「賤賣」酒店及文旅項目的萬達 是「輕資產」還是「賣資降債」？

根據萬達文化旅遊研究院官網給出的數據，萬達出售的13個文旅項目總投資約5400億元。但在7月10日，萬達商業、融創中國聯合公告稱，萬達以295.75億元將西雙版納、南昌等13個文旅項目的91%股權轉讓給融創。

7月10日，萬達商業、融創中國聯合公告稱，萬達以295.75億元將西雙版納、南昌等13個文旅項目的91%股權轉讓給融創。此外，融創還將以335.95億元，收購北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等萬達76個酒店。

首富王健林對於這筆大方的出售給出的理由是「大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。」

易居研究院研究總監嚴躍進表示，從萬達與融創的交易看，萬達當前積極甩包袱、做品牌的導向。事實上，萬達的轉型，早就開始了。

萬達的「去地產化」

早在2012年，面對商業地產的不景氣，加上萬達商業退市回歸A股的風波，王健林一直在考慮將目光轉向文化和旅遊產業。在王健林的設想中，到2020年，萬達商業地產的收入比重將下降到50%以下，實現徹底的轉型。

2015年7月，王健林親自發布「萬達旅遊發展戰略」。根據規劃，到2020年萬達集團將在全國建成15個萬達文化旅遊城（即萬達城），年接待遊客2億人次。萬達在文旅項目上的計劃迅速鋪開，目前正式啟動的文旅項目已達16個，有6個開業。

萬達2017年上半年簡報顯示，2017年上半年，萬達集團收入1348.5億元，完成年計劃的51.1%，完成上半年計劃的116.2%，同比增加12.4%（2017年初，萬達旅業資產轉至同程網，剔除萬達旅業因素，同比增加17.9%）。地產業務收入568.3億元，占集團收入的42.1%；服務業務收入780.2億元，占集團收入的57.9%。

從這份簡報的數據來看，萬達已經基本完成去地產化。王健林也在多個場合公開表示，萬達要去地產化。

在這樣的導向下，院線、酒店成為萬達廣場生態的主要組成部分。對於萬達文旅，王健林寄予了厚望。

在上海迪士尼樂園開幕前，王健林還曾放出豪言壯語「有萬達在，讓你20年盈不了利。」萬達還曾公開宣稱，迪士尼模式過多的室外項目不匹配南方的天氣，IP雖多但過於依賴不知創新。王健林把萬達文旅看作能夠狙擊迪士尼的重要武器。

然而就是這份被萬達看作「重中之重」的文旅產業，就在迪士尼剛剛宣布開始盈利的時候，被王老闆於7月10日打包出售。

是「輕資產」還是「賣資降債」？

這次的出售，真的是王老闆自己所說的「輕資產」么？

嚴躍進表示，目前文旅產業項目實際上有很多新的壓力的，比如說消費認同的熟悉程度需要培育等。「當前此類地產項目的資金方面的壓力，通過和大型房企合作，進而有助於資金的快速回籠，也利好後續項目的擴張。」

資金壓力，是萬達目前的主要困境。有業內人士稱，目前萬達的負債率已經接近300%。

根據媒體報道，萬達商業地產在2014年資金缺口高達3000億之多。

是「首富」還是「首負」？

王健林在積極的推動「輕資產」運營，以降低萬達的負債率。在2016年的萬達工作報告中，王健林提出投資、合作作為「輕資產」的主要運營模式。

具體來說，投資模式採用客戶負責提供資金，萬達負責提供用地、建設、運營、招商；而合作模式則是客戶負責提供資金、用地，萬達負責設計、建設、招商，租金7:3分成。

按照這兩種模式分類，萬達與融創的交易屬於典型的投資模式。融創負責提供資金，而萬達負責供地、建設、運營、招商。這一點，在萬達與融創的公告中所簽訂的《聯合聲明》中有所體現。

《聯合聲明》中顯示，文旅項目維持「四個不變」：品牌不變、規劃內容不變、項目建設不變、運營管理不變。根據萬達文化旅遊研究院官網給出的數據，萬達出售的13個文旅項目總投資約5400億元。

嚴躍進認為，從IPO等角度看，此類文旅產業正處於投資前端，資金方面的狀況可能相對較弱，即盈利能力還不強，從財務報表本身來看，對於萬達而言，需要積極做剝離。

根據7月11日的融創中國發布的公告，萬達所出售的13個文旅項目中，總建面合集為5897萬平方米。其中，可售面積為4973萬平方米。按照這一描述，「可售」二字稱為焦點。

在萬達的規劃中，文旅項目是圍繞建設主題樂園為主要目的，那麼 「可售」二字如何做解釋？我們是否可以這樣理解，這些文旅項目本質上還是商業地產，出售住宅的運作模式呢？如果按照商業地產的本質運作，那麼按照公告中的敘述，這4973萬平米的可售面積，已經有很大的想像空間。

這樣的輕資產，是否已經超出了王健林的開始的預設範圍呢？

截止記者發稿時，萬達相關負責人並未給予答覆。

7月11日，融創中國公告稱，就目標項目公司和目標酒店資產合作訂立框架協議，將在7月11日上午9時恢復股份買賣。在融創中國公告中，雙方就支付方式做出正式的意思表述：

1. 框架協議簽署當日，買方向賣方支付人民幣25億元元（作為定金）；

2. 2017年7月31日或之前，賣方應配合買方完成對目標項目公司和目標酒店資產的盡職調查，並且雙方簽署正式協議。正式協議簽署後3日內，買方累計支付至合作事項總價款的20%，即人民幣126.34億元（第二筆付款）；

3. 正式協議簽署後，賣方開始準備目標酒店資產轉讓過戶前所需的所有手續，買方推動儘快取得股東在本公司股東大會的審批，並在90天內支付轉讓價款累計至人民幣336億元（第三筆付款）;

4. 賣方收到第三筆付款後5個工作日，賣方通過指定銀行向買方發放貸款人民幣 296億元（期限為三年，利率為銀行三年期貸款基準利率），買方收到該貸款後2日內，向賣方支付剩餘對價人民幣295.75億元（第四筆付款）。

根據公告中的表述，萬達向融創中國提供一筆為期3年，金額高達296億的貸款，而這筆貸款的用途是「向融創中國提供資金，用於收購萬達自己。」

這樣的交易，這樣的操作方式，就連萬達離職的管理人員都稱「看不懂」。

「提供資金給客戶，讓客戶用這筆資金來收購自己。」這樣的萬達，究竟著了什麼道？

在嚴躍進看來，之所以萬達主動貸款給融創，或有兩個考慮。第一是此次收購金額較大，在資產併購協議中，萬達就已經承諾提供金融支持，目前為了讓整個資產包可以一次性交割。第二是由於此類項目標的較大，通過萬達主動性貸款，也相當於為資產轉讓提供了一個擔保，即融創收購此類項目實際上也承擔了對萬達的一部分債務責任。

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