租售同權了，你會選擇不買房嗎？

如果未來幾年中國的住房租賃市場成熟了，你會像很多外國人一樣，選擇租房而不買房嗎？

最近，國內的住房租賃市場暖風頻吹。

廣州剛剛宣布要實施租售同權，符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，上海很快就成交了兩幅「只租不售」的地塊，建成後全部用來出租，由於成交樓面單價不足6000元/平方米，在市場引發一片驚嘆，甚至有人認為，這是不是意味著國內的房地產市場要就此變天了。

不僅如此，住建部聯合發改委、公安部等9部門，在近期發布了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，明確在重點城市加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。住建部同時表示要通過立法明確租售同權。在房地產銷售市場過冬之際，租賃市場成為當前最火熱的話題。

去年以來，國家有關部門就已經確定將住房租賃作為我國房地產調控的長效機制，在經過了去年史上最嚴調控之後，預計房地產調控將會逐漸向長效機制轉移，尤其是對一線城市，租賃市場將成為未來幾年的熱點。

過去十多年來，國內的房價持續上漲，很多人在總結原因的時候，經常會和國外市場做對比，一個被反覆提及的現象是，國外房價之所以漲幅不大，是因為租賃市場發達，很多人通過租房就可以解決居住問題，因此不需要人人買房，相比之下，中國的租賃市場太過落後，遠遠不能滿足人們的居住需求，因此在很大程度上推動了房價上漲。

隨著中國也開始大力發展租賃市場，預計未來幾年內將會提供大量租賃住房，可以在很大程度上解決部分人群的居住需求。不過，由此帶來的問題就是，如果未來幾年中國的租賃市場真的成熟了，你會像很多外國人一樣，選擇不買房嗎？

答案恐怕並沒有這麼樂觀。住房出租只是解決了住房最基本的居住屬性，對於中國人而言，一套住房所包含的意義遠遠超出了普通的居住需求，因此，即使中國的租賃市場再發達，仍然取代不了買房的需求。

簡單列舉4個理由。

首先，住房對大多數中國人而言是最重要的財富載體。從過去十多年來看，有沒有房子？有幾套房子？已經成為人們的財富分水嶺，大多數人之間的貧富差距，其實是以房子的數量來衡量。在中國貨幣超發的時代，買房成為技術含量最低但是效果最好的投資方式，遠遠超過了基金、股票甚至是創業。最近一段時間國內一、二線城市房價出現了難得的下跌，預計在樓市調控和金融去槓桿的打壓之下，未來一段時間之內也難有起色，對於有能力買房的人群而言，其實提供了難得的機會。如果因為相信租賃時代到來會對房價帶來毀滅性衝擊，進而選擇租房而不是買房，若干年之後，你和周圍有房的朋友之間的財富差距只會越來越大。

其次，租售同權雖然承諾保證子女的入學權益等等，但這並不意味著你將來可以通過租房將子女輕鬆送進好的學區。在供求關係的作用下，未來好的學區房房租價格將會超出大多數人的承受能力，假如一個學區有1萬個入學名額，市場上有10萬個家庭來爭取，那麼這個學區的房租價格顯然會大大超出市場的平均水平，其最終價格絕對不會是這10萬個家庭都可以承受的水平，而是由最富有的前1萬名家庭來決定。換而言之，如果過去買不起學區房，未來也同樣租不起學區房。從投資的角度來看，即使租售同權時代到來，也並不意味著學區房的末日，過去學區房的價值主要體現在房價上漲，未來的價值將會體現在租金上，從投資回報的角度來看，目前國內的房租回報率其實處於很低的水平，大概在2%、3%左右，主要通過房價上漲來體現價值。未來學區房的租金大幅上漲，如果投資回報率能夠達到8%，就幾乎可以秒殺市場上所有的低風險投資品種。

第三，如果一線城市大力發展租賃市場，還有可能會推高房價。因為一線城市的土地供應原本就有限，如果更多的土地被用作「只租不售」，那就意味著普通住房的土地供應更加緊張。一線城市的房價在過去十多年持續上漲，土地供應不足已經被證明是很重要的推手，如果租賃市場再來擠占原本緊張的土地市場，普通住房市場的土地價格可能會越來越貴，房價有可能再度迎來新一輪上漲。因此，如果有能力買房而選擇了租房，很有可能會錯失最後一次上車的機會。

最後，中國人對於房子有著根深蒂固的情結，在很多中國人的人生規劃中，擁有一套住房始終是人生必須完成的事情。其實所謂外國人寧願租房而不買房的傳言，也並非完全屬實，只不過是願意租房的比例比中國更高。即使在租房市場成熟的美國，美國人民也還是對購買住房抱有極大的熱情，本世紀初，在低首付和低利率的刺激下，很多低收入人群大量購房最終導致次貸危機爆發，充分說明美國夢的藍圖裡也有一套住房的存在。對於中國而言，租賃市場的發達，更現實的意義在於為年輕人提供了一個很好的緩衝和過渡期，但對於大多數人而言，出租房並不能提供足夠的安全感和歸屬感，擁有一套自己的住房，對於中國人而言才算是真正擁有了一個家。

（圖片來自網路）

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