120億！中國蚝油大王倫敦掃樓記

最新 07-01

1888年，珠海南水鎮，一位名叫李錦棠的人煮飯時忘記了火候，卻意外發明了味道鮮美的「蚝油」。

「蚝油大王」李錦記從此作為家族企業在香港立足，並且行銷五大洲超過100個國家和地區。據美通社報道，2015年12月10日，李錦記健康產品集團出資90%，與萬科置業成立合資公司，從此李錦記便開始了進軍房地產的腳步。

2016年12月，李錦記在英國房地產市場初試啼聲，斥資3700萬英鎊（約合人民幣3.26億元）買下東倫敦「港口交易所3號」大樓。嘗到甜頭後，李錦記開始瞄準了更高大上的倫敦地標性建築。

根據彭博社美國時間6月29日的報道，不願透露姓名的業內人士透露，李錦記已經接近達成協議，收購倫敦金融城「芬奇街20號」大樓（昵稱「對講機」大樓）一半的控制權。據今年3月每日電訊報的報道，該大樓一半股份的市場價值約6億英鎊，摺合人民幣52.8億元！

彭博社報道截圖

據英國金融時報5月18日的報道，李錦記正在和巴西的薩夫拉集團接觸，試圖買下倫敦金融城最有特色的建築「小黃瓜」（又名「瑪麗埃克斯大街30號」）。金融時報稱，巴西的薩夫拉集團於2014年時花費7.26億英鎊拿下「小黃瓜」，約合人民幣63.9億元。

綜合英國媒體的報道，如果李錦記能順利拿下「對講機」和「小黃瓜」兩座倫敦地標，再加上已經購入的「港口交易所3號」大樓，三次倫敦掃樓將總計花費約人民幣119.95億元！

瑪麗埃克斯大街30號樓俗稱「小黃瓜」圖片來源：Londontopia

初次掃樓大獲成功

根據英國地產網站CoStar於2016年12月1日的報道，李錦記以3700萬英鎊（約合人民幣3.26億元）的價格成功購得東倫敦South Quay地帶的「港口交易所3號」大樓（3 Harbour Exchange）。

這座大樓位於倫敦新興的金融中心金絲雀碼頭一帶，毗鄰摩根斯坦利等國際巨頭的辦公樓。這棟樓的位置緊鄰泰晤士河，與碼頭輕軌站距離也很近，交通十分便利，是個很有招商潛力的辦公樓地點。

李錦記官網同一天也公告了這項收購，並稱這筆置業「反映了李錦記對歐洲市場的信心和投入」。根據李錦記公布的數據，這座11層高的大樓共擁有9萬平方英尺（約合8370平方米）的辦公面積。李錦記官方宣布，自己公司會佔用其中一層，作為李錦記歐洲分公司的總部。

李錦記官網公告

CoStar網站報道稱，除去李錦記自用的辦公面積，剩下大約有7萬平方英尺的辦公面積可供出租。李錦記的資產利用計劃中包括翻修生活和公共空間，提高辦公室的出租率，以增加總收入。Significant M&E 公司將會承擔起這棟大樓的能源系統維修升級的工作，今後這棟辦公樓的能源使用效率將得到極大提升，日常運營開支也會大幅下降。

每經小編（微信號：nbdnews）在英國寫字樓招租網站Open Office了解到，「港口交易所3號」大樓的租金價格並不算便宜。該樓每平方英尺的租金由基本租金、服務費和營業房產稅三部分構成，合計為每年49英鎊/平方英尺。如果按照7萬平方英尺計算，滿租的情況下李錦記每年能收到343萬英鎊的租金，約合人民幣3018萬元。

「港口交易所3號」大樓外觀圖片來源：Open Office

根據CoStar網站報道，這棟大樓過去的招租情況十分理想，包括滙豐銀行和英美煙草在內的國際巨頭都曾是這裡的租戶，出租率能達到80%以上。看來李錦記的這筆投資是十分合算的。

