3大亮點，讓香港樓市漲了還要漲！

最近，香港樓市屢創新高，很多人認為，現在樓市的情況，像極了1997年樓市的「迴光返照」，樓市上漲到一定程度，會緊跟著暴跌。

真會如此嗎？

那說明，你沒有看透香港樓市狂漲的真諦。

圖片說明：香港樓市越升越高，各處大興土木

▋ 香港樓市，持續走高

樓價貴還是便宜，其實都是一種主觀意見，因人而異。事實上，樓價的漲跌，與普羅大眾的意見，並沒關係。香港樓市特殊，房子未必需要大部分人都買得起，只要有那一小撮土豪存在，樓市便很難大跌。

2012年，投資人曾呼籲人們，應及早把握機會置房產。這一呼籲，被群起而攻之，因為在當時，已經有很多人，負擔不起樓價，甚至連醫生、律師們，也抱怨買不到房子。那番話，似乎有些「何不食肉糜」「站著說話不腰疼」的味道。然而，再看5年後的今天，2012年的樓價，算是業界良心價。

香港樓市屢創新高，迫使金管局再出辣招，收緊二套房借貸成交數。很多人認為，現在樓市的情況，像極了1997年樓市的「迴光返照」，樓市上漲到一定程度，會緊跟著暴跌??

那麼，到底現在的房價，是貴還是便宜？不妨來看看這些數據。

▋ 亮點1：供款占入息比率，越來越低

1997年，樓市大跌70%，其中一個主要原因是：當時的貸款利率高達12厘（12%）；同時，「八萬五建屋計劃」的提出，讓樓市暴跌。當時的供樓負擔比率（還款額對收入比率）為90%左右，而租金的回報率不到2厘（2%）。

試問，誰會用收入的12%去供樓，而不花收入的2%去租房？

圖片說明：1997年樓市相關數據

現在的樓市，看上去正處「高位」，但根據官方公布的數據看，事實上，2016年的供樓負擔比率，只為31.6%，遠低於過去20年的平均水平42.3%，以及現時壓力測試上限60%。

儘管近年來，樓價升幅遠高於一般人的收入升幅，但一般家庭的供樓負擔比率，卻一直在下降。以私人住戶為例，2011年按揭供款的中位數（平均值）為8,000元，占收入19.6%，而2016年的比率則降到18.4%。

圖片說明：2011年按揭供款的中位數（平均值）為8,000元，占收入19.6%，而2016年的比率則降到18.4%

▋ 亮點2：按揭比率，越來越低

其實，這還暗示了一個，大家不願相信的真相：其實很多香港人，都很有財富實力。

1997年，很多人面臨負資產的困境，加上銀行Call Loan（短期同業拆借），實力不足或高度借貸的業主，爭相賣樓，形成雪球效應，故出現了長達7年的樓市大跌。

反觀2016年，已有近7成業主，完成供樓。換言之，即使樓價下跌，這批業主也很難再面臨負資產困境，更不需要賤賣資產。沒有大規模恐慌性房產拋售，又何來樓市的大跌？

圖片說明：2016年，已有近7成業主，完成供樓，即使樓價下跌，這批業主也很難再面臨負資產困境，更不需要賤賣資產

以家庭住戶為單位，2016年，全港自置房屋的家庭，共有133萬港幣（115萬元人民幣）左右；其中，共有98.9萬個家庭，已完成供樓，也就是說，有74.4%的家庭，不再需要還房貸。

保守估計，這98.9萬個家庭的平均月收入為3萬（2萬6千元人民幣），那麼他們每年的購買力，就高達3,560億元（約3000億人民幣），足夠一次性全付購買，約35,604個1,000萬（870萬人民幣）的住宅單位！

當然了，每年住宅的供應量，也沒有這麼多。

圖片說明：2016年家庭每月按揭還款、房屋類型、家庭住戶數目情況

▋ 亮點3：業主購買力，越來越強

根據香港年度估價數據顯示，2016年，全港已估價的私人住宅單位總數為178萬，租值總值為2,780億元，這意味著，若將全港所有私人住宅出租，全年租金收入為2,780億。

同時，2016年全港私人住宅，平均回報率2.6厘（2.6%），香港私人住宅總市值，約為10.7萬億港元（約9.3萬億人民幣）。

全港65.7%業主，已經完成供樓，他們可以利用所購房產，去重造按揭（Re-Financing）。這意味著，約有7萬億港元（約6萬億人民幣），可以拿來套現。

若他們比較保守，只套現樓價的30%，而這樣的套現資金，就高達2.1萬億港元（1.8萬億人民幣），足夠全額買下21萬個1,000萬的住宅單位！

這是一個什麼概念？現時，政府最快的供房速度，只能做到在未來4年內，供應9.4萬個住宅單位。假設政府按此速度，即平均每年供應2.35萬個單位，只要是1,000萬以內的單位，這些業主可以全額買下，未來約9年的所有住宅新供應！

實際上，這還未算上樓價繼續上升的持續財富，9年後的樓價，也許會比現在更高，那麼，這些業主能買下的住宅數量，遠高於未來9年的住宅新供應！

有人會說，這些人有能力購買新房，但不等於他們願意去購買。事實是，資金一直在「找出路」，新樓一出，很快便被人們搶購一空，二手盤源，那就更是稀缺。集整個家庭的財力買房的現象，漸成新常態。

可能有人會反駁，如果樓價下跌，他們不就會面臨著負資產嗎？他們只套現了30%，而樓價需要跌幅超過70%，他們才會面臨負資產困境。

況且，這65.7%的業主，還未開始用房套現呢！購買力還未完全釋放，香港樓市的防守力，到底有多強大，拭目以待！

總而言之，香港的樓市很特殊，房價未必需要大部分人都能承擔，只要有一小撮具備充足購買力的人存在，樓市便很難大跌。

如今香港樓市，依然呈大升小回之勢，所以如果未來有機會，應及早把握，否則，就要「眼見它房價高漲了，眼見他腸子悔青了」。

魯曉芙，財經作家，旅居歐洲。

中國經濟已經國際化了，不了解歐洲，有時候，你就不了解中國。

歡迎關註：魯曉芙看歐洲

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