房地產財務分析寶典系列一：房地產開發業務流程、審批要求及會計處理

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文章來源：中債資信

作者：中債資信房地產行業研究團隊

全文共7039字，建議閱讀時間為10分鐘。

摘要

受房地產商品特性和監管政策影響，房地產開發企業與其他企業相比在經營上呈現出開發周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發普遍等特點，這些經營特點也決定了房地產企業在會計核算和財務表現方面具有其特殊性。

本文我們梳理了房企的一般項目開發銷售流程，概括為土地獲取、開發建設、銷售（預售）三個階段，明確了各個階段需注意的節點和前提條件，整理了各階段的會計處理方法，並且提示了在目前調控趨嚴的市場環境下房企開發流程發生了哪些變化，為之後的房企會計科目分析、「明股實債」模式研究和財務指標分析做鋪墊。

一、概述

房地產行業是資金密集型行業，在經營過程中受政策影響較大，國內房地產開發銷售的前、中、後期均受到嚴格的監管審批限制要求，因此房企與其他企業相比在經營上有所差異，呈現出不同特點：例如項目開發周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發現象普遍等，這些經營特點也決定了房地產企業在會計核算和財務表現方面也有其特殊性，中債資信房地產行業研究團隊推出房地產財務分析寶典系列專題旨在通過分析經營特點理清房地產開發企業從開發到銷售過程中的財務特點和存在的問題，對房企的信用分析提供參考與指導。

專題共分為四篇，第一篇介紹房地產項目開發一般流程和其中涉及的會計核算方式，其流程的特殊性決定了房地產開發企業在經營和財務上的特點；基於開發流程，第二篇主要分析了房企財報中主要科目的特點和風險，例如存貨、預收賬款等科目的構成和規模均與其他行業有著明顯的差異；第三篇主要研究在融資端衍生出的一種特殊模式「明股實債」，對房企隱藏在表外的風險做出揭示；第四篇我們結合以上經營和財務上的特點，對房企的各項財務指標進行分析，說明其在盈利能力、周轉能力上的特點，揭露其在償債上的風險。

本文為房地產財務分析寶典系列專題第一篇，主要進行房地產開發企業從土地獲取到收入結轉的一般項目開發流程及相關會計處理的梳理。敬請期待後續房企會計科目風險關注、「明股實債」模式分析、財務指標分析篇。

二、房地產企業開發流程

（一）土地獲取階段

1、土地獲取方式

土地使用權是房地產開發企業最重要的生產資源，是房地產開發的首要條件。目前土地使用權獲取方式可分為三大類：通過「招拍掛」受讓土地是房地產企業最主要的土地獲取方式，協議出讓則適用於公共福利事業和非營利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地，此外，近年來兼并重組也成為房地產企業越來越常見的土地獲取方式之一，兼并重組的優點是可以避免直接公開購買土地帶來的競爭，節省直接轉讓土地需要繳納的各種稅費。「招拍掛」方式的具體區別如下：

2、土地獲取流程

房地產企業通過政府土地出讓獲取土地的一般流程如圖2：

首先進行土地競拍前準備：包括價值研究判斷、確定項目定位和方案等；

支付保證金後參與「招拍掛」競得土地；

競拍成功後繳納土地出讓金、契稅、交易費等，簽訂《國有土地使用權出讓合同》；

憑土地出讓合同、用地紅線圖、項目批准文件等向規劃部門申請辦理《建設用地規劃許可證》；

在完善規劃手續後，公司備齊規劃許可證、土地出讓合同和土地出讓金、稅費支付憑證等材料辦理《國有土地使用證》，完成確權。

競買保證金方面，一般情況下土地出讓保證金不低於標的金額的20%，但是目前多地調控政策中提高了保證金比例（例如武漢、南昌已提高至60%），並縮短了土地出讓金繳款期限，對企業資金實力提出了較高要求，具體請見中債資信《土地供應機制及現狀分析—房地產行業土地供應專題報告》。

3、獲取土地階段的會計核算

根據會計準則，企業取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途等具體分為：

（1）土地用於建造對外出售的房屋建築物：相關的土地使用權賬麵價值應當做為存貨，計入所建造的房屋建築物成本，具體會計處理如下：

（2）土地用於賺取租金或資本增值：應當將其轉為投資性房地產。土地使用權的取得成本直接計入「無形資產」賬戶，且土地使用權的賬麵價值不與地上建築物合并計算成本，而仍作為無形資產進行核算，土地使用權與地上建築物分別進行攤銷和提取折舊，所繳納的契稅計入「無形資產」賬戶，具體會計處理如下：