就連大樓賣方，Clearbell房產事務所的合伙人韋斯特也表示，

「考慮到裝修升級後這棟大樓對新租戶的吸引力會大大提升，李錦記買下這棟樓的價格無疑十分合理。

考慮到這裡便捷的交通和極高的性價比，李錦記今後可以在全世界招攬想來倫敦立足的機構作為租戶。」

「對講機」和「小黃瓜」，李錦記瞄準兩大地標

在舉世聞名的倫敦塔橋旁邊，有兩棟倫敦金融城的高大建築格外惹眼。

「芬奇街20號」（20 Fenchurch Street）造型中規中矩，方方正正的外表使它被倫敦本地人稱為「對講機」（Walkie Talkie）。

在「對講機」的旁邊不遠處，一棟流線型的摩登建築更成了倫敦金融城和瑞士再保險集團的一張世界級名片。這棟「瑪麗埃克斯大街30號」（30 St Mary Axe）造型酷似東歐人愛吃的腌黃瓜（gherkin），因而被人昵稱為「小黃瓜」。

「對講機」（左）和「小黃瓜」（右）在倫敦塔橋背後圖片來源：衛報

根據英國媒體報道，如今這兩座地標性建築都成為李錦記瞄準的投資目標。

彭博社6月29日援引不具名內部人士消息稱，李錦記已經接近達成協議，將要收購「對講機」大樓一半的控制權。

李錦記將要購買的一半股權來自Land Securities Group，而「對講機」大樓的另一半股權則分散在金絲雀碼頭集團、摩根斯坦利、卡達主權投資基金等機構手中。

據這位不願透露姓名的內部人士對彭博社表示，雖然理論上存在著最後關頭談判破裂的可能，但在最近幾周李錦記與Land Securities Group的談判接觸加速，已經接近達成交易。李錦記方面的一位女性發言人拒絕對彭博社發表置評。

「對講機」大樓近照圖片來源：維基百科

雖然李錦記與Land Securities Group的談判細節不得而知，但每經小編（微信號：nbdnews）注意到，今年3月16日，每日電訊報曾報道，金絲雀碼頭集團（控股15%）代表其他幾家股東集體掛牌出售「對講機」大樓50%的股權。金絲雀碼頭集團對該大樓一半股權的要價大約為6億英鎊，約合人民幣52.8億元。

另據英國金融時報5月18日報道，李錦記也接觸了「小黃瓜」目前的所有者巴西薩夫拉集團，準備提出報價。

作為倫敦金融城的標誌性建築，「小黃瓜」於2004年完工後，「小黃瓜」的所有權幾經轉手，但瑞士再保險集團依然是這裡最大的租戶。2007年，瑞士再保險集團以6.3億英鎊的價格出售「小黃瓜」。獲得利潤超過3億英鎊，也使得「小黃瓜」一躍成為英國最昂貴的辦公樓。

根據金融時報報道，2014年，巴西薩夫拉集團以7.26億英鎊買下「小黃瓜」，約合人民幣63.9億元。

一位消息人士向金融時報表示，李錦記正在考慮提出報價，這份潛在報價對薩夫拉集團的年化回報率可能不足4%。李錦記集團尚未向金融時報回應此事。

英鎊貶值，中國資本殺入倫敦地產

在「退歐」公投之後，國際投資者對英國經濟未來的表現並不樂觀，紛紛開始撤走投資。在這種大背景下，中國資本卻利用英鎊貶值的機會，紛紛殺入英國房地產市場抄底。

地產諮詢機構Knight Frank的全球市場總監麥考爾表示，來自中國的資金幫助英國穩定了房地產市場。CBRE集團的專家布雷特表示，僅僅是來自中國香港地區投資者的活躍資金，就有約45億英鎊流入了英國的房市，這在跨國投資的歷史上都是少見的熱度。

2016年第四季度，進入倫敦房地產市場的投資金額大約只有70億英鎊，比一年之前下降了55%。就在國際投資者被「退歐」前景嚇跑時，中國資本在2016年總計買下了價值約30億英鎊的倫敦地產，摺合人民幣約264億元。

Knight Frank全球市場總監麥考爾認為，像是倫敦金融城的高端寫字樓，現在大約可以提供4到5個百分點的穩定回報率，中國資本對這樣的收益感到可以接受。

當然，中國資本來倫敦掃樓，最大的動力還是英鎊貶值。