扛不住了！北京東西城學區房跳水近百萬，然而……

小白讀財

xbducai

媒體連續多日走訪調查東西城多個「學區房」市場發現，曾經一天一個價的「學區房」成交量急劇下滑，引發價格鬆動，不少房源價格跳水近百萬元。

價格反轉：從猛漲百萬變成驟降百萬

幾天前，陶然亭四平園小區一套60餘平方米兩居室第四次下調了價格。過去20多天，這套房子已從810萬元降到了720萬元。

「即便是降到720萬元的價格，也很難賣出去。」負責四平園該房源的中介經紀人陳賀（化名）說，由於價格依然較高，並不准備將房源掛在網上。

西城區陶然亭地區，多個小區由於可以上陶然亭小學和育才小學、甚至直升北師大附中和育才中學，讓這裡的二手房源多年來成為「買家必爭之地」。

今年3月初時，這一帶的『學區房』開啟了「飆價模式」。價格跳漲的速度，讓中介經紀人陳賀難以置信——他所代理的一套房源標價555萬元，由於三個買家搶一套，最終的成交價格竟然猛漲至630萬元。

然而，曾經近百萬元的跳漲變成了近百萬元的驟降，並在多地蔓延。

裕中東里58平方米兩居室的報價已從845萬元降至758萬元；

新外大街57.9平方米兩居室從924萬元降到860萬元；

六鋪炕57平方米兩居室也從870萬元降到802萬元。

「從報價上看，周邊小區已經下降了大約15%。」陶然亭一中介門店經紀人介紹，即使是一度火爆的「學區房」也已經成為了買方市場，二三月份時出現的賣家挑買家變成了現在的買家挑賣家，買家能根據買家付款方式、周期來交易。

業內也分析，類似的降價房源有望越來越多。亞豪機構市場總監郭毅說，降價有可能傳導給周邊房源，如果價格鬆動，低價房源增多，後續房源有可能跟跌。

「跳水」背後：成交量大減 中介勸降價

北京自3月17日開啟的新一輪樓市調控，被稱為「史上最嚴調控季」。在首付比抬高、認房又認貸等措施外，教育部門等部門也加入進來——不久前，相關教育部門介紹，今年多校劃片的參與學校和比例都將增加，西城三小學也試點多校劃片入學。

也就是說，一套1000萬元的「學區房」，除了要承擔八九百萬元的首付款外，還有可能進不了中意的學校。

多位中介負責人說，買家開始擔憂，花十幾萬均價買的房子會不會最終上了均價七八萬小區對口的學校？「傳統的『學區房』買家開始陷入觀望，即使是已經成交的買家，也都在擔心這一問題的發生。」

四平園那套兩居室90萬元的下調記錄中，曾在5月出現了60萬元的大幅變動。

「業主很難主動降價，這次大幅調價其實是中介對業主進行勸說後才實現的。」經紀人陳賀向記者解釋，最近中介方面對各個小區都設置了單價上限，勸說此前入市的高價房源業主下調價格，一旦超過上限都不會掛網銷售。

這種「勸降價」的舉動背後，也是中介所經歷的成交壓力。「上個月，我們全店只成交了一套房，還是老客戶的。」陳賀介紹，2月、3月時，他所在的門店曾創下一家門店單月成交20套房的記錄；自「3.17」等樓市調控新政以來，成交量大減。

而在東城區史家胡同，一套36平方米的一居室掛牌價格是650萬元，中介方面介紹這個價格比起「3.17新政」之前的七八百萬要便宜多了。「雖然目前報價650萬，但我們跟業主談了，把價格降到590萬元。」東城區我愛我家一中介門店經紀人小趙說，即使是學區房，目前的成交量也大幅減少，「能成交的都是業主急著賣、降了價的。」

市場預期急轉：從8成漲價到8成降價

北京樓市已經經歷了兩個多月的政策發力期。來自鏈家研究院的數據顯示，鏈家成交量出現了超過80%以上的下滑，價格出現下跌，市場回調顯著。

從業主調價行為觀察，業主由3月份80%的漲價到目前超過80%的降價，預期發生了較大逆轉。

「門頭溝區所有調價的房源中降價房源佔比最高，達到了80%以上，昌平、順義等兩個外圍城區降價房源佔比緊隨其後。」鏈家研究院相關負責人說。

在各區降價房源中，西城、東城調價中降價平均降幅分別為7.8%、7.4%。「西城、東城兩區是北京市中小學教育資源富集區，也是北京二手房房價的高地。」他解釋，限購限貸政策加碼、尤其是精準調控「學區房」後，「學區房」預期發生了鬆動，導致前期價格上漲過快的東西城區域調價中降價幅度相對更大。

