施工管理的三大要素：時間、質量與成本！

最新 07-12

恭喜，你已經與指定的、成績斐然的施工單位簽訂合同，現在開始全力以赴開展實際的實體施工工程。自從購得地塊、與相關組織交涉、編製設計文件、出售大部分單位和擔保性融資後，你已經等待了近2年的時間，終於施工現場要有實際行動了！

起初，每個人對準時交付一件符合質量和預算要求的產品都很樂觀。不過，隨著時間的推移，問題開始出現了。施工現場花費的時間果然比計劃中的長得多，施工單位試圖通過催促相關子承包商加快施工，但質量問題開始出現了。子承包商開始競相變更施工和延長工期，因為他們遭遇了施工延期和日常開支增加的情況，施工單位開始發出變更通知。現場會議變成每周一次的防禦性合同事務，而不是積極地推進項目和管理風險。施工單位聲稱項目正在按計劃進行，但卻在實際竣工前1個月才提出項目將無法如期完工。他們開始磋商如何按照最低的法律法規要求按時竣工。項目在實際竣工後2個月完成全部收尾工作並準備交工。關於工期延長、延期成本、施工變更和間接損失的要求相繼提出。圍繞合同展開的爭論和較量將在實際竣工後持續四個月之久。

這聽起來很熟悉，對嗎？那麼開發商或客戶如何採取積極措施，防止以上情況一次又一次地出現呢？我們觀察到，許多經驗豐富的開發商仍會面臨這些問題，即便是多年以來管理過許多複雜的項目也是如此。這說明，在預算內按照質量要求準時完成一個項目現在仍是個熱門話題，如同項目管理這一領域被開闢出來時一樣！

澳大利亞的施工單位一般可分為三個層級——第一層級、第二層級和其餘的國內施工單位。由於過去幾年來發生的企業整合，目前幾乎沒有真正的第一層級承包商了（Leighton、Multiplex和Lend Lease是其中較為有名的幾家）。第一層級承包商一般會承擔合同價格至少在5,000萬澳元以上的大型商業施工工程，通常合同金額高於1億澳元。承擔合同價格最高為1億澳元的商業或大型住宅項目的施工單位中大多數是第二層級承包商。澳大利亞有許多聲譽良好的第二層級承包商，但這些公司一般非常專註於某一兩個州，很少有國家級別的第二層級施工單位。第三層級承包商數量最多。它們都是國內的小型施工單位，通常專門承包住宅、聯排別墅和公寓的施工工程。第三層級承包商承擔的施工工程合同價格一般最高約為2,000萬澳元。這種金字塔式的分層現象可以將施工單位的競爭市場隔離開來，但隨著房地產周期的不斷向前發展，這一現象在經濟繁榮時期有時會造成勞動力短缺，在經濟下滑時期有時會形成勞動力過剩。這通常會反映在更高的施工投標價格和更長的施工工程前置時間上，這一現象很難控制。開發商在與施工單位接洽時必須充分理解供需平衡，在評估房地產開發項目時預留充足的前置時間和應急費用。

在最後這一充滿風險的階段，相關組織和客戶有無可以採取的策略，為項目成功發展導航？我們並不只是單純地適應這些策略。如何彼此協調一致地執行和實施這些策略，是成功交付項目的秘密武器。我們嘗試探究幾個相對重要的策略。

項目治理結構

尤其是對大型項目來說，執行嚴格的項目治理結構將確保在項目推進過程中可以進行無障礙溝通、及時決策以及積極的現場和安全風險管理。可以採取召開各級別會議的形式——每周現場會議、每月領導會議以及每月項目報告會。每周現場會議的召開是為了監控現場進度、理解變更要求、協調設計施工問題以及監控施工質量。PCG領導會議應由承包商和項目管理公司成員、客戶及其他關鍵利益相關者出席，其目標是審查現場進度、成本、質量和安全問題。安全一直是施工工程的一個重要方面，因為任何傷亡及時間損耗都將對客戶和整個團隊造成間接的法律和聲譽影響。施工單位將就此提交月度報告，駐場建築師或工程師向客戶提交月度報告。會上也將討論下個月的前瞻計劃和合同計劃制定的目標日期。

正式的治理結構與非正式的同等重要。非正式的治理結構是指，客戶與承包商在項目各個層面結成的非正式關係——從現場管理層面到承包商的高管層面。客戶和承包商總公司的高管應定期聯繫，以便引起施工單位領導團隊的適當注意。應在整個項目過程中保持聯繫，不管是否出現了任何正面或負面問題。這些互動也應充當雙方在從合同角度考慮問題前的上報通道。被上報的問題經常通過高層雙邊協議解決，而無需考慮合同層面，從而節省了團隊在這上面花費的精力和時間。

獨立監測與控制

除了執行溝通和會議結構外，考慮指定一名現場客戶代表也很重要，駐場建築師通常履行以下職能：

?擔任客戶和項目的獨立進度審計員，根據合同計劃跟蹤進度，就所有潛在問題向客戶提出建議

?積極監控施工工程質量，進行質量檢查，監控所有不合格施工的整改。管理實際竣工

?擔任設計團隊和施工現場之間的溝通和通信紐帶，在必要的情況下發布現場指示。所有客戶指示、設計更改和設計團隊的變動都應告知駐場建築師。駐場建築師是與施工單位進行正式溝通的唯一聯繫人

?定期向客戶提交正式報告，擔任合同管理者管理施工合同，評估施工變更和延長工期請求。

?聯繫所有住戶或最終用戶開展的客戶裝備工程，與施工單位協調裝備整合工程