4、獲取土地階段的稅務處理

房地產企業獲取土地階段涉及的稅收主要有契稅和印花稅等。

契稅稅率由地方政府根據本地實際情況確定（3~5%），在納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天發生納稅義務，需在之後10日內進行納稅申報並在契稅徵收機關核定期限內繳納稅款；契稅一般不通過「應交稅費」科目進行核算，視取得土地使用權的用途計入不同的會計科目。房地產企業為進行房地產開發而取得的土地使用權所繳納的契稅，計入「開發成本科目」，為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權所繳納的契稅，計入「無形資產」科目。

印花稅在簽訂土地出讓合同時發生，稅額為土地出讓金額的0.5‰，若開發商在商品住房項目中配套建造廉租房和經濟適用房，可按廉租房和經濟適用房建築面積佔比免徵印花稅。

（二）開發建設階段

1、房地產開發建設流程

房地產開發建設過程可分為四個階段：項目策劃設計階段、項目準備階段、項目施工階段和項目竣工驗收階段。

房地產開發企業在取得《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》後才可進行項目開發的施工。首先，獲取《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》之前企業需進行詳細的項目策劃設計，這一過程需要與項目所在地相關政府部門溝通協商（通常需要半年至一年）；此後，根據申報報告和發改委批文、用地規劃許可證、土地證、已審批規劃圖和建築設計圖辦理《建設工程規劃許可證》；與承包商談判並簽訂建設工程施工承包合同；根據土地證、規劃許可證、招標確定施工隊、施工圖審查證明、質量安全監督手續等辦理《建設工程施工許可證》；進入項目施工的階段，開發商在此階段的主要任務是控制成本，支付工程進度款，確保工程按預先進度計劃實施。建築施工單位的一般施工流程如下：

項目竣工驗收主要包括兩個階段，一是項目完工後由房地產開發企業及勘察、設計、施工、工程監理等單位進行驗收、結算、備案；二是進行產權初始登記，新建的房屋申請人應當提交「四證（《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》）」和房屋竣工驗收資料等，在房屋竣工後的三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，對於購房者來說，開發商辦理完畢初始產權登記就可以辦理每一戶購房人的房屋所有權證。

2、開發建設階段的會計核算

房地產開發企業與建築工程施工企業之間簽訂的建築安裝承包合同，一般是採取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、發包方控料（甲控材）方式。

包工包料承包和發包方控料（甲控材）承包方式下建築安裝工程結算價款基本相同，房地產開發企業的會計處理比較簡單。由於房地產企業在與建築施工企業合作關係中地位較高，極少採用預付款的方式。開發項目竣工時，房地產企業按照合同預定的工程價款扣除質保金後的餘額結算工程款，並收到建築施工企業全額開具的建築安裝發票。由於是施工方購買材料，所以工程價款發票金額中包含了材料價款，房地產開發企業可以根據施工方開具的發票確認成本。具體會計處理如下：

包工不包料承包（甲供材）方式下：甲供材建築工程，是指由房地產企業提供原材料，施工單位僅提供建築勞務的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具體的會計處理如下：

3、開發建設階段的稅務處理

一般情況下，在開發建設階段的應納稅種主要有城鎮土地使用稅和印花稅。

城鎮土地使用稅稅率由地方政府根據地方人口規模和經濟條件確定，以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算徵收（0.6~30元/平方米/年）。通過「招拍掛」方式取得的建設用地，納稅人應從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納，會計處理方面企業繳納的土地使用稅計入管理費用。此外，若開發商在商品住房項目中配套建造廉租房和經濟適用房，可按廉租房和經濟適用房建築面積佔比免徵城鎮土地使用稅。

房地產企業在開發建設階段，涉及各種施工及承包合同的簽訂，應當按規定繳納印花稅。

（三）銷售（預售）階段

1、銷售（預售）條件

根據《城市房地產管理法》規定，商品房預售應當符合以下條件：

但是在目前房地產市場過熱的情況下，多地在出台的調控政策中提高了預售條件，具體見表3：

近期廈門、廣州、西安等地調控要求土地溢價率達到一定程度後需現房銷售，根據《商品房銷售管理辦法》第七條規定，現房銷售的一般應具備以下條件：

2、銷售（預售）流程

房地產企業商品房預售的主要流程如下：

在取得預售許可證後，可以確定開盤日期對外發售，與有認購意向的客戶簽訂《房屋認購協議書》，該協議書作為認購人簽訂《商品房預售合同》的保證，並向開發商支付一定數額的定金，之後按認購協議書約定正式簽訂《商品房預售合同》，合同簽訂後要在規定時間內向當地房管部門辦理備案，備案登記後合同生效。合同簽訂後，購買者要根據合同約定的付款時間交付房價款及契稅。此外，現房銷售的不簽訂預售合同，應簽訂《商品房買賣合同》。

