重磅！鮮見！深圳中院改判支持巨額差價賠償案！

喜訊：粵家律師團隊首席律師劉亞娟律師代理的房屋買賣合同糾紛二審大獲全勝，違約金增加支持120萬！！！

本案自2015年接受陳先生的委託至今，經歷一審、二審，終於於今早收到深圳市中級人民法院的民事判決書，判決書全部支持了我方的上訴請求，將違約金再次調高120萬！劉律師第一時間將消息告知了陳先生，陳先生激動之餘，也表示非常感謝劉律師一直以來專業付出。

為陳先生的合法權益得以保護而高興，同時也覺得本案具有一定的借鑒性，特此整理分析本案供有興趣的同行以及購房者了解及相互交流。

案情簡介

2015年3月28日，陳先生（本案原告及上訴人）與陸小姐（本案被告及被上訴人）簽訂房屋買賣合同，購買位於寶安區西鄉街道航城大道北側領航里程花園的某處房產，房產轉讓價格為2365000元，定金共計11萬元。因該房產尚未辦理房產證，因此合同備註條款約定了「雙方協商同意在賣方房產證辦理出來後十日申請辦銀行按揭貸款，賣方承諾房產證在簽署合同生效即日起約一個半月的時間內辦出房產證」等條款。

然而，陳先生交付定金後，多次催促被告辦理房產證，陸小姐因房價大幅上漲、意欲毀約，遲遲不辦出房產證。陳先生髮函催告被告辦理房產證並履行合同後續義務，但被告拒不回應。

陳先生故提起房屋買賣合同糾紛訴訟，要求繼續履行合同，並支付違約金。然而，在律師的建議下，原告陳先生原本要對涉案房產進行財產保全，但因房產證尚未辦出，且房產登記中心也查不到關於該房產的任何備案信息，因此，法院無法對房產進行查封。

之後，陸小姐在一審開庭前卻突然辦理了房產證（不排除其通過內部關係找到開發商突然辦證，儘管之前律師已將開發商列為本案第三人，並向開發商發出通知進行了嚴正警告），並將房產另行出售，無奈之下原告變更訴求要求解除合同，請求被告支付合同約定的合同成交價20%的違約金，並另行增加支付120萬違約金。

一審判決結果

1、確認原被告簽訂的《二手房買賣合同》於2016年6月17日解除；

2、第三人中原地產代理（深圳）有限公司向原告退回定金人民幣110000元；

3、被告於本判決生效之日起三日內向原告支付違約金人民幣519378元；

4、被告於本判決生效之日起三日內向原告支付公證費用港幣2500元；

5、駁回原告的其他訴訟請求。

一審法院判決觀點剪影

法院觀點

本院認為，被告在訴訟過程中另行出售房產給案外人，屬於惡意違約。在原告不能明確主張自己的具體損失的情況下，可以按照被告二次出售房產所多獲得的利益核算原告所受的損失。本案中被告拒不提交二次出售涉案房產的買賣合同，應當承擔舉證不能導致的不利後果，本院依照被告二次出售房產的登記價格2884378元核算被告違約多獲得的利益。經核算，被告因違約多獲取的利益為519378元。因合同約定的違約金低於原告因被告違約遭受的損失，故本院將本案違約金酌情上調為519378元。

二審判決結果

1、維持深圳市寶安區人民法院（2015）年深寶法民三初字第1725號民事判決書第一、二、四項；

2、撤銷深圳市寶安區人民法院（2015）深寶法民三初字第1725號民事判決第五項；

3、變更深圳市寶安區人民法院（2015）深寶法民三初字第1725號民事判決第三項為：被上訴人於本判決生效之日起三日內向上訴人支付違約金人民幣167.3萬元。

我方上訴觀點幾乎全部被採納哦！

哇！想看看

二審上訴狀主要內容

1、原審法院認定上訴人因被上訴人惡意違約所遭受的損失計算依據錯誤。

原審法院按照被上訴人二次出售房產所多獲得的利益核算上訴人所受損失是正確的，但由於被上訴人拒不提交二次出售涉案房產的買賣合同及收款銀行流水，法院依據被上訴人二次出售房產的登記價格2884378元來核算卻是錯誤的。上訴人認為，依據二手房交易的慣例，二次出售房產的登記價格並非合同真實的成交價格或市場價格，成交價格或市場價格一般會遠遠高於登記價格，按照登記價格計算被上訴人違約多獲得的利益，這樣計算得出的結果明顯錯誤，同時對上訴人也是不公平的，因此無法作為計算上訴人實際損失的依據。