學區房降價了，然而即使降價百萬，剛需依然買不起!因為，成交量下降，中介督促房主降價的背後，是房貸利率的狂飆突進！

房貸利率狂漲41%，就算你想買房也難下手了！

一夜之間，房貸利率再生變數。

北京、上海、廣州多家銀行再次收緊房貸政策，部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。

以前是房價蹭蹭往上漲，現在是房貸蹭蹭往上漲。對於買房的人來說，房貸壓力已經追逼房價壓力。

房價依然還沒鬆動，買房卻越來越難了。

房貸利率狂漲41%

短短几個月，商業銀行房貸利率先是從85折優惠回歸到基準利率，然後又迅速攀升至基準利率的1.2倍。

看上去，0.85到1.2好像跨度不大，但是算一算漲幅，不到半年時間房貸利率已經狂漲了41%！這和房價的漲勢比起來，也是毫不遜色啊。

而且要注意嘍，房貸利率上浮主要是指首套房貸利率。目前，北京首套房貸利率上浮至1.1倍，而上海有銀行的首套房貸利率上浮到1.2倍。

大家知道，首套房大多數都是剛需，買剛需房的人都是普通老百姓一般收入者，連剛需房的房貸利率都漲成這個樣子，請問普通人還怎麼貸款買房呢？

500萬的剛需房，還貸多出122萬

房貸利率上漲到底有多可怕，我們來算一算：

假設要在上海買一套價值500萬的一手房，除去3.5成的首付後，向銀行申請了325萬的房貸。按照等額本息方式還款，貸款期限為30年，基準房貸利率4.9%。

當房貸利率為基準利率的85折時，每月需還房貸15836元，還貸總額約570萬；

當房貸利率為基準利率時，每月需還房貸17248元，還貸總額約629萬；

當房貸利率為基準利率的1.2倍時，每月需還貸19235元，還貸總額約692萬。

從85折到1.2倍，每月還貸多了3399元，還款總額多了122萬。

對咬牙買房的工薪階層來說，每個月還掉房貸，這3399元可能是維持日常開銷的全部費用了。算完這筆賬，你說還買不買？

房貸利率的上漲，就好比在一個已經不堪重負的駱駝身上放稻草，每一次加上去的稻草看上去並不重，但卻已經達到駱駝負重的極限，每一個稻草都可能是壓倒駱駝的最後一根稻草。

更可怕的是拒貸

申請房貸的人不好過，發放房貸的銀行也不好過。

雖然房貸利率上浮到1.2倍，但是銀行卻不想做房貸業務了。

要知道，房貸業務之前可是銀行的香餑餑，去年個人房貸在銀行新增貸款裡面佔到45%，今年前兩個月以房貸為主的居民中長期貸款同比增長了50%。

轉眼之間，房貸業務怎麼就從香餑餑變成了雞肋呢？銀行也是有苦衷的。

一方面，今年正式動刀的MPA考核中，個人房貸成為重要的考核內容。

MPA考核這個東西，叫做宏觀審慎評估體系考核，主要是圍繞銀行的資本槓桿情況、資產負債情況、信貸政策執行等7個方面進行考核。

可不要小看這個考核，今年一季度就有銀行因為考核不達標而被罰停止開展相關業務。所以，上面要求把控制個人房貸加入MPA考核，這些銀行又怎敢頂風作案呢？

眼見6月就是MPA季末考核的大日子，銀行自然要想法設法控制房貸增速。不是有新聞說了嘛，有些銀行的房貸名額已經十分稀缺，只能排隊等，除非你是VIP客戶。

另一方面，即使你願意承受1.2倍的房貸利率，銀行也不願貸給你。為什麼呢？因為現在銀行的負債成本太高了。

銀行的錢不是從同業借的，就是從居民身上借的，現在銀行間拆放利率不斷上漲，甚至超過同期貸款利率，而從居民手上借來的錢都是高息攬儲，現在理財收益動輒破5。對比來看，房貸利率上浮到1.2倍，才勉強覆蓋銀行負債成本，銀行當然不願意做了。

銀行不願意放貸，這個問題就嚴重了，想買房的人怎麼辦呢？

全款買房的比例已經上升

不能貸款買房，就只剩下一條路：全款買房。

說到這，老編不得不感慨一下：早些年大家都覺得貸款很可怕，買房都是全款買；這些年大家發現房貸真是太便宜了，誰買房不貸款就是傻叉。

沒想到，如今物是人非，又逼著大家重回全款買房的時代。

以北京為例，有數據顯示，今年4月北京二手房交易全款支付的比例為37.92%，環比3月份增加8.77個百分點，時至5月，這一比例再次上升5.31個百分點，達到了43.23%。

與此相反，商貸支付比例在4月為40.59%，環比3月份下降10.79個百分點，到5月時再次下降6.17個百分點，降至34.42%。

目前，北京二手房交易的全款支付比例是2017年前5個月的最高值，商貸支付比例則是最低。

這已經充分說明，房貸利率的不斷上漲，已經導致貸款買房的惠民性質在逐漸喪失，甚至已經不如全款買房來的實在。

對於買得起房的人，當然還有選擇。但是，對於無力全款買房的人該怎麼辦呢？

商業銀行房貸貴，公積金房貸也要等。等著等著，誰也不知道購房資格還有沒有，房貸利率還漲不漲，而房價依然是那麼高。

想到雄安新區在建立一個新區，未來要推出大量公租房。之前好基友晚風烏賊寫過一篇文章，認為雄安新區的成立，其中一個模板作用就是推廣公租房。

現在樓市調控這麼搞，你雖然是剛需，但估計迫於成本問題也很難下得了手，怎麼辦？公租房在向你招手了！

來源：綜合自菜鳥理財（cainiaolc）、北京日報、新浪財經

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