月左右，已經遠低於12個月的安全庫存標準。

　　二線城市同樣如此，以合肥為例，2017年3月24日土拍結束之後，合肥市區連續2個月再未舉行大型土拍。市區居住類（含商住）地塊供應量也在驟減，整個4月，市區僅成交了1宗居住（人才公寓）用地，5月份市區居住類地塊更是「0」供應。合肥市區6月僅推出了1宗28.1畝的「袖珍」居住類地塊上市，可見供地依然十分稀缺。

　　土地供應稀缺，麵粉（土地）在漲價，麵包（房價）的漲價還會遠嗎？

　　一波房價的上漲潮或許正在路上。

　　城市人口繼續飆升需求依舊旺盛

在需求端上，城市人口還將繼續飆升！

　　櫻桃小房子（ID：cherryhouse2017）發布了一文「大道至簡:我為什麼不看好房價」有一段是關於樓市供求關係分析：

我們的房子夠住嗎？哪裡夠住？買都買不到，不對呀，為什麼三年前降價都沒人要，現在大家都在搶呢？

人口流入太多了，大家都要買房。

為啥三年前不買呢？現在不是限購了嗎？

限購沒用的，只是限制了需求，不增加供給，房價還要暴漲！

這跟15年的股市很像，股價為什麼漲呢？公司基本面有大幅改善嗎？沒有。中國經濟騰飛了？一直很好啊。那為什麼漲呢？資金牛槓桿牛政策牛大水牛，管他呢，無腦買入買了再說。到了7月份，股災為什麼來了？公司基本面有大幅惡化嗎？沒有。中國經濟完蛋了？沒有。那為什麼跌呢？你瞎啊，去槓桿。去了三個月了呀之前沒啥事，不是還有資金牛政策牛嘛，不是未來還會降准降息嘛？管他呢，賣了再說啊，現在都賣不掉，跌停板賣。

供求的關係就像15年的股市一樣，不正常市場下，需求本身就是場泡沫，因為基本面根本沒什麼變化。供求規律是分析短期價格漲跌的主要因素，而經濟規律的本質不在與供求，而是價格圍繞價值上下波動，價值的分析更多的是看基本面。

人口流入太多了，大家都要買房。而有房的人，為啥還在買？

其實就三個字：「還會漲」！這也許是全民預期最一致的一次，因為事實是「確實都在漲！」

買了房子就賺錢，買哪的房子都賺錢，投資也太容易了，怎麼跟當年的股市一個樣呢。

　　供應端不增加，需求端還在蹭蹭蹭上漲，這樣的背景下，房價怎麼走就不言而喻了。公眾號金融街小邪女對房價的比喻很恰當，這裡借用一下：

體重與房價很像：

只要不長就已經很開心了，降是不指望了。

突然就長起來了，措手不及。

都是局部(臉和肚子；一線城市)長得最快。

所採取的主要應對措施是少(限)吃(購)，都是治標不治本的辦法。

再長（漲）也想吃(買)，因為這是剛需…

　　我為什麼不看好房價跌，原因大致如此！