2、核算被上訴人違約多獲得的利益應當依據涉案房產的市場價格進行計算；

首先，上訴人於一審委託深圳市國咨土地房地產評估有限公司（具有壹級資質且在深圳市中級法院指定的評估公司名冊內）對涉案房產的市場價格進行了評估並提交了房屋評估報告，評估報告對涉案房產於2016年4月11日（即被上訴人二次出售房產的時間點）的市場價值評估為4824960元，而被上訴人卻未提交房產出售的合同及相關證據來證明其二次出售房產的價格，那麼此種情況下其應當承擔舉證不能的不利後果，從而應當參考我方提交的房產評估報告來認定當時的售價。

其次，上訴人作為房屋買賣合同的買家，自簽訂合同之日起對涉案房產享有期待利益，上訴人作為守約方，其所遭受的損失主要為守約方基於信賴涉案合同履行原本可以獲得的履行利益的損失，履行利益系基於債務人履行行為債權人直接獲得的利益，是當事人在訂立合同時對允諾所作出的最基本的期待，訂立合同的目的就在於獲得預期的履行利益，履行利益賠償的結果是讓信守合同約定的債權人處於如同債務被履行的狀態。因此，繼續履行最能夠保護守約方的履行利益。然而，本案中，正是因為被上訴人在訴訟過程中惡意將房產另行出售導致合同無法繼續履行，從而導致上訴人另行購買同類房產需要按照市場價來支付購房款項，因此，應當按照評估價與原合同價之間的差額來賠償守約方的損失。

再次，法院若按照評估價格核算被上訴人違約多獲得的利益，即4824960元（二次出售時的市場評估價）-2365000元（本案合同價）=2459960元（被上訴人違約多獲得的利益，該差額即可作為上訴人另行購買房產須額外支付費用的參考），上訴人於原審訴請被上訴人支付違約金473000元以及另行增加支付的違約金120萬元（共計1673000元）並未超過被上訴人違約多獲得的利益，因此，其訴求完全合理合法，法院應予支持。

來來來，看看代理詞是不是寫得也很到位！？

二審代理詞觀點

首先，房價大幅上漲，國土局的過戶登記價並不能反映市場價，這是眾所周知的事實；更何況，被上訴人某某在一審訴訟過程中於2016年4月11日突然將涉案房產另行出售給一個名叫林某某的案外人（產權信息單上顯示其身份證號為44030119980330****）非常不合常理，從身份證號可以看出，該林姓男子出生年月為1998年3月30日，即購買該房產時尚不滿18周歲，從房產信息單顯示的房產狀態為「有效」，也就是該房產系一次性付款，沒有設置抵押，被上訴人庭後也沒有提供收款的銀行流水，由此，上訴人完全有理由相信，被上訴人是在訴訟階段惡意與他人串通故意將房產轉移至他人名下，目的就是阻止過戶，或許其根本就沒有收受林某某的款項，林僅為代持人。因此，被上訴人的該行為性質極其惡劣。如果被上訴人並沒有因此受到嚴懲，沒有讓其把本不應當由其獲得的利益賠償給買方，則將嚴重踐踏司法公信力，並助長了違約氣焰，助長了社會不良風氣!

其次，一審法院一方面認定應當按照被上訴人二次出售房產所多獲得的利益來核算上訴人的損失，另一方面卻又對該利益未能核查清楚，一審庭審中，我方在得知對方出售房產後，曾提出書面申請，申請法院責令對方提交真實的交易合同及銀行流水，法院雖在庭上責令了，但是對方庭後卻並沒有提交，一審法院也不了了之。無奈，我方只好委託評估公司對對方二次出售房產時的市值做一份評估，然而，一審法院也沒有對該份證據進行質證，更沒有參考我方之前已提交過的並經庭審質證過的「被告再次將房產掛牌出售的截圖」（證據11）以及「同類房產市場價查詢」（證據15）來做出合理的判決。

再次，上訴人並不奢求一定按照評估價（4824960元）與涉案合同價（2365000）元之間的差價即2459960元來賠償，但求法院適當結合實際情況，結合市場情況來綜合判斷，合理調高違約金，因為，如果只是判賠51萬多，該賠償款遠遠無法彌補上訴人的損失（尚且不考慮上訴人付出的訴訟成本，單單房價上漲也已給上訴人造成了巨大損失，導致上訴人不得不花費更大的成本來購房），而對被上訴人而言，更是起不到懲戒作用。

最後，將來生效判決畢竟都將會在網上公之於眾，法律的價值在於體現公平和正義，讓不講誠信的人、對法律毫無畏懼的人受到應有的懲罰，而不是讓其抱著僥倖的心理，惡意踐踏司法權威。因此，懇請法院依法改判，支持我方上訴請求。

