淘金時代下的越南大機遇：房產業會重走中國行情？

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近年來，隨著東南亞區域經濟的蓬勃發展，越南已逐漸成為外國投資熱點，越南的各行各業也一度成為外商聚焦的視點。得益於越南經濟的不斷發展以及政府對房地產市場的調控政策，房地產成為越南極具發展潛力的行業之一。

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概述

越南長期以來一直被視為亞洲新崛起的明星，但它的巨大潛力似乎還沒有被完全挖掘。越南的經濟受到2008 - 2009年度全球金融危機的嚴重打擊，2010-2012年度通貨膨脹率進一步下降。

政府的後續結構改革帶來了宏觀經濟穩定和復興的態度。新興國家正在出現新機會，通過新一代自由貿易協定（如TPP，RCEP和EVFTA）進入全球最大的出口市場。TPP談判完成後半年內，外資直接投資額度達到100億美元，直接促進了越南的經濟業績。

越南現在是亞洲第三快速發展的國家，2015年經濟增長率為6.7％，僅次於印度和中國。現有的條件是一個獨特的機會，因為投資者的情緒得到經濟基礎的大力支持。較低的利率加上匯率穩定有助於長期投資決策。

越南是全球第十一大接受匯款的國家，收入達132億美元; 其中最多20％屬於直接財產。

越南的經濟發展高度集中在兩個最大的城市胡志明市（西貢）和河內，2014年城鎮化率分別為82.1％和44.5％。 國內勞務移民是推動城鎮化進程的主要力量。 據總統統計局統計，移民在胡志明市人口中佔16.9％，河內佔7.5％，預計每年將有10萬人和5.6萬新移民。

快速的城市化，大量勞務移民和日益縮小的家庭規模正在兩個城市建立穩固的住房需求。 胡志明市每年約有58,000個城市家庭，河內有42,000個（表2）。 住房需求量緊缺，特別是在胡志明市，估計每年需要更換85,900套住房（表2）。

表一：住房需求，胡志明市和河內/單位：千套

表二：改善住房需求，胡志明市與河內/單位：千套

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高收入階級的崛起

雖然中產階級由於大量的人口基數而受到很大的關注，然而富裕階層則很容易被忽視，他們人口基數雖然少，但正在迅速的擴大著。

年收入超過20,000美元的富裕越南家庭人數預計將從2016年的25萬人增加到2020年的53萬人，也就是說在未來5年內將有28萬戶家庭將從中產階級當中脫穎而出，變身成為一群有著購買力的人群。

值得注意的是，富裕階層的擴張超過了中產階級。年收入在9,000至20,000美元之間的中等收入家庭的數量預計將同期從3,160,000增加到4,830,000。

在胡志明市，地產物業板塊直到近期才受到開發商的關注。在2015年之前，很少有開發商在成熟的地區提供高端產品。其中，胡志明市的富美興和Khang Dien是典型的代表。

地產板塊在2015年激增，之前共有不超過58個註冊項目。 而單單去年，一共就推出了50個新項目。

在河內，新的項目從2010年起已經陸續開工。相對於2014年的4個項目，在2015年有13個項目陸續開工。積極的市場也帶動了之前停工的項目，並推動了未來幾年裡大約80多個的計劃項目。

新入場的房屋表現出了開發商對買家的適應性; 為了降低總價，新項目面積相比五年前要小得多。土地面積在50-75平方米，房屋面積小於200平方米的小型別墅和聯排別墅已進入市場，並且迅速獲得了市場的青睞。

地圖1：胡志明市帶地房產板塊

地圖2：河內帶地房產板塊

當下，隨著小面積的產品出現，別墅相比過去更容易負擔的起，與高端公寓形成競爭，成為富裕階層的首選住宅選擇。在以往胡志明市聯排別墅的價格是高端公寓的3倍，但在新開發的地區卻降到了1.7倍。 同樣，一個小型別墅的初始價格與一個高端公寓的價差是3.3倍，而五年前為6.6倍。

這個趨勢在河內還沒有那麼明顯，聯排別墅的價格與高端公寓的價差為1：1.1，略低於五年前的1：1.2。

胡志明市與河內的大部分基礎設施項目，包括城市鐵路系統和環路，都大大提高了外圍地區的可及性。改善通勤時間和便利性，為未來別墅供應提供更加便宜的條件。

別墅產品對投資者有著強大的吸引力。聯排別墅在2013-2016年以來的投資回報超過所有其他的住宅產品。 一個主要的組成部分是土地價值觀。拋開這種價值觀，由於目前高租金收益率高，公寓產品仍然表現良好。

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需求

越南的人口已趕上周邊的國家地區，進一步邁向現代化步伐。核心家庭形成的趨勢增加，平均家庭人數急劇下降。雖然現代生活方式具有巨大的影響力和吸引力，但傳統觀念依然起著重要的作用。主幹家庭占人口約24％，相對於2009年的25.1％有所下降。

註：

核心家庭是指由父母與未婚子女所組成的家庭；

主幹家庭是指由祖父母或外祖父或外祖父母，父母及第三代組成的家庭。

主幹家庭和快速增長的富裕階層相結合，為別墅項目創造了一個良好的市場。小型別墅和聯排別墅最適合兩代人以上的改善人群和高收入家庭。

與吉隆坡，曼谷和雅加達等地區人口密度相似的地區相比，胡志明市和河內的帶地房產供應（不足10％）較小，未來增長較為看好。

有限的供應面對需求的不斷增加，2015年胡志明市和河內在表現最好的別墅市場中，實際接受貸款的比率為41％和73％。

「第一太平戴維斯(Savills)」統計了2016年度住房需求的方案，其中一部分分析了家庭的形成。考慮到可負擔能力，我們基於較低和較高的富裕群體做出分析。 帶地房產的有效需求估計在胡志明市約為3300套房產，河內為1,880套房產。 該結果預測，2016年，帶地房產的需求將比2015年的兩個城市數字高出88％和103％（表3）。

由於買家機制的健全促進了帶地房產市場可持續發展。 在2015年的調查中，投機者不到10％。投資者在城鎮房地產市場中佔有重要地位，在不久的將來促進了租賃市場。高收入的專業人士不太容易受到經濟收縮的影響，可預見穩定的租金收入。

表3:2016年的房地產需求情況，胡志明市/河內

帶著好奇與疑問，米筐團隊將在6月再次啟程奔赴越南考察。關於國家、關於經濟、關於金融、關於地產、關於人文，你所想知道的關於越南的一切，米筐將給你最客觀、最專業、最詳盡的答案！敬請期待！

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