3、預售階段的會計核算

房地產銷售（預售）階段是房地產開發企業取得收入、實現資金回籠的重要階段，主要涉及誠意金、定金、按揭保證金、預售房款的會計核算。

誠意金是在簽訂商品房認購協議書之前收取的款項，最終退還給客戶或轉作購房款。商品房認購協議書要在房地產企業取得預售許可證之後才能與客戶簽訂，因此誠意金是在預售之前收取的款項，約束性很低，購房者可隨時收回此款項。故會計核算上不作為預收賬款處理，而應作為企業的應付賬款處理，具體如下：

定金是在簽訂商品房銷售（預售）合同之前收取的款項，在銷售合同簽訂後轉作購房款，如果客戶在協議規定的期限內不簽訂購房合同，房地產企業一般情況下將不再退還已經交付的定金。由於定金是在企業已取得預售許可證並已與客戶簽訂商品房認購協議基礎上收取的款項，實質上講它屬於銷售款的一部分。因此，定金應視同收取收房款，在「預收賬款」科目核算，具體處理如下：

按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發商收取的錢，並承擔按揭貸款的連帶保證責任，直至房產證辦理出來並完成抵押登記後，銀行才將按揭貸款保證金退回開發商。在此期間內，若購房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開發商代為償還，銀行有權直接從按揭保證金賬戶中扣劃相關款項。會計核算方式如下：

4、預售房款確認收入的會計核算

預售房款是指房地產企業在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款（實際收到的售房款、工程款抵房款轉入的房款、因換房從其他房源轉入的房款），屬於預收性質的款項，通過「預收賬款」科目進行核算。

對於房地產企業，商品房銷售滿足下列條件則應確認收入：

工程已經竣工，並且驗收合格，符合銷售合同約定的交付條件。

已通知購房業主接收房屋，並且將結算賬單提交業主也取得其認可。

實際工作中，有的企業採取發出《交房通知書》即可確認銷售收入，有的企業採取「領取鑰匙」才可以確認銷售收入。

預售房款會計處理方式如下：

這裡值得注意的是，有的企業為了達到一定的目的，在銷售收入確認時點方面存在一定的差異，例如：有些民營企業由於確認收入後涉及交納所得稅的問題，所以總是將應當確認的收入以未辦理完竣工驗收手續、未辦理房產證等各種理由推遲確認收入，以達到少交稅的目的；而有的上市公司為了實現既定的利潤目標，在確認房地產銷售收入時，往往在未辦理竣工驗收、未交付使用前就將預售的房價款提前確認了收入。

5、商品房銷售成本的會計核算

房地產開發企業銷售成本的核算是本著收入和成本配比的原則進行的，即房地產開發企業根據收入確認原則確認實現銷售收入和銷售面積時，應同時結轉相應的開發產品銷售成本。

開發產品竣工驗收達到預定可使用狀態，成本結算完成後，編製「開發產品成本明細表」，詳細列明每種開發產品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數等信息，「開發產品成本明細表」作為開發產品成本結轉的依據，附在憑證後面，借記「開發產品」的相關明細科目，貸記「開發成本」的相關明細科目。

這裡需要注意的是，結轉的已實現銷售開發產品成本=實現的銷售面積*（總成本÷總可售建築面積）。

三、總結

房企在整個開發銷售流程上，從土地獲取階段到銷售、預收階段都受到嚴格的政策限制，本文介紹了一般開發銷售過程，但隨著中央對房地產調控的升級，在以「抑制資產」泡沫和防止房地產市場「大起大落」的背景下，目前在各地在開發銷售各個環節的審批逐漸趨緊。具體來看，在土地獲取階段，競拍不再是價高者得，而是在溢價率達到一定程度後轉為「競配建」、「競自持」等，並且提高了保證金比例，縮短了土地出讓金繳納期限；在銷售階段，多地提高了預售條件或要求現房（准現房）銷售，提出房價備案管理，對於預售證的審批更為嚴格；此外，部分城市要求房企拿地後要在約定的期限內開工，加快項目建設進度，並要求職能部門加快項目報建審批，使房企開發建設周期縮短。政策收縮必然影響房企在拿地、銷售各個環節的投資及銷售回款，房企現金流收緊，基於本文對房地產開發各流程環節的會計處理方式的梳理，對於房企財報中會計科目的探討及風險揭示我們將於第二篇做進一步的分析，敬請期待。

聲明

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