二審法院的裁判觀點剪影

的裁判觀點

1

焦點問題

本院認為，陳某某、陸某某簽訂的涉案《二手房買賣合同》系雙方真實意思表示，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，對雙方均有約束力。一審關於陸某某應承擔違約責任，確認雙方合同解除，中原公司退回定金的認定，陸某某、中原公司並未提起上訴，陳某某上訴亦未對此異議，本院予以確認，不再贅述。二審爭議的焦點在於違約金的數額問題。

2

本院認為

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規定，約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加。陸某某在訴訟過程中將房產另行出售給案外人，導致陳某某無法通過履行涉案合同獲得涉案房產，其另行購買與涉案房產同等條件的房產需額外支付的費用為陳某某因陸某某違約所受損失，陸某某應當予以賠償。涉案房產已於2016年4月11日登記至案外人名下，陳某某應及時另尋締約機會，減少損失擴大。陳某某主張以該時點的交易價格作為計算其損失的基礎，符合法律規定，本院予以採納，該時點的房產價格可參考陸某某二次交易的價格確定。

由於房產登記價格低於實際成交價格的情況普遍存在，陸某某二次交易的登記價格也明顯低於其在2016年4月7日庭審中所認可的同類房產市場價，而陸某某拒不提交相關證據證明其二次交易的履行情況，陳某某在一審庭審中對二次交易的登記價格是否真實交易價格提出質疑，並表示可申請評估，亦在庭後提交了自行委託的評估報告。在此情況下，一審未對涉案房產的市場價格進一步查明而直接採信陸某某二次交易的登記價格作為認定陳某某損失的基礎，事實依據不足，本院不予認可。陳某某提交的評估報告顯示，涉案房產在2016年4月11日的評估價值為4824960元（包含地價及轉讓時應繳納稅費)，陸某某對此未提出異議，亦未申請評估，其依法應承擔舉證不能的不利後果，本院對該評估價格予以採信。

3

認定

陳某某請求法院在合同約定的轉讓成交價20%（47.3萬元）的違約金基礎上增加120萬違約金，合計167.3萬元，該請求數額遠低於陸某某二次出售之日的評估價與涉案合同價格之差額2459960元，未超過其所受損失範圍，本院依法予以支持。

劉亞娟律師感悟

回首本案的辦理，自2015年8月起訴至今日收到二審判決書，已將近兩年，在這期間，有各種變數及困難，我與我的當事人都保持著積極樂觀的心態，一步一步在推進本案的處理。

今天收到二審大獲全勝的判決書，心情激動為當事人感到高興之餘，內心也是滿足的！那是內心確認的公平正義得以維持，自己的代理行為能夠幫助當事人挽回損失爭取到應有的賠償後的自我認同感，一種金錢難以給予的愉悅感。當然，成功案例的取得其實也與當事人的堅持是分不開的。

以下是本人的幾點心得：

1、在房屋買賣合同糾紛中，能繼續履行合同的盡量首先主張繼續履行，以此能夠給到對方最大的壓力，本人之前代理的一起類似案例，最終以調解結束，調解金額高出合同約定的違約金數額的三倍（151萬的房產轉讓價，最後對方賠償我方九十多萬）；

2、關於評估問題：自行評估一份報告來作為損失的參考是有必要的，如果對方不認可，一定要向法院申請評估，至於法院是否委託評估是另一回事。

3、注重細節很重要，要善於從網上找到一些同類房產市場價格來作為輔助證據提供給法院參考，這看起來似乎沒多大作用，但從本案可以看出，對法官的影響還是極大的，有時候，法院雖然同情你，也想支持你，但是如果你沒有提交相應證據，法官也無法支持你。

本案可以稱之為2015年違約潮尾聲階段的一股清流，在差價賠償的呼聲之中，本案判決的出爐無疑對於支持差價損失提供了重大參考價值。本團隊尚有幾例類似案例尚在訴訟之中，敬請大家拭目以待！

粵家律師團隊

簡介

粵家律師團是由北京市盈科（深圳）律師事務所合伙人律師劉亞娟組建並依託該所平台，專註於為客戶提供家事領域一站式法律服務，主要服務領域有：婚姻家事的調解與訴訟、房產類、繼承糾紛類訴訟、財富管理與傳承。

劉亞娟律師，深圳市律師協會女律師工作委員會委員，深圳市第九屆律師代表大會代表；深圳晚報情感熱線嘉賓點評律師；深圳婦聯律師志願團成員；搜房網＂關注購房者＂律師顧問團律師；大粵房產網嘉賓點評律師；新華房產網律師團成員、咚咖房學院特邀講